<감정평가 사례연구>

작성자 : 경부감정평가사사무소

감정평가사 황 순 창

건축기사 · 정보통신기사

유선설비기사

기업기술가치평가사

① 차량·중장비·선박·항공기의 감정평가

감정평가에 관한 규칙

제20조(자동차 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 자동차를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체·기관·의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법을 적용하여야 한다.

④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가 할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

⑤ 감정평가업자는 제1항부터 제4항까지에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

1. 자동차의 감정평가

1) 정의

자동차란 「자동차관리법」제2조제1호에 따른 원동기에 의하여 육상에서 이동할 목적으로 제작한 용구 또는 이에 견인되어 육상을 이동할 목적으로 제작한 용구를 말한다.

2) 자료의 수집 및 정리

자동차의 가격자료에는 거래사례, 제조원가, 시장자료 등이 있으며, 대상 자동차의 특성에 맞는 적정한 자료를 수집하고 정리한다.

3) 자동차의 감정평가방법

① 자동차를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 거래사례비교법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 원가법을 적용할 수 없다.

③ 원가법으로 감정평가할 때에는 정률법으로 감가수정한다. 다만, 필요하다고 인정되는 경우 사용정도·관리상태·수리여부 등을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

④ 자동차로서 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

2. 건설기계의 감정평가

1) 자료의 수집 및 정리

건설기계의 가격자료에는 거래사례, 제조원가, 시장자료 등이 있으며, 대상건설기계의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 건설기계의 감정평가방법

① 건설기계를 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 원가법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다.

③ 건설기계를 원가법으로 감정평가할 때에는 정률법으로 감가수정한다. 다만, 필요하다고 인정되는 경우 사용정도·관리상태·수리여부 등을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

④ 건설기계로서 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

3. 선박의 감정평가

1) 자료의 수집 및 정리

선박의 가격자료에는 거래사례, 제조원가, 시장자료 등이 있으며, 대상 선박의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 선박의 감정평가방법

① 선박을 감정평가할 때에는 선체·기관·의장별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법을 적용하여야 한다.

② 선박을 감정평가할 때에는 선체는 총 톤수, 기관은 엔진 출력을 기준으로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

③ 선박의 감가수정은 선체·기관·의장별로 정률법을 적용한다. 다만, 필요하다고 인정되는 경우 사용정도·관리상태·수리여부 등을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

④ 제3항에 따라 감가수정을 하는 경우 「수산업법」 시행령 제69조에 따른 [별표4]를 적용하는 것을 원칙으로 한다.

⑤ 선박으로서 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

4. 항공기의 감정평가

1) 자료의 수집 및 정리

항공기의 가격자료에는 거래사례, 제조원가, 비용자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 항공기의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 항공기의 감정평가방법

① 항공기를 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 항공기를 원가법으로 감정평가할 때에는 정률법으로 감가수정한다. 다만, 필요하다고 인정되는 경우에는 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법으로 감가수정할 수 있다.

③ 항공기의 정확한 비행시간 및 오버홀 비용을 확인할 수 있는 경우에는 주요 부분별 가격을 합산하여 항공기 전체의 감정평가액을 산정할 수 있다.

④ 항공기로서 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

② 공장재단·광업재단의 감정평가

감정평가에 관한 규칙

제19조(공장재단 및 광업재단의 감정평가) ① 감정평가업자는 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 제7조제2항에 따라 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.

② 감정평가업자는 광업재단을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

1. 공장재단의 감정평가

1) 정의

공장재단이란 영업을 하기 위하여 물품 제조·가공 등의 목적에 사용하는 일단의 기업용 재산으로서, 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

2) 자료의 수집 및 정리

공장의 가격자료에는 다음과 같은 자료가 있으며, 대상 공장의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

1. 토지, 건물, 기계·기구 등 공장을 구성하는 자산은 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.

2. 수익자료, 시장자료, 그 밖에 감정평가액 결정에 참고가 되는 자료

3) 공장의 감정평가 원칙

① 공장을 감정평가할 때에는 공장을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등은 일괄하여 감정평가할 수 있다.

② 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

4) 토지·건물의 감정평가

관련규정을 준용한다.

5) 기계기구류의 감정평가방법

① 기계기구류를 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 대상물건과 현상·성능 등이 비슷한 동종물건의 중고상태로서의 적절한 거래사례나 시중시가를 확실히 파악할 수 있는 경우(외국으로부터의 도입기계를 포함한다)에는 그 중고가격을 기초로 하여 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다.

6) 국산기계의 재조달원가

국산기계의 재조달원가는 기준시점 당시 같거나 비슷한 물건을 재취득하는 데에 드는 비용으로 하되, 명칭 및 규격이 같은 물건인 경우에도 제조기술, 제작자, 성능, 부대시설의 유무 등에 따른 가격의 차이가 있는 경우에는 이를 고려하여야 한다.

7) 도입기계의 재조달원가

① 도입기계의 재조달원가는 수입가격에 적정한 부대비용을 포함한 금액으로 한다. 다만, 이 방법에 따라 산정된 재조달원가가 수입시차 등으로 부적정하다고 판단될 때에는 대상물건과 제작자·형식·성능 등이 같거나 비슷한 물건의 최근 수입가격을 기초로 하여 부대비용을 더한 금액으로 한다.

② 제1항의 방법에 따라 재조달원가를 산정하는 것이 불합리화하거나 불가능한 경우에는 같은 제작국의 동종기계로서 가치형성요인이 비슷한 물건의 최근 수입가격 또는 해당 기계의 도입당시 수입가격을 파악하여 비교·수정 또는 보정한 가액에 적정한 부대비용 등을 더한 금액으로 재조달원가를 산정할 수 있다.

8) 감가수정

① 기계기구류는 정률법으로 감가수정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

② 내용연수는 경제적 내용연수로 한다.

③ 장래보존연수는 대상물건의 내용연수 범위에서 사용·수리의 정도, 관리 상태 등을 고려한 장래 사용가능한 기간으로 한다.

9) 구축물의 감정평가

① 구축물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다.

② 구축물이 주된 물건의 부속물로 이용 중인 경우에는 주된 물건에 대한 기여도 및 상관관계 등을 고려하여 주된 물건에 포함하여 감정평가할 수 있다.

10) 과잉유휴시설의 감정평가

① 다른 사업으로 전용이 가능한 과잉유휴시설은 정상적으로 감정평가하되, 전환 후의 용도와 전환에 드는 비용 및 시차 등을 고려하여야 한다.

② 다른 사업으로 전용이 불가능하여 해체처분을 하여야 하는 과잉유휴시설은 해체·철거에 드는 비용 및 운반비 등을 고려하여 처분이 가능한 금액으로 감정평가한다.

11) 무형자산의 감정평가

무형자산의 감정평가는 관련 규정을 준용한다.

2. 광업재단의 감정평가

1) 정의

광업재단이란 광업권과 광업권을 바탕으로 광물을 채굴·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서, 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

2) 자료의 수집 및 정리

광산의 가격자료는 다음 각 호와 같고, 대상 광산의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

1. 토지, 건물, 기계·기구 등 광산을 구성하는 자산은 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.

2. 수익자료, 비용자료, 시장자료, 그 밖에 감정평가액 결정에 참고가 되는 자료

3) 광산의 감정평가방법

① 광산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 수익환원법을 적용할 때에는 대상 광산의 생산규모와 생산시설을 전제로 한 가행연수(稼行年數) 동안의 순수익을 환원한 금액에서 장래 소요될 기업비를 현가화한 총액을 공제하여 광산의 감정평가액을 산정한다.

③ 조언·정보제공·상담·자문

규칙 제27조(조언·정보 등의 제공) 감정평가업자가 법 제29조제1항제8호에 따른 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공에 관한 업무를 수행할 때에 이와 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.

[감정평가와 관련된 상담 및 자문 등(감정평가 실무기준)]

1) 적용

감정평가업자가 법 제29조제1항제7조에 따른 감정평가와 관련된 상담 및 자문이나 법 제29조제1항제8호에 따른 토지 등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공 등의 업무를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항 [100총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 준용한다.

2) 상담자문등의 수임

상담자문등을 수임하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 의뢰인과 협의하여야 한다.

1. 상담자문등의 목적

2. 상담자문등의 업무범위 및 소요시간

3. 대상물건 및 자료수집의 범위

4. 상담자문등의 의뢰조건 및 시점

5. 상담자문등의 보고 형식

6. 상담자문등의 수수료 및 실비의 청구와 지급

7. 상담자문등의 책임범위

3) 상담자문등의 보고

상담자문등의 보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 의뢰인에 관한 사항 및 이용제한

2. 상담자문등 업무의 목적, 부대조건, 자문 대상, 적용기준

3. 보고서 작성일

4. 보고서의 책임범위

[정보제공등]

1) 정보제공등의 접수

감정평가업자가 정보제공등을 수임할 때에는 다음 각 호의 사항을 의뢰인과 협의하여 계약내용에 포함하여야 한다.

1. 정보제공등의 목적 및 범위

2. 수행기간

3. 정보제공등의 보수

4. 결과보고서의 양식 및 성과품

5. 준수사항 및 비밀보장

6. 정보제공등의 중지 및 변경

7. 계약의 해체 등

8. 계약일자

9. 계약당사자

10. 그 밖의 업무특약사항

2) 정보제공등의 수행 및 보고

① 감정평가업자가 정보제공등을 수행하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

1. 정보제공등의 목적

2. 정보제공등의 업무범위

3. 대상물건 및 자료수집의 범위

4. 정보제공등의 의뢰조건 및 시점

② 감정평가업자는 정보제공등의 수행 시 객관적인 자료에 근거하여 합리적으로 분석하여야 한다.

③ 감정평가업자는 정보제공등의 보고서를 작성하는 경우 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

1. 조사 및 분석결과 객관적으로 입증된 사실에 대한 기술

2. 인용자료의 출처

3. 보고서의 목적에 맞지 않는 사실이나 자료 등의 기술 배제

4. 일반인이 이해하기 쉬운 용어 사용

[재무보고평가]

1) 적용 및 정의

① 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」(이하 “외감법”이라 한다) 제13조제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가(이하 “재무보고평가”라 한다)를 수행할 때에는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항은 [100총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 준용한다.

② 이 절은 국가·지방자치단체·공공기관의 자산과 시설에 대한 재평가 및 회계업무 등과 관련된 감정평가를 할 때에 준용한다.

2) 재무보고평가의 대상 및 확인사항

① 재무보고평가의 대상은 회사·국가·지방지치단체·공공기관(이하 “회사”라 한다)의 재무제표에 계상되는 유형자산·무형자산·유가증권 등의 자산 및 관련 부채와 재평가를 위한 시설 등의 자산으로서 의뢰인이 감정평가를 요청한 물건으로 한다.

② 재무보고평가를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 의뢰인과 협의하여 명확히 확인하여야 한다.

1. 의뢰인의 재무제표상의 자산분류 기준과 감정평가서에 표시될 감정평가 목록 분류의 기준의 일치 여부

2. 대상 자산에 대한 담보설정 등 소유권에 대한 제한사항의 내용

3) 기준가치

① 재무보고평가는 공정가치를 기준으로 감정평가한다.

② 제1항의 공정가치는 한국채택국제회계기준에 따라 자산 및 부채의 가치를 추정하기 위한 기본적 가치기준으로서 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자 사이의 거래에서 자산이 교횐되거나 부채가 결제될 수 있는 금액을 말한다.

④ 가치하락 감정평가

규칙 제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음 등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

[소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가]

1) 정의

“소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분”이란 장기간 지속적으로 발생하는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 객관적 가치가 하락한 경우 소음등의 발생 전과 비교한 가치하락분을 말한다.

2) 자료의 수집 및 정리

소음 등으로 인한 가치하락분에 대한 감정평가에 참고가 되는 자료는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리에 관한 규정을 준용하되, 소음등의 발생 전·후의 가격자료를 모두 수집하여야 한다.

3) 소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가방법

① 소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분을 감정평가할 때에는 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액과 소음등이 발생한 후의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

② 가치하락분에는 관련 법령에 따른 소음등의 허용기준, 원상회복비용 및 스티그마(STIGMA) 등을 고려하되, 일시적인 소음등으로 인한 가치하락 및 정신적인 피해 등 주관적 가치 하락은 제외한다. 다만, 가축 등 생명체에 대한 피해는 가치하락분에 포함될 수 있다.

③ 제1항에서 소음등의 발생 전과 발생 후의 대상물건의 가액은 거래사례비교법에 의한 비준가액이나 수익환원법에 의한 수익가액으로 산정하되 소음 등이 발생한 후의 대상물건의 가액은 다음 각 호와 같이 산정한다.

1. 비준가액 : 대상물건에 영향을 미치고 있는 소음 등과 같거나 비슷한 형태의 소음 등에 의해 가치가 하락한 상태로 거래된 사례를 선정하여 시점수정을 하고 가치형성요인을 비교하여 산정

2. 수익가액 : 소음 등이 발생한 후의 순수익을 소음 등으로 인한 위험이 반영된 환원율로 환원하여 산정

④ 가치하락분을 원가법에 의하여 직접 산정하는 경우에는 소음 등을 복구하거나 관리하는 데 드는 비용 외에 원상회복 불가능한 가치하락분을 고려하여 감정평가한다.

⑤ 영업권의 감정평가

1) 자료의 수집 및 정리

영업권의 가격자료에는 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 기업이 보유한 자산의 경우에는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용하여, 대상 영업권의 감정평가에 있어서 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 영업권의 감정평가 원칙

① 영업권을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가할 수 있다.

3) 수익환원법의 적용

영업권을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 대상 영업권의 수익에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 대상 기업 전체의 순수익을 같은 업종 다른 기업의 정상수익률로 환원한 수익가치에서 영업권을 제외한 순자산의 가치를 차감하는 방법

2. 대상 기업이 달성할 것으로 예상되는 지속가능기간의 초과수익을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법

4) 거래사례비교법의 적용

영업권을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 영업권의 거래사레에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 영업권이 다른 자산과 독립하여 거래되는 관행이 있는 경우에는 같거나 비슷한 업종의 영업권만의 거래사레를 이용하여 대상 영업권과 비교하는 방법

2. 같거나 비슷한 업종의 기업 전체 거래가격에서 영업권을 제외한 순자산 가치를 차감한 영업권의 거래사례 가격으로 보아 대상 영업권과 비교하는 방법

3. 대상 기업이 유가증권시장이나 코스닥시장에 상장되어 있는 경우에는 발행주식수에 발행주식의 주당가격을 곱한 가치에서 영업권을 제외한 순자산가치를 차감하는 방법

5) 원가법의 적용

영업권을 원가법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 방법으로 감정평가할 수 있다. 다만, 대상 영업권의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 기준시점에서 새로 취득하기 위해 필요한 예상비용에서 감가요인을 파악하고 그에 해당하는 금액을 공제하는 방법

2. 대상 무형자산의 취득에 든 비용을 물가변동률 등에 따라 기준시점으로 수정하는 방법

⑥ 동산·염전의 감정평가

감정평가에 관한 규칙

제17조(산림의 감정평가) ① 감정평가업자는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(소경목림: 지름이 작은 나무·숲)인 경우에는 원가법을 적용할수 있다.

② 감정평가업자는 제7조제2항에 따라 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

[동산의 감정평가]

1) 자료의 수집 및 정리

동산의 가격자료에는 거래사례, 제조원가, 시장자료 등이 있으며 대상 동산의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 동산의 감정평가방법

① 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

② 동산이 본래의 용도로 효용가치가 없는 경우에는 해체처분가격으로 감정평가할 수 있다.

[염전의 감정평가]

1) 정의

염전이란 「소금산업 진흥법」 제2조제3호에 따른 소금을 생산·제조하기 위하여 바닷물을 저장하는 저수지, 바닷물을 농축하는 자연증발지, 소금을 결정시키는 결정지 등을 지닌 지면을 말하며, 해주·소금창고, 용수로 및 배수로를 말한다.

2) 자료의 수집 및 정리

염전의 가격자료에는 거래사례, 조성사례, 임대사례, 수익자료 등이 있으며, 대상 염전의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

3) 염전의 감정평가방법

염전을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

⑦ 도시정비평가(종전평가, 종후평가, 매도청구평가)

1) 종전사산의 감정평가

① 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 사항을 준수하여야 한다.

1. 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.

2. 해당 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다.

3. 해당 정비사업의 시행을 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등의 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 감정평가한다.

② 비교표준지는 해당 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 [610-1.5.2.1]의 비교표준지 선정기준에 적합한 표준지를 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없거나 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있다.

③ 적용 공시지가의 선택은 해당 정비구역의 사업시행고시일 이전 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 사업시행인가고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다.

2) 종후자산의 감정평가

① 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.

② 종후자산을 감정평가 할 때에는 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성 등과 해당사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려한다. 다만, 시·도의 조례에 별도의 규정이 있을 때에는 그에 따른다.

3) 국·공유재산의 처분을 위한 감정평가

국·공유재산의 처분을 위한 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따를 수 있다.

1. 재개발사업등의 사업구역 안에 있는 국·공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우로서 도로 등의 지목을 “대”로 변경하여 감정평가를 의뢰한 경우에는 “대”를 기준으로 그 국·공유지의 위치·형상·환경 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인 등을 고려한 가액으로 감정평가한다.

2. 재건축사업구역 안에 있는 국·공유지는 공부상 지목에도 불구하고 “대”를 기준으로 그 국·공유지의 위치·형상·환경 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인 등을 고려한 가액으로 감정평가한다.

3. 도정법 제66조제6항 단서에 따라 사업시행인가고시가 있은 날부터 3년이 지난 후에 매매계약을 체결하기 위한 국·공유재산의 감정평가는 가격조사 완료일의 현황을 기준으로 감정평가한다.

4) 매도청구에 따른 감정평가

재건축사업구역 안의 토지등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.

⑧ 기업가치의 감정평가

1) 기업가치의 감정평가방법

① 기업가치를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 기업가치를 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 원가법·거래사례비교법 등 다른 방법으로 감정평가할 수 있다.

2) 수익환원법의 적용

기업가치를 수익환원법으로 평가할 경우에는 할인현금흐름분석법, 직접환원법, 옵션평가모형 등으로 감정평가한다.

3) 거래사례비교법의 적용

기업가치를 거래사례비교법으로 평가할 경우에는 유사기업이용법, 유사거래이용법, 과거거래이용법 등으로 감정평가한다.

4) 원가법의 적용

① 원가법을 적용할 때에는 대상 기업의 유·무형의 개별자산의 가치를 합산하여 감정평가한다.

② 계속기업을 전제로 하여 감정평가를 할 때에는 원가법만을 적용하여 감정평가해서는 아니 된다. 다만, 원가법 외의 방법을 적용하기 곤란한 경우에 한정하여 원가법만으로 감정평가할 수 있으며, 이 경우 정당한 근거를 감정평가서에 기재하여야 한다.

⑨ 감정평가방식(감정평가실무기준)

① “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

② “적산법(積算法)”이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

③ “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

④ “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑤ “공시지가기준법”이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑥ “수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

⑦ “수익분석법”이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

[수익방식의 주요 감정평가방법]

1) 수익환원법의 정의

① 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

② 수익가액이란 수익환원법에 따라 산정된 가액을 말한다.

2) 환원방법

① 직접환원법은 단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

② 할인현금흐름분석법은 대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익(이하 “현금흐름”이라 한다)과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

③ 수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름 분석법 중에서 감정평가목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다. 다만, 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.

3) 순수익 등의 산정

① 순수익이란 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

② 유효총수익은 다음 각 호의 사항을 합산한 가능총수익에 공실손실상당액 및 대손충당금을 공제하여 산정한다.

1. 보증금(전세금) 운용수익

2. 연간 임대료

3. 연간 관리비 수입

4. 주차수입, 광고수입, 그 밖에 대상물건의 운용에 따른 주된 수입

③ 제1항의 운영경비는 다음 각 호의 사항을 더하여 산정한다.

1. 용역인건비·직영인건비

2. 수도광열비

3. 수선유지비

4. 세금·공과금

5. 보험료

6. 대체충당금

7. 광고선전비 등 그 밖의 경비

④ 할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후

초년도의 순수익을 추정하여 최종환원률로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.

4) 환원율과 할인율의 산정

① 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장추출법의 적용이 적절하지 않은 때에는 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다.

② 할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.

③ 복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·소비자물가상승률 등을 고려하여 결정한다.

⑩ 상장주식, 비상장주식, 상장채권, 비상장채권의 감정평가

감정평가에 관한 규칙

제24조(유가증권 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 주식을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다. <개정 2014.1.2.>

1. 상장주식[「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제373조의 2에 따라 허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다)에서 거래가 이루어지는 등 시세가 형성된 주식으로 한정한다]: 거래사례비교법을 적용할 것

2. 비상장주식(상장주식으로서 거래소에서 거래가 이루어지지 아니하는 등 형성된 시세가 없는 주식을 포함한다): 해당 회사의 자산·부채 및 자본 항목을 평가하여 수정재무상태표를 작성한 후 기업체의 유·무형의 자산가치(이하 “기업가치”라 한다)에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식 수로 나눌 것

② 감정평가업자는 채권을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다. <개정 2014.1.2.>

1. 상장채권(거래소에서 거래가 이루어지는 등 시세가 형성된 채권을 말한다): 거래사례비교법을 적용할 것

2. 비상장채권(거래소에서 거래가 이루어지지 아니하는 등 형성된 시세가 없는 채권을 말한다): 수익환원법을 적용할 것

③ 감정평가업자는 기업가치를 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

[주식의 감정평가]

1. 상장주식

1) 자료의 수집 및 정리

상장주식의 가격자료에는 거래사례 등의 자료가 있으며, 대상 상장주식의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 상장주식의 감정평가방법

① 상장주식을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

② 제1항에 따라 거래사례비교법을 적용할 때에는 대상 상장주식의 기준시점 이전 30일간 실제거래가액의 합계액을 30일간 실제 총 거래량으로 나누어 감정평가한다.

③ 기준시점 이전 30일간의 기간 중 증자·합병 또는 이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 「상법」에 따른 기준일의 경과 등의 이유가 발생한 상장주식은 그 이유가 발생한 다음 날부터 기준시점까지의 실제거래가액의 합계액을 해당 기간의 실제 총 거래량으로 나누어 감정평가한다.

2. 비상장주식

1) 자료의 수집 및 정리

① 비상장주식의 가격자료는 해당 기업과 관련된 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 해당 기업을 구성하는 자산은 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.

② 제1항 이외의 자료로써 관련 산업이나 대상 기업활동 등에 영향을 미치는 경제분석자료, 산업분석자료 및 내부현황분석자료를 수집 및 분석할 수 있다.

2) 비상장주식의 감정평가방법

① 비상장주식은 기업가치에서 부채의가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식수로 나누어 감정평가한다. 다만, 비슷한 주식의 거래가격이나 시세 또는 시장배수 등을 기준으로 감정평가할 때에는 비상장주식의 주당가치를 직접 산정할 수 있다.

[채권의 감정평가]

1) 자료의 수집 및 정리

채권의 가격자료에는 거래사례, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 채권의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

2) 채권의 감정평가 원칙

(1) 상장채권

① 상장채권을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 거래사례를 수집할 수 없거나 시세를 알 수 없는 경우에는 수익환원법으로 감정평가할 수 있다.

(2) 비상장채권

① 비상장채권을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다.

3) 거래사례비교법의 적용

채권을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 동종 채권의 기준시점 이전 30일간 실제거래가액의 합계액을 30일간 실제 총 거래량으로 나누어 감정평가한다.

4) 수익환원법의 적용

① 채권을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 지급받을 원금과 이자를 기간에 따라 적정수익률로 할인하는 방법으로 감정평가한다.

② 적정수익률은 거래소에서 공표하는 동종채권(동종채권이 없을 경우에는 유사종류 채권)의 기준시점 이전 30일간 당일 결제거래 평균수익률의 산술평균치로 한다. 다만, 같은 기간에 당일 결제거래 평균수익률이 없는 경우에는 보통거래 평균수익률 등 다른 수익률을 적용할 수 있다.

⑪ 우리나라 비상장주식 평가제도

1) ‘상속세및증여세법’ 에서의 비상장주식 평가방법

① 상속세및증여세법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가에 의함.

② 상속 및 증여재산에 시가를 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액에 의함.

(1) 주식가치 산출 방법

① 비상장주식은 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균하여 평가하되, 부동산과다보유법인(당해 법인의 자산총액 중 부동산 및 부동산에 관한 권리의 합계액이 차지하는 비율이 50% 이상인 법인을 말함)의 경우에는 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 2와 3의 비율로 가중평균하여 평가

② 단, 다음의 경우에는 비상장주식의 가치를 순자산가치로 평가함.

㉠ 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식 또는 출자지분

㉡ 사업개시전의 법인, 사업개시후 3년 미만의 법인과 휴․폐업 중에 있는 법인의 주식 또는 출자지분

㉢ 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 내의 사업연도부터 계속하여 법인세법 상 각 사업연도에 속하거나 속하게 될 손금의 총액이 그 사업연도에 속하거나 속하게 될 익금의 총액을 초과하는 결손금이 있는 법인의 주식 또는 출자지분

(2) 1주당 순손익가치의 계산

① 1주당 순손익가치는 다음의 산식에 의해 계산함. 이 경우 그 가액이 영(0) 이하인 경우에는 영(0)으로 함.

1주당 순손익가치	=	주당 최근3년간의 순손익액의 가중평균액
		순손익가치환원율

② 과거 3년간의 손익자료 이용이 원칙이나, 과거의 손익자료 이용이 불합리한 경우로서 기획재정부령에서 정한 경우에는 향후 2년간의 추정손익 자료 이용 가능함.

③ 추정손익 자료를 이용시 1주당 순손익가치

1주당 순손익가치	=	{유가증권발행 및 공시 등에 관한 규정 시행세칙 제7조에 따른 1주당 추정이익}
		순손익가치환원율

(3) 1주당 순자산가치의 계산

① 기준일 현재 “당해 법인의 순자산가액”을 “발행주식총수” 숫자로 나누어서 계산

② 이 경우 당해 법인의 자산을 보충적인 평가방법으로 평가했을 때의 가액이 장부가액(기업회계기준 등에 의해 작성되는 B/S상의 장부가액. 다만, 감가상각대상자산이면 법인세법상의 감가상각비를 차감한 후의 가액을 말함)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 시가기준 평가액으로 함.

③ 기획재정부령이 정하는 무형고정자산, 준비금, 충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산함.

④ 영업권평가액은 당해 법인의 자산가액에 이를 합산하며, 영업권의 평가는 다음 산식에 의하여 계산한 초과이익금액을 평가기준일 이후의 영업권지속연수(원칙적으로 5년으로 함)를 감안하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의함.

○ 영업권평가액 = 최근 3년간(3년에 미달하는 경우에는 당해 연수로 함)의 순손익액의 가중평균액의 100분의 50에 상당하는 가액 - (평가기준일 현재의 자기자본 × 1년만기정기예금이자율을 감안하여 재정경제부령이 정하는 율)

(4) 최대주주 등에 대한 할증평가

□ 최대주주 또는 최대출자자 및 그와 특수관계에 있는 주주 또는 출자자(이하 “최대주주 등”이라 함)의 주식 등에 대하여는 다음의 가액을 평가액으로 함. 이 경우 최대주주 등이 보유하는 주식 또는 출자지분의 계산을 함에 있어서는 당해 주식 등의 상속개시일 또는 증여일부터 소급하여 1년 이내에 양도하거나 증여한 주식 등을 합산하여 이를 계산함.

① 50% 이하 보유한 경우의 평가액
[eqn: =] 일반적인 평가액 × 1.2 (중소기업의 경우 1.1)

② 50% 초과 보유한 경우의 평가액
[eqn: =] 일반적인 평가액 × 1.3(중소기업의 경우 1.15)

□ 다만, 다음에 대해서는 할증평가 규정을 적용하지 않음.

① 평가기준일이 속하는 사업연도 전 3년 이내의 사업연도부터 계속하여 결손금이 있는 법인의 주식

② 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 최대주주 등이 보유하는 주식 등이 전부 매각된 경우

③ 합병, 증자, 감자에 따른 이익의 증여규정 및 전환사채 등의 주식전환 등에 따른 증여규정에 의하여 증여재산가액을 계산하는 경우

□ 중소기업 주식은 2009년까지 한시적으로 할증평가대상에서 제외함

(5) 평가심위위원회에 의한 비상장주식의 평가

□ 국세청에 평가전문가로 구성된 평가심의위원회를 설치하여 비상장 중소기업 중 보충적 평가방법으로 평가하는 것이 유사상장주식의 주가와 비교할 때에 불합리하다고 인정되는 경우 납세자의 신청에 의해 동 위원회에서 직접 평가 또는 적합한 평가방법을 제시해야 하는 새로운 비상장주식 평가제도가 2003년 12월 도입되어 2005년 1월 1일부터 시행됨

2) ‘법인세법 및 소득세법’ 에서의 비상장주식 평가방법

(1) 법인세법에서의 비상장주식 평가방법

① 법인세법에서의 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어 시가란 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)을 말함(영 §89 ①). 2007년 2월 법인세법시행령 개정시 주권상장ㆍ코스닥상장주식을 장내에서 거래하는 경우 거래일의 최종시세가액을 당해 주식의 시가로 평가하도록 그 평가방법을 명확히 규정하였음.

② 단, 특수관계가 있는 자 이외의 자에게 거래에 대하여는 정상가액의 개념을 적용하고 있는 바 정상가액이란 시가와의 차액이 ± 30% 이내인 경우에는 정상가액으로 보도록 하고 있음. 정상가액범위내의 거래에 대하여는 정상적인 거래로 인정하나 정상가액의 범위를 벗어날 경우에는 이를 기부금으로 보아 손금에 산입하지 않도록 규정하고 있음.

③ 상기 방법에 의하여 시가를 산정할 수 없어 시가가 불분명한 경우에는 상속세및증여세법 규정에 의한 보충적 평가방법을 적용함. 단 납세자가 보충적 평가방법으로 신고한 것을 시가로 과세하는 경우와 시가라고 신고한 내용을 부인하고 보충적 평가방법을 적용하는 경우 과세관청이 그 처분의 적법성을 입증하여야 함

(2) 소득세법에서의 비상장주식 평가방법

① 소득세법 시행령 제98조 제3항에서는 시가의 산정에 관하여는 <법인세법 시행령> 제 89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하여 산정하도록 하고 있음.

② 의제기부금 규정에선 “시가” 대신 “정상가액”이란 용어를 사용하고 있음.

③ 주식의 양도차익 계산에 있어 실지거래가액 확인이 불가능한 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제5호에 따른 기준시가를 적용함.  기준시가의 산정은 “상속세및증여세법 제63조 제1항 제1호 다목”의 규정을 준용하여 평가하되, 평가기준시기․평가가액 등은 <소득세법 시행령> 제165조 제4항의 규정에 의함.

2. 비상장주식평가방법에 대한 검토

1) 자산가치평가법(Asset Based Approach)

① 자산가치평가법은 일반적으로 가장 빈번하고 공통적으로 많이 이용되는 평가방법의 하나임. 자산가치평가방법의 가장 간단한 방법은 장부상으로 기업이 보유하고 있는 총자산가액에서 총부채가액을 차감한 순자산가액으로 평가함. 그러나 현실적으로 장부가액은 시가와는 많은 차이를 나타내게 되므로 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따라 작성한 재무제표에서 자산, 부채의 개별계정과목별로 이를 재평가하는 과정을 거쳐 순자산가액을 평가하게 됨.

② 자산가치평가법은 투자 또는 부동산의 Holding Company의 평가에 적정하며 영속적으로 수익 등이 변화하는 기업으로 인식되는 Operating company에 대해서는 단독적인 평가방법이 되기에는 적절하지 아니함. 자산가치법은 기본적으로 해당자산을 통한 영업에서의 미래 기대이익으로부터의 가치가 자산매각을 통한 가치에 미치지 못할 경우에 사용됨

2) 수익가치평가법(Income Based Approach)

① 수익가치에 기초한 주식가치를 평가하는 대표적인 이론모형으로는 ․배당할인모형(dividend discount model)	․현금할인모형(discounted cash flow model)  ․초과이익모형(residual income valuation model)이 있음.

② 배당할인모형은 오래 전 재무학에서 정립된 평가모형이며 동 모형은 현금할인모형과 초과이익모형이 도출되는 근거이기도 함. 배당은 주주에게 귀속되는 현금흐름이므로 배당할인모형도 넓은 의미에서 현금할인모형이나 현금할인모형은 잉여현금흐름(free cash flow to the firm)을 이용한 가치평가모형을 지칭하는 경우가 많음.

③ 현금할인모형(discounted cash flow model)은 기업이 영업활동을 통해 창출하는 순현금흐름(free cash flow, FCF)을 이용하여 기업의 가치와 주식가치를 평가하는 모형임. 현금할인모형에서는 기업의 영업활동에 투입된 모든 자산에서 창출되는 순현금흐름인 Free Cash Flow를 산출하여야 함. 영업활동에서 창출된 FCF는 재무활동을 통해 자금투자자들에게 이자지급, 원금상환, 배당 등으로 배분되는 것임.

④ 현금할인모형은 FCF 성장률 가정을 적용하여 추정하는 잔여가치(continuing value)가 가치평가에서 너무 큰 비중을 차지함으로 인하여 가치평가결과에 너무 많은 영향을 미침. 또한  FCF는 영업활동 현금흐름에서 영업투자액을 차감한 잔여액이므로 대규모 투자를 계속하는 기업의 경우에는 미래에도 수년간 FCF가 ‘음’(-)의 값이 될 수 있음. 이러한 점을 반영하기 위하여는 투자의 효과를 충분히 반영하기 위한 아주 먼 미래에 대하여도 FCF를 예측하여야 하나 예측기간이 길어질수록 FCF의 예측이 더 어려워지고 따라서 가치평가의 오차가 크게 발생될 가능성이 높게되는 한계점이 있음.

⑤ 초과이익모형은 회계변수(순이익과 자기자본 장부가치, ROE)를 이용하여 기업의 주주지분가치를 평가하는 모형임. RIM은 주주지분가치가 현재의 자기자본 금액(장부가치)에 미래 초과이익의 현재가치를 더한 것이라는 모형임. 자기자본은 대차대조표상의 자기자본 총계에서 ‘연말배당’을 차감한 금액이며 미래의 초과이익의 현재가치는 기초 자기자본에 대하여 기업이 최소한 벌어야 할 금액을 초과하는 금액의 현재가치를 더한 것임. 즉 미래초과이익의 현재가치는 기초자기자본에 자기자본이익률(ROE)를 곱하고 여기서 최소한 벌어들여야 하는 금액인 기초자기자본에 필요수익률(re)을 곱한 금액을 차감한 금액의 현재가치를 말함.

3) 시장가치평가법 (Market Based Approach)

① 시장가치평가법은 독립된 당사자 간에 유사한 시점에서 매매가 되었던 적이 있는 유사기업이나 상장되어 있는 유사기업과 비교하는 방법을 통해 해당 기업의 가치를 평가하는 방법임. 비교가치법(Comparable or Guideline Company Method)이라 할 수 있으며 시장에서 활발하게 거래되고 있는 유사주식이 존재하는 경우에 해당되며 일반적으로 시장성이 없는 해당 주식은 이를 할인해서 비교되어야 하고, 지배력이 없는 경우도 할인되어 비교수준이 동일해야 하며 유효한 적용배수(Multiple)가 존재해야 함.

② 유사기업비교법이란 주식시장에서 거래되고 있는 경제적 특성이 유사하다고 판단되는 유사한 기업의 거래관련배수(multiple)를 산출하여 이를 대상기업에 비교함으로써 대상기업의 주식가치를 평가하는 방법으로 PER, PBR, EV/EVITDA, EV/EBIT가 있음.

③ 유사기업이용법은 수익가치평가법과는 달리, 미래의 다년간에 대해 평가대상기업의 이익이나 현금흐름을 예측할 필요가 없으며 잔여가치(continuing value)를 추정할 필요도 없는 등의 간편함 때문에 널리 사용됨. 이러한 유사기업이용법은 분석자가 시장에 의존하여 가치평가를 한다는 점에서 근본적 특징이 있으며 시장의 투자자들이 유사기업의 미래 수익성을 전망하고 가치평가한 결과가 유사기업의 주식가격에 적절히 반영되어 있다고 가정하고, 또 유사기업에 대한 그러한 가격형성은 평가대상기업에도 적용될 수 있다고 가정하고 있는 것임.

④ 유사기업이용법은 간편하다는 이점 때문에 오래 전부터 실무에서 사용되고 있지만, 개념적으로 볼 때 기업별로 자본구조도 상당히 차이가 있을 뿐만 아니라 동일업종 내에서도 현재의 수익성을 포함하여 여러 재무적 특성이 회사 간에 차이가 있음으로 인하여 PER 등에서 상당한 차이가 있을 수 있음. 이는 시장의 투자자들이 동일업종이라 하더라도 각 회사별로 미래 수익성과 위험이 서로 다른 것으로 평가한다는 점이며 이러한 점을 고려하여 유사기업이용법을 사용하여야 할 것임.

4) 국유재산법에 의한 비상장주식 평가

(1) 국유재산법

[시행 2014.1.1.] [법률 제11821호, 2013.5.28., 타법개정]

기획재정부(국유재산정책과), 044-215-5161, 5163, 5162

제44조(처분재산의 가격결정) 일반재산의 처분가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)를 고려하여 결정한다.

(2) 국유재산법 시행령

[시행 2014.12.31.] [대통령령 제25945호, 2014.12.30., 타법개정]

기획재정부(국유재산정책과), 044-215-5161, 5163, 5162

제44조(비상장증권의 예정가격) ① 비상장법인이 발행한 지분증권을 처분할 때에는 그 예정가격은 기획재정부령으로 정하는 산출방식에 따라 비상장법인의 자산가치, 수익가치 및 상대가치를 고려하여 산출한 가격 이상으로 한다. 다만, 기획재정부령으로 정하는 경우에는 수익가치 또는 상대가치를 고려하지 아니할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 국세물납으로 취득한 지분증권의 경우에는 물납재산의 수납가액 또는 증권시장 외의 시장에서 형성되는 시세가격을 고려하여 예정가격을 산출할 수 있다.

③ 비상장법인이 발행한 지분증권을 현물출자하는 경우에는 그 증권을 발행한 법인의 재산 상태 및 수익성을 기준으로 하여 기획재정부장관이 재산가격을 결정한다.

④ 제1항 외의 비상장증권의 예정가격은 기획재정부령으로 정하는 방식에 따라 산정한 기대수익 또는 예상수익률을 고려하여 산출한 가격 이상으로 한다.

(3) 국유재산법 시행규칙

제34조의3 (자산가치의 산정) ① 영 제38조제1항제1호 본문에 규정된 자산가치는 평가일의 직전사업연도의 재무제표(「감사원법」에 의한 감사원의 감사결과 또는 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제2조의 규정에 의한 외부감사의 대상인 주식회사의 경우에는 그 감사결과 수정의견이 있는 때에는 그에 따라 수정된 재무제표를 말하며, 이하 “실적제무제표”라 한다)를 기준으로 다음의 산식에 의하여 이를 산정하되, 직전사업연도 종료후 평가완료일전에 자본금 또는 자본잉여금의 증감이나 특별손익이 발생한 경우 및 전기손익 수정사항이 있는 경우에는 이를 가감하여야 한다. <개정 2005.6.30.>

[자산총액―무형고정자산(어업권·광업권등 실질가치가 있는 무형고정자산을 제외한다) 및 이연자산―부채총액―이익잉여금처분액중 배당금등의사외유출금액] ÷ 총 발행주식 수

② 제1항의 산식 중 자산총액에는 법률의 규정에 의하여 특별감가상각을 실시한 주식회사의 경우에는 그 누계액을 가산할 수 있다.

③ 제1항의 산식 중 자산총액은 「상속세 및 증여세법」 제4장(제63조제1항제1호다목을 제외한다)의 규정을 준용하여 산출한다. 이 경우 “상속개시일 또는 증여일”은 “재산평가일”로, “납세지관할 세무서장”은 "처분청 또는 영 제38조제6항의 규정에 의한 평가기관“으로 본다. <신설 1997.2.17., 2005.6.30.>

[본조신설 1988.2.19.]

제34조의4 (수익가치의 산정) ① 영 제38조제1항제1호 본문에 규정된 수익가치는 평가일이 속하는 사업연도 및 그 직후 사업연도의 영업전망을 추정하여 작성한 재무제표를 기준으로 다음의 산식에 의하여 산출한 각 사업연도의 1주당 배당가능액을 가중산술평균한 후 이를 자본환원율로 나누어 산정한다. <개정 1997.2.17., 2000.8.4.>

[경상이익―법인세(이에 부가되는 법인세할주민세를 포함한다. 이하 같다)―이월결손금―이익잉여금처분액중 배당금외의 사외유출금액] ÷ 총발행주식수

② 제1항의 규정에 의한 가중산술평균에는 평가일에 속하는 사업연도에 10분의 6의, 그 직후사업연도에 10분의 4의 가중치를 각각 부여한다.

③ 삭제 <1997.2.17.>

④ 제1항의 규정에 의한 배당가능액 또는 이익조정액을 산출함에 있어 이미 발생하였거나 법령 등에 의하여 발생이 확실시 되는 특별손익이 있는 경우에는 이를 경상이익에 가감할 수 있다. <개정 2000.8.4.>

⑤ 제1항의 자본환원율은 금융기관의 1년 만기 정기예금의 이자율 등을 참작하여 재정경제부장관이 이를 정한다. <개정 1989.5.18., 1997.2.17.,2000.8.4.>

[본조신설 1988.2.19.]

제34조의5 (상대가치의 산정) ① 영 제38조제1항제1호 본문에 규정된 상대가치는 실적재무제표를 기준으로 다음의 산식에 의하여 이를 산정한다.

┌발행기업의 1주당순이익 발행기업의 1주당순자산액┐

유사기업의주가×︱                        +                        ︱×1/2

└유사기업의 1주당순이익 유사기업의 1주당순자산액┘

② 제1항의 유사기업은 재정경제부장관 또는 영 제38조제6항의 규정에 의한 평가기관이 평가대상주식의 발행기업과 동일한 업종의 상장법인 중에서 매출액 규모, 자본금 규모, 납입자본이익률, 매출액성장률 및 부채비율 등을 감안하여 정한다. <개정 1997.2.17., 2000.8.4.>

③ 제1항의 산식 중 유사기업의 주가는 평가완료일이 속하는 달의 전월부터 소급하여 6월간 매일의 종가를 평균한 금액과 평가완료일의 전일부터 소급하여 시가가 있는 30일간 매일의 종가를 평균한 금액중 낮은 금액으로 한다. 이 경우 계산기간내에 배당락 또는 권리락이 있는 때에는 그 후의 매일의 종가를 평균한다.

④ 제1항의 산식 중 1주당 순이익은 평가일전 2사업연도의 경상이익을 산술평균한 금액을 총 발행주식수로 나누어 산출하되 특별손익이 있는 경우에는 경상이익에 이를 가감할 수 있다.

⑤ 제1항의 산식중 1주당 순자산액은 제34조의3의 규정에 준하여 이를 산출한다.

[본조신설 1988.2.19.]

⑫ 광업권·어업권의 감정평가

[광업권 감정평가]

1) 정의

광업권이란 「광업법」 제3조제3호에 따른 등록을 한 일정한 토지의 구역(이하 “광구”라 한다)에서 등록을 한 광물과 이와 같은 광상에 묻혀 있는 다른 광물을 탐사·채굴 및 취득하는 권리를 말한다.

2) 광업권의 감정평가방법

① 어업권을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다.

3) 수익환원법의 적용

① 어업권을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 어장 전체를 수익환원법으로 감정평가한 가액에서 해당 어장의 적정 시설가액을 뺀 금액으로 감정평가한다.

② 어장의 순수익을 산정하는 경우에는 장기간의 자료에 근거한 순수익을 산정하여야 한다.

③ 어업권의 존속기간은 어장의 상황, 어업권의 잔여기간 등을 고려하여 어업이 가능한 연한으로 결정한다.

④ 현존시설의 가액은 생산규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 감정평가하되, 과잉유휴시설은 제외한다.

4) 거래사례비교법의 적용

어업권을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 어종, 어장의 규모, 존속기간 등이 비슷한 인근의 어업권 거래사례를 기준으로 어업권의 가치에 영향을 미치는 개별요인을 비교하여 감정평가한다.

⑬ 지식재산권의 감정평가

1) 정의

① “지식재산권”이란 특허권·실용신안권·디자인권·상표권 등 산업재산권 또는 저작권 등 지적창작물에 부여된 재산권에 준하는 권리를 말한다.

② “특허권”이란 「특허법」에 따라 발명 등에 관하여 독점적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다.

③ “실용신안권”이란 「실용신안법」에 따라 실용적인 고안 등에 관하여 독점적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다.

④ “디자인권”이란 「디자인보호법」에 따라 디자인 등에 관하여 독점적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다.

⑤ “상표권”이란 「상표법」에 따라 지정상품에 등록된 상표를 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 말한다.

⑥ “저작권”이란 「저작권법」 제4조의 저작물에 대하여 저작자가 가지는 권리를 말한다.

제4조(저작물의 예시 등) ① 이 법에서 말하는 저작물을 예시하면 다음과 같다.

1. 소설·시·논문·강연·연설·각본 그 밖의 어문저작물

2. 음악저작물

3. 연극 및 무용·무언극 그 밖의 연극저작물

4. 회화·서예·조각·판화·공예·응용미술저작물 그 밖의 미술저작물

5. 건축물·건축을 위한 모형 및 설계도서 그 밖의 건축저작물

6. 사진저작물(이와 유사한 방법으로 제작된 것을 포함한다)

7. 영상저작물

8. 지도·도표·설계도·약도·모형 그 밖의 도형저작물

9. 컴퓨터프로그램저작물

② 삭제 <2009.4.22.>

2) 자료의 수집 및 정리

지식재산권의 가격자료에는 거래사례, 비용자료, 수익자료, 시장자료 등이 있으며, 대상 권리의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다.

3) 지식재산권의 감정평가 원칙

① 지식재산권을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 수익환원법으로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가할 수 있다.

4) 수익환원법의 적용

① 지식재산권을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호에 따른 방법으로 감정평가할 수 있다. 다만, 대상 지식재산권이 창출할 것으로 기대되는 적정 수익에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 해당 지식재산권으로 인한 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하여 산정하는 방법

2. 기업전체에 대한 영업가치에 해당 지식재산권의 기술기여도를 곱하여 산정하는 방법

② 제1항제1호의 해당 지식재산권으로 인한 현금흐름은 다음 각 호의 방법에 따라 산정할 수 있다.

1. 해당 지식재산권으로 인해 절감 가능한 사용료를 기준으로 산정하는 방법

2. 해당 지식재산권으로 인해 증가된 현금흐름을 기준으로 산정하는 방법

3. 기업의 총이익 중에서 해당 지식재산권에 일정비율을 배분하여 현금흐름을 산정하는 방법

③ 제1항제2호의 기술기여도는 기업의 경제적 이익 창출에 기여한 유·무형의 기업 자산 중에서 해당 지식재산권이 차지하는 상대적인 비율로서 다음 각 호의 방법 등으로 산정할 수 있다.

1. 비슷한 지식재산권의 기술기여도를 해당 지식재산권에 적용하는 방법

2. 산업기술요소·개별기술강도·기술비중 등을 고려한 기술요소법

5) 거래사례비교법의 적용

① 지식재산권을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 방법으로 감정평가한다. 다만, 지식재산권의 거래사례의 근거하여 합리적으로 평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 비슷한 지식재산권의 거래사례와 비교하는 방법

2. 매출액이나 영업이익 등에 시장에서 형성되고 있는 실시료율을 곱하여 산정된 현금흐름을 할인하거나 환원하여 산정하는 방법

② 제1항제2호의 실시료율은 지식재산권을 배타적으로 사용하기 위해 제공하는 기술사용료의 산정을 위한 것으로, 사용기업의 매출액이나 영업이익 등에 대한 비율을 말한다. 이 경우 실시료율을 산정할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려해야 한다.

1. 지식재산권의 개발비

2. 지식재산권의 특성

3. 지식재산권의 예상수익에 대한 기여도

4. 실시의 난이도

5. 지식재산권의 사용기간

6. 그 밖에 실시료율에 영향을 미치는 요인

6) 원가법의 적용

지식재산권을 원가법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 방법으로 감정평가할 수 있다. 다만, 대상 지식재산권의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다.

1. 기준시점에서 새로 취득하기 위해 필요한 예상비용에서 감가요인을 파악하고 그에 해당하는 금액을 공제하는 방법

2. 대상 지식재산권을 제작하거나 취득하는 데 들어간 비용을 물가변동률 등에 따라 기준시점으로 수정하는 방법

[지식재산권의 분류사례 1]

□ 지적재산권의 정의

지적재산권이란 인간의 지적 창작물 중에서 법으로 보호할만한 가치가 있는 것들에 대하여 법이 부여하는 관리를 말한다. 건물과 토지와 같은 부동산이나, 기계와 같은 동산의 소유권이 있으면 하나의 재산권으로서 이를 직접 사용하거나 다른 사람에게 빌려 주어 그 대가를 받을 수 있듯이 지적재산권도 자신이 직접 이용하거나 다른 사람으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하게끔 권리를 설정 또는 양도할 수 있다.

□ 지적재산권의 종류

지적재산권	산업재산권	특허	원천/핵심기술 (대발명)
		실용신안	주변/개량기술 (소발명)
		디자인	물건의 디자인
		상표	식별력 있는 기호/문자, 도형
	저작권	저작권	문학, 예술분야 창작물
		저작인접권	실연가, 음반제작가, 방송사업자의 권리
		데이터베이스	데이터베이스 제작자

□ 신지식재산권

과학기술 발전 등에 따라 특허·저작권 등 전통적 지식재산권 외에 새로운 영역의 지식재산(新지식재산)의 가치에 대한 인식이 확산되고 있다. 기존의 제도로는 보호되기 어려운 전통지식, 식물신품종, 지리적 표시 등의 보호체계 마련을 위한 국제적 논의가 활발히 전개되고 있다. 신지식재산권은 첨단저작권, 산업저작권, 정보재산권, 그 밖에 지리적 표시, 인터넷도메인네임, 맛/소리/냄새 상표 등에 따라 관장하는 정부부처가 분산되어 추진되고 있는 상황이다.

정부는 ‘지식재산 기본법’에 근거하여 ‘국가지식재산위원회’를 출범(‘11.5월)하여 국가 지식재산의 통합운영 및 지원을 강화하고 있다.

[지식재산권의 분류사례 2]

지식재산권은 보통 보호 목적을 기준으로 산업분야의 창작물과 관련된 산업재산권과 문화예술분야의 창작물과 관련된 저작권으로 나눈다. 이 밖에도 반도체 배치설계나 온라인디지털콘텐츠와 같이 전통적인 지식재산권의 범주에 속하지 않고 경제, 사회, 문화의 변화나 과학기술의 발전에 따라 새로운 분야에서 출현하는 지식재산권을 따로 분류하여 신지식재산권이라고 한다.

(1) 산업재산권

산업재산권은 기술적 사상의 창작에 대한 법적 보호로서 부여되는 특허권 및 실용신안권, 공산품의 외형에 부여되는 디자인권, 타인의 상품과 식별력을 가지는 상징(Symbol)에 대하여 부여하는 상표권 등 4가지로 분류된다.

① 특허권

특허권은 기술적 사상의 창작물(발명)을 일정기간 독점적. 배타적으로 소유 또는 이용할 수 있는 권리이다(특허법 제94조).

즉, 특허는 아직까지 없었던 물건 또는 기술을 최초로 발명하는 것을 말한다. 일단 특허권이 부여되면 일정한 기간 동안 특허권자를 제외한 다른 사람은 특허권자의 동의 없이 업으로서 그 특허발명을 생산·사용·양도·대여·수입하거나 양도 또는 대여를 위한 청약을 하는 것이 금지되며, 이에 위반하는 행위를 한 경우에는 특허권자는 그 행위자를 상대로 특허권침해를 이유로 민·형사상 소송을 제기할 수 있다.

② 실용신안권

실용신안은 산업상이용할 수 있는 물품의 형상·구조 또는 조합에 관한 고안으로서, 여기서 고안이라 함은 자연법칙을 이용한 기술적 사상의 창작을 말한다(실용신안법 제2조. 제4조).

즉, 실용신안은 이미 발명한 것을 개량해 더 편리하게 쓸 수 있도록 한 것으로 Life-Cycle이 짧고 실용적인 주변 개량기술을 말한다. 따라서 실용신안은 물품의 고안만을 그 대상으로 하고 있으므로 방법이나 물질에 대한 기술적 발명은 특허의 대상이지 실용신안의 대상이 아니다. 실용신안권의 권리존속기간은 출원일로부터 10년이다.

③ 디자인권

디자인권은 물품의 형상·모양·색채 또는 이들의 결합으로 시각을 통하여 심미감을 일으키게 하는 공업적으로 이용가능한 고안을 보호대상으로 한다(디자인법 제2조).

물품에 대한 창작인 점에서 실용신안과 공통되지만, 디자인은 미적 과제의 해결을 목적으로 한다는 점에서 기술적 과제의 해결을 목적으로 하는 실용신안과 구별된다.

④ 상 표 권

상표라 함은 상품을 생산·가공·증명 또는 판매하는 것을 업으로 영위하는 자가 자기의 업무와 관련된 상품을 타인의 상품과 식별되도록 하기 위하여 사용하는 기호·문자·도형·입체적형상 또는 이들을 결합한 것 및 이에 색채를 결합한 것을 말하며(상표법 제2조제1호), 상표권은 이와 같은 상표로서 등록된 것을 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 말한다.

상표를 권리로 보호함으로써 수요자에게 상품의 출처를 명확히 하여 상품선택에 길잡이를 제공하고, 상표사용자는 자신의 상표의 지속적인 사용으로 업무상 신용을 얻어 상품 및 상표의 재산적 가치를 높여 가는 효능을 발휘하게 된다.

따라서 법이 상표를 보호하는 것은 상표가 갖는 이러한 기능, 즉 출처표시기능·품질보증기능·광고선전기능 등을 인식하고 이를 보호하기 위한 것이지 상표를 구성하는 기호, 문자, 도형 또는 이들의 결합 그 자체를 보호하기 위한 것은 아니다.

상표의 사용권자는 상표권의 존속기간 동안 다른 사람이 관련 상품의 출처에 대하여 혼동을 일으킬 우려가 있는 동일 또는 유사한 상표를 사용하는 것을 금할 수 있다. 상품의 존속기간은 설정등록이 있는 날로부터 10년 동안이며, 그 기간은 10년씩 갱신이 가능하다.

(2) 저작권

저작권은 문학·학술 또는 예술의 범위에 속하는 창작물에 대하여 법이 그 창작자에 대하여 일정기간 동안 그 창작물을 독점적으로 사용케 하고, 다른 사람이 무단으로 복제, 공연, 공중송신, 전송, 전시, 배포, 대여 및 2차적 저작물 등의 작성 등의 행위를 하거나 그 창작물에 대한 창작자의 인격권을 침해하는 행위를 금지하는 권리이다.

저작물이 저작권으로서 보호를 받기 위하여서는 일정수준 이상의 창작성을 가지고 있을 것이 요구된다. 또한 저작권은 기본적으로 특정한 사상이나 감정, 즉 아이디어에 대한 표현을 보하는 것이지 그 아이디어 자체를 보호하는 것이 아니다.

이러한 저작자의 권리에는 저작인격권, 저작재산권 및 저작인접권 등이 있다.

① 저작인격권

저작인격권은 저작자가 자기의 저작물에 대하여 가지는 인격적·정신적 권리를 말한다. 일반적으로 공표권, 성명표시권 및 동일성유지권등이 저작인격권에 포함된다. 저작인격권은 일신전속에 속하는 권리로서 양도나 상속의 대상이 되지 않는다.

② 저작재산권

저작재산권은 저작물의 이용으로부터 생기는 경제적 이익을 보호하기 위한 권리를 말한다. 저작권법은 저작재산권에 포함되는 권리의 종류를 복제권, 공연권, 공중송신권, 전시권, 배포권, 대여권, 2차적 저작물 작성권 등을 인정하고 있다.

위와 같이 저작재산권은 7가지 종류의 지분권으로 이루어지며, 이러한 권리는 배타적인 지배권으로서 저작권법에서 규정하고 있는 종류에 한하여 인정된다.

저작재산권은 양도나 상속이 가능하며, 지분권별로 분리하여 양도할 수도 있다.

③ 저작인접권

저작인접권이란 실연자, 음반제작자 및 방송사업자에게 부여되는 저작권에 유사한 권리를 말한다.

실연자는 실연을 하는 자 및 실연을 지휘, 연출 또는 감독하는 자를, 음반제작자는 음을 음반에 고정하는데 있어 전체적으로 기획하고 책임을 지는 자를, 방송사업자는 방송을 업으로 하는 자를 말한다. 즉, 실연자, 음반제작자, 방송사업자는 저작물의 직접적인 창작자는 아니지만, 저작물의 해석자 내지는 전달자로서 창작에 준하는 활동을 통해 저작물의 가치를 증진시킨다는 점에서 저작권법이 저작권에 준하는 권리를 부여하고 있다.

(3) 신지식재산권

특허권, 저작권 등의 전통적인 지식재산권 범주로는 보호가 어려운 컴퓨터 프로그램, 유전자조작동식물, 반도체설계, 인터넷, 캐릭터산업 등과 관련된 지식재산권을 “신지식재산권”이라 한다.

신지식재산권은 크게 컴퓨터 프로그램, 인공지능, 데이터베이스와 같은 “산업저작권”, 반도체집적회로 배치설계, 생명공학과 같은 “첨단산업재산권” 및 영업비밀, 멀티미디어와 같은 “정보재산권”으로 분류되며, 이외에도 만화영화 등의 주인공을 각종 상품에 이용하여 판매할 수 있는 캐릭터, 독특한 색채와 형태를 가진 콜라병, 트럭의 외관과 같은 독특한 물품의 이미지인 Trade Dress, 프랜차이징 등도 신지식재산권의 일종으로 포함되기도 한다.

소프트웨어, 생명공학발명, 반도체회로설계 등은 특허대상이 아니라는 것이 종래 특허법의 입장이었으나 미국, 일본 등 특허선진국의 움직임에 맞춰 우리나라도 이런 신지식재산권을 특허로 인정해가는 추세이다. 특허청은 98년 8월부터 소프트웨어 디스켓,CD 등에 담으면 “매체특허”로 인정하고 있다. 지난 93년부터 인정된 반도체회로배치설계권도 등록건수가 꾸준히 늘고 있다.

[지식재산권의 분류사례 3]

<산업재산권>

구분	특허권	실용신안권	디자인권	상표권
보호대상	발명 (기술적 사상의 창작, 고도성)	고안 (물품, 고도성×) 실용신안의 물품 : 형상, 구조 또는 이들의 조합으로 이루어진 것	물품의 디자인 디자인에서의 물품 : 독립성 있는 구체적인 물품으로서, 유체동산을 의미 디자인 인정요건: 물품성, 형태성(형상, 모양, 색채 또는 이들의 결합), 시각성, 심미성	자기 상품을 타인 상품과 식별시키기 위한 표장
등록요건	산업상 이용가능성, 신규성, 진보성	특허권과 같음 (진보성 낮음)	공업상 이용가능성, 신규성, 창작성	자타상품식별력 있을 것, 법 제7조의 부등록사유에 해당하지 않을 것
권리내용	특허발명을 실시할 권리 독점	특허권과 유사	등록디자인과 동일유사한 디자인을 실시할 권리 독점	등록상표와 동일 유사한 상표를 지정상품과 동일유사한 상품에 사용하는 것을 금지
보호기간	설정등록일로부터 출원일 후 20년	설정등록일로부터 출원일 후 10년	설정등록일로부터 15년	설정등록일로부터 10년(10년씩 갱신 가능)

<저작권>

구분	저작권	저작인접권
보호대상	주관적인 창작이 인정되는 저작물 인간의 사상이나 감정을 표현한 창작물 (저작권법 제2조제1호)
등록요건	창작성 (저작자 자신의 독자적인 사상이나 감정의 표현을 담고 있으면 가능)
권리발생 및 내용	창작시에 발생하며 별도의 등록을 요하지 않음 1) 저작인격권 저작자의 공표권, 성명표시권, 동일성 유지권 2) 저작재산권 복제권, 공연권, 전시권, 배포권, 공중송신권, 대여권, 2차 저작물 작성권	창작시에 발생하며 별도의 등록을 요하지 않음 1) 실연자 성명표시권, 동일성 유지권, 복제권, 공연권, 배포권, 대여권, 방송권, 전송권, 보상청구권 2) 음반제작자 복제권, 배포권, 대여권, 전송권, 보상청구권 3) 방송사업자의 보호 복제권, 동시중계방송권
보호기간	저작자의 생존기간과 사망 후 50년간 존속 (저작자가 사망 후, 40년이 경과하고 50년이 되기 전에 공표된 저작물의 저작재산권은 공표된 때부터 10년)	권리발생시점으로부터 50년

⑭ 무형자산감정평가

[관련법규]

1) 감정평가에 관한 규칙

제23조(무형자산의 감정평가) ① 감정평가업자는 광업권을 감정평가할 때에 제19조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건(稼行條件) 등을 고려하여 산정하되  과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.

② 감정평가업자는 어업권을 감정평가할 때에 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정평가한 가액에서 해당 어장의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 어장의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.

③ 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권(專用側線利用權), 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

2) 기업회계기준 제20조(무형자산) 제21조(무형자산표시) 제63조(무형자산의 평가)는 “기업회계기준서 제3호 무형자산”으로 대체됨.

3) 감정평가 실무기준에서는 광업권, 어업권, 유가증권 등(상장주식, 비상장주식, 채권), 기업가치, 영업권, 지식재산권 등의 관련규정이 있음.

4) 국제회계기준위원회에서는 1998년 국제회계기준(IAS) 제38호 “Intangible Assets"를 발표하여 과거 여러 기준서의 무형자산에 대한 회계처리를 일관성 있게 체계화 함.

[무형자산의 종류]

기존의 기업회계기준서 제3호에서는 무형자산의 종류를 다음과 같이 들고 있다. 산업재산권(특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권, 상호권 및 상품명 포함), 라이센스와 프랜차이즈, 저작권, 컴퓨터소프트웨어, 개발비(제조비법, 공식, 모셀, 디자인 및 시작품 등의 개발), 임차권리금, 광업권, 어업권 등이다.

기업은 경제적 자원을 사용하거나 부채를 부담하여 과학적 또는 기술적 지식, 새로운 공정이나 시스템의 설계와 실행, 라이선스, 지적재산권, 시장에 대한 지식과 상표권(상표명 및 출판권 포함) 등의 무형자원을 취득, 개발, 유지 또는 개선한다. 이러한 예에는 컴퓨터소프트웨어, 특허권, 저작권, 영화필름, 거래처목록, 어업권, 수입할당량, 프랜차이즈, 고객 또는 공급자와의 관계, 고객충성도, 시장점유율과 판매권 등이 있다.

무형자산은 아래의 세 가지 요건을 갖추어야 자산으로서 인정이 된다. 세 가지 요건 중 어느 하나라도 만족하지 않는다면 인정되지 않는다. 등록되지 않은 특허권은 무형자산이 될 수 없는 경우가 바로 무형자산의 성격을 가지고 있으나 인정되지 않는 경우의 예이다.

- 식별이 가능한가? 해당 자산을 기업과 따로 분리하여 인식이 가능한지를 의미

- 통제가 가능한가? 통제 가능성은 법률적으로 권리를 확보하여 해당 자산에 대한 권리행사를 할 수 있는지를 의미(특허권 외)

- 경제적 효익이 있는가? 해당 무형자산을 활용하게 되면 미래에 수익을 창출하거나 비용을 절감할 수 있는가를 의미

무형자산(Intangible Assets)은 말 그대로 형체가 없는 무형의 자산을 의미한다. 형체는 없지만 인식이 가능한 자산이고 경제적 효익을 갖추며 통제가능하다는 특징을 가진다.

무형자산의 종류에는 아래의 것들이 있다.

- 영업권 : 경영능력, 명성, 인적자원, 기타 기업의 우월성을 갖추게 해주는 자산으로 순자산의 공정가치를 초과하는 부분

- 산업재산권 : 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권 등의 산업 활동과 관련된 창작물 등에 대한 독점적 권리

- 개발비 : 개발활동과 관련된 지출로 자산의 성격을 가지고 있는 것

- 기타 : 광업권, 저작권, 소프트웨어, 프랜차이즈 등과 같이 위의 범주에 해당하지 않는 자산성격의 것

[무형자산의 분류사례 1]

유형	구성
시장관련	상표, 상포, 브랜드명, 로고 등
고객관련	고객명부, 고객계약, 고객관계, 주문잔고 등
계약관련	우선공급계약, 라이센스계약, 프랜차이즈계약, 비경쟁계약 등
위치관련	임대계약, 광업권, 지역권, 공중권, 수면권 등
영업권관련	공공단체/전문직종/전문가/평판관련 영업권, 계속기업가치 등
인력자본관련	능숙하고 결집된 노동력, 고용계약, 노조계약 등
예술관련	문학작품과 저작권, 음악작곡, 지도, 조각 등
기술관련	공정특허, 특허적용, 실험노트 같은 기술서류, 기술적 노하우 등
자료처리관련	컴퓨터S/W, S/W저작권, 자동화된 DB, 직접회로 마스크 및 마스터
엔지니어링관련	산업디자인, 제품특허, 거래비밀, 엔지니어링도면/구성도, 설계도, 서류 등

[무형자산의 분류사례 2]

구분	세부분류	회계처리	사례
식별가능 무형자산	내부창출 무형자산	원칙적으로 비용처리 (자산성 있는 개발비 제외)	연구비, 경상개발비, 광고비, 교육훈련비 등
	외부구입 무형자산	자산 처리	산업재산권, 라이선스, 프랜차이즈, 저작권 등
영업권	내부창출 영업권	자산 불인식	경영능력, 고객충성도, 시장점유율 등
	사업결합 영업권	자산 처리	영업권

[식별가능 무형자산의 종류 사례]

① 산업재산권 : 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권 및 상호권

② 라이선스와 프랜차이즈

③ 저작권

④ 컴퓨터소프트웨어

⑤ 개발비 : 제조비법, 공식, 모델, 디자인 및 시작품 등의 개발

⑥ (임차)권리금 : 기존 전세권자의 초과수익력에 대한 대가

[무형자산의 분류사례 3]

(1) 산업재산권

- 특허권 (자연법칙을 이용한 기술적 사상의 창작으로서 고도한 것)

* 보호대상 : 발명

* 신규성, 진보성, 산업상 이용가능성

* 연구 또는 시험을 하기 위한 특허발명의 실시는 독점적 효력 없음

- 실용신안권

* 보호대상 : 물건

* 등록 후 10년

- 디자인권

* 유사 디자인 실시 권리

* 보호대상 : 디자인

* 공업상 이용가능성, 신규성, 창작성

* 설정등록 후 15년

(2) 저작권

* 독자적인 사상, 감정의 표현을 보호

* 창작과 동시에 저작권 발생

* 생존기간 + 사후 50년 (저작재산권)

(3) 신지식재산권 (최근에 지식재산권으로 인정받기 시작함)

- 반도체 직접회로배치설계권 (반도체 회로 배치)

- 부정경쟁방지법과 영업비밀 (KNOW-HOW)

- 컴퓨터프로그램 보호법 (소프트웨어진흥원에 등록)

특허제도 - 기술발전

저작권 - 문화발전

[무형자산의 분류사례 4]

1) 무형자산의 분류

- 시장관련 무형자산 : 상표권, 상표, 브랜드명, 로고 등

- 기술관련 무형자산 : 공정특허, 특허적용술, 기술적 증서, 실험노트, 기술적 노하우 등

- 예술관련 무형자산 : 문학작품과 저작권, 음악작곡, 지도, 조각 등

- 자료처리관련 무형자산 : 소프트웨어, 소프트웨어 저작권, 데이터베이스 등

- 엔지니어링관련 무형자산 : 산업디자인, 제품특허, 설계도, 청사진, 독점증서 등

- 고객관련 무형자산 : 고객명단, 고객계약, 고객유대, 주문잔고 등

- 인력관련 무형자산 : 능숙하고 결집된 근로자, 근로계약, 노조계약 등

- 위치관련 무형자산 : 차지권, 광물개발권, 지역권, 수면권, 공중권 등

- 영업권관련 무형자산 : 법인 영업권, 전문능력, 명성, 계속기업가치 등

위의 분류는 서로 배타적인 것이 아니다. 어떤 무형자산은 하나 이상의 분류에 속할 수 있다.

2) 지적자산

- 무형자산 중 일부는 지적재산(intellectual properies)으로 분류

- 지적재산은 무형자산의 특수한 형태로서 무형자산이 가지고 있는 경제적 존재와 가치를 가장 확실하게 가지고 있는 자산이다.

- 지적 재산은 인간의 능동적인 창조활동을 통하여 생성되기 때문에 이에 대한 권리인 지적재산권은 관련 법률로부터 보호받게 된다.

- 지적재산의 두 가지 분류

(ⅰ) 창조적인 지적재산권 : 상표, 저작권, 컴퓨터소프트웨어 등

(ⅱ) 혁신적인 지적재산권 : 특허권, 공업디자인, 기업비밀 등

[무형자산의 분류사례 5]

종류	구성 및 설명
산업재산권	특허권, 지적재산권, 실용신안권, 상표권 등
소프트웨어	중요한 컴퓨터소프트웨어만 무형자산
개발비	연구개발투자 중에서 자산성이 있는 것만 무형자산
영업권	기업 간의 매수·합병에서만 인식
기타 무형자산	라이센스, 프랜차이즈권, 광업권, 어업권 등

[무형자산의 분류사례 6]

- 특허권

1) 취득원가 = 해당권리를 얻을 수 있기까지 직접적으로 지출한 금액

2) 법률이 보장하는 기간을 내용연수로 함(실제 사용가능한 기간이 짧으면 짧은 기간을 내용연수로 봄)

- 저작권 : 저작권의 권리는 저작자가 죽은 뒤 50년까지 보호

- 상호와 상표

1) 상호와 상표를 구별하지 않고 브랜드네임이라고도 함.

2) 법률상 등록일로부터 10년간 그 권리가 존속, 이후 등록을 갱신할 경우 10년씩 계속 연장 가능

3) 일반적으로 비한정 내용연수를 가진 무형자산으로 분류 - 매 보고기간말마다 자산손상검사를 실시

- 프랜차이즈와 라이선스

1) 프랜차이즈 : 특정 상품이나 용역을 일정한 지역내에서 독점적으로 사용하여 영업할 수 있도록 하는 권리

2) 라이선스 : 특정 기술이나 지식을 일정기간 동안 이용하기로 한 것

3) 권리가 보장되는 기간 동안 상각을 실시, 만약 권리기간을 한정할 수 없거나 계속 갱신할 예정이라면 비한정내용연수를 가진 자산으로 분류함.

[상속세 및 증여세법 시행령[2012.02.02.-23591호]일부개정]

제59조 【무체재산권의 평가】

① 매입한 무체재산권의 가액은 매입가액에서 매입한 날부터 평가기준일까지의 감가상각비상당액을 차감한 가액에 의한다.

② 영업권의 평가는 다음 산식에 의하여 계산한 초과이익금액을 평가기준일 이후의 영업권지속연수(원칙적으로 5년으로 한다)를 감안하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의한다. 다만, 매입한 무체재산권으로서 그 성질상 영업권에 포함시켜 평가되는 무체재산권의 경우에는 이를 별도로 평가하지 아니하되, 당해 무체재산권의 평가액이 환산한 가액보다 큰 경우에는 당해 가액을 영업권의 평가액으로 한다.

[최근 3년간(3년에 미달하는 경우에는 당해 연수로 한다)의 순손익액의 가중평균액의 100분의 50에 상당하는 가액-(평가기준일 현재의 자기자본×1년만기정기예금이자율을 감안하여 기획재정부령이 정하는 율)]

③ 제2항의 규정을 적용함에 있어서 최근 3년간 순손익액의 가중평균액은 제56조제1항의 규정을 준용하여 평가한다. 이 경우 동조제1항중 “1주당 순손익액 및 1주당 추정이익”은 “순손익액”으로 본다. <개정 1999.12.31.>

④ 어업권의 가액은 제2항의 영업권에 포함하여 계산한다.

⑤ 특허권·실용신안권·상표권·디자인권 및 저작권 등은 그 권리에 의하여 장래에 받을 각 연도의 수입금액을 기준으로 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액의 합계액에 의한다. 이 경우 각 연도의 수입금액이 확정되지 아니한 것은 평가기준일전 3년간의 각 연도 수입금액의 합계액을 기획재정부령이 정하는 바에 따라 평균한 금액을 각 연도의 수입금액으로 할 수 있다. <개정 1998.12.31., 2005.6.30., 2008.2.29.>

⑥ 광업권 및 채석권 등은 평가기준일 이후의 채굴가능연수에 대하여 평가기준일 전 3년간 평균소득(실적이 없는 경우에는 예상순소득으로 한다)을 각 연도마다 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 환산한 금액의 합계액을 그 가액으로 한다. 다만, 조업할 가치가 없는 경우에는 설비등에 의하여만 평가한 가액으로 한다. <개정 1998.12.31., 2008.2.29>

⑦ 제2항의 규정에 의하여 영업권을 평가함에 있어서 제시한 증빙에 의하여 자기자본을 확인할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액 중 많은 금액으로 한다. <신설 2004.12.31., 2005.8.5.>

1. 사업소득금액 ÷ 「소득세법 시행령」 제165조제10항제1호에서 규정하는 자기자본이익률

2. 수입금액 ÷ 「소득세법 시행령」 제165조제10항제2호에서 규정하는 자기자본회전율