⑮ 개발수익 감정평가 사례

Ⅰ. 수익형 부동산 개발 사업 감정평가 사례

현금흐름할인법을 통하여 수익형 부동산 개발 사례의 사업 타당성을 분석한 사례로서 부산지방법원 관련사건 감정평가에서 적용된 평가사례임. 당해 사건에서는 부산소재 시내 상업지역 토지건물의 타당성 분석에 의한 수익까지 감정평가 하였으며 여기서는 감정평가 사례의 일부를 발췌·정리하였으며 업무 비밀보호 관계상 일부 내용 및 수치적용은 변형된 사례임을 참고바람.

1. 현금흐름할인법을 이용한 투자가치 분석 방법 조사

부동산 개발 사업에 있어 실행 여부에 대한 의사결정을 할 때 핵심적으로 필요한 것이 투자가치 분석이다. 시장성과 수익성이 있다고 분석된다 할지라도 사업으로서의 가능성을 판단하는 기준이 주관적이라면 risk는 커지고 그 사업가치 분석은 설득력이 약해질 것이다. 따라서 부동산 개발 사업에 관한 사업으로서의 가치를 분석하는 기준은 객관성과 합리성을 갖출 필요가 있다.

투자가치 분석하는 데 쓰이는 기준은 순현재가치(NPV: Net Present Value), 내부수익률(IRR: Internal Rate of Return), 자기자본수익률(ROE: Return On Equity) 등이 있다.

1) 순현재가치법 (NPV)

순현재가치(Net Present Value)는 투자의 결과로 발생하는 현금수입을 할인율로 할인하여 얻은 현금유입(cash inflow) 현가에서 투자비용을 할인율로 할인하여 얻은 현금유출(cash outflow) 현가를 차감한 것을 의미한다. 즉, 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 차감한 것을 순현가라고 하는데 이 순현가로써 투자 대상 등의 재무적 타당성을 분석하게 된다.

세금 등을 고려하지 않는 일반적인 가정하에서, 유출되는 현금흐름은 초기투자금액(initial investment)이 대부분이므로, 순현재가치를 구하는 공식은 다음 표와 같이 정리할 수 있다.

<표1-1> NPV법에 의한 의사결정 기준

독립적 투자(안)일 경우	상호배타적 투자(안)일 경우
NPV > 0 (투자가치가 있다)	NPV(A) > 0, NPV(B) > 0이고 NPV(A) > NPV(B) (NPV(A)를 accept)
NPV < 0 (투자가치가 없다)
NPV = 0 (indifferent)

NPV = ╶EQ + ∑ [eqn: {ATCF} over {(1+i)} ^{ n}] + [eqn: {ATER } over {(1+i) ^{ n} }]

EQ = 초기투자액, ATCF = 세후현금흐름, ATER = 세후지분복귀액, i = 요구수익률

NPV > 0일 경우에 투자자는 최초로 투자한 금액보다 현금유입이 많은 상황이므로 투자를 해도 손해가 발생하지 않으므로 투자안을 채택하고, NPV < 0일 경우에는 투자한 금액보다 현금유입이 적다는 것이므로 투자안을 기각해야 한다. NPV법의 특징으로는 투자와 관련된 모든 현금흐름을 화폐의 시간가치로 반영하고 있으며, 현금흐름의 기대가치와 투자 금액만으로 투자가치를 평가하므로 평가에 있어서 자의적 요인을 제거할 수 있다는 장점이 있다.

투자의 순현재가치(NPV)는 모든 미래의 현금흐름을 현재가치로 나타낸 총액에서 초기 투자금액을 차감한 금액이다.

2) 내부수익률 (IRR)

내부수익률법(internal rate of return)은 투자안의 내부수익률을 구하여 이를 요구수익률(discount rate, hurdle rate)과 비교함으로써 투자의사결정을 하는 방법으로 내부수익률이란 투자로 인한 미래기대현금유입의 현재가치와 기대현금유출의 현재가치를 동일하게 하는 할인율을 말하며, 이는 투자안의 NPV가 0이 되게 하는 할인율이다. 내부수익률을 구하는 공식은 다음 표와 같이 정리할 수 있다.

<표1-2> IRR법에 의한 의사결정 기준

독립적 투자(안)일 경우	상호배타적 투자(안)일 경우
IRR < K (투자가치가 있다)	IRR(A)>K, IRR(B)>K이고 IRR(A)>IRR(B) (IRR(A)를 accept)
IRR > K (투자가치가 없다)
IRR = K (indifferent)

K = 요구수익률

3) 자기자본이익률(ROE)

자기자본이익률(return on equity: ROE) 은 자기자본의 성과를 나타내는 비율로서 순이익을 자기자본으로 나누어 계산되며 자기자본이익률이 높다는 것은 자기자본이 효율적으로 운용되고 있음을 의미한다. ROE가 증가한다는 것은 순이익과 매출이 증가한다고 설명할 수 있다. 또한 자산이 증가하는 만큼 혹은 그 이상 매출과 순이익이 증가하여야 한다는 뜻이며, 자기자본이 증가하는 것만큼 혹은 그 이상 매출과 순이익이 증가하여야 한다는 뜻이다.

자기자본이익률 (ROE)	= 순이익 / 자기자본
	= 수익(총수입-총지출) / 자기자본 × 100
	= 세전현금흐름 / 순 투자금액 × 100

2. 부동산 사례 분석

1) 사례 분석을 위한 전제

(1) 사례 부지 개발 대안

수익형 부동산 개발업자는 다음과 같은 세 가지 대안을 생각해볼 수 있다.

1안 : 사업지 매입 후 추가적인 투자 없이 현 상태를 유지하는 방안.

2안 : 사업지 매입 후 일부의 자기자금과 시설자금 차입을 통하여 복합상가 건물        로 신축하여 임대하는 방안

3안 : 사업지 매입 후 일부의 자기자금과 시설자금 차입을 통하여 원룸 빌딩으로        신축하여 임대하는 방안

(2) 타당성 분석의 가정

위 세 가지 대안의 투자 타당성 분석을 위해 다음의 표와 같은 조건을 가정한다.

<표2-1> 타당성 분석의 가정

(단위: 천원)

임대료 등 인상률	3%	공실율	10%
운영경비(년)	96,000 144,000(원룸빌딩)	운영경비 인상률	3%
매입시 자기자금	10,800,000	신축시 자기자금	2,400,000
매입시 차입금	8,000,000	신축시 차입금	4,160,000 (복합상가) 5,216,000 (원룸빌딩)
차입금리	4.5%	세율	종합소득세율
건물 내용연수	40년	구 건물가액	2,400,000
할인율	5%	부동산가치상승률	3%

2) 현 상태 유지하는 방안

(1) 사업수지 분석

사례 부지는 평당 약 52,000천원인 17,960,000천원에 매입할 수 있으며, 취득가액의 3.65%인 655,544천원을 취득세, 지방세, 농특세로 납부한다. 이외 추가적으로 중개수수료 0.5% 89800천원과 등기비용, 채권 할인비용 등 94,656천원이 소요되며 다음의 표와 같다.

<표2-2> 현 상태 유지시 투입 비용

(단위: 천원)

구분		금액	산출근거	비율
부동산 매입 관련비용	부동산가격	17,960,000		95.5%
	취득세	655,544	부동산 가격의 3.65%	3.5%
	중개수수료	89,800	부동산 가격의 0.50%	0.5%
	기타	94,656	등기비용 등	0.5%
합계		18,800,000		100%

1안은 사례 부지 매입 후 리모델링 또는 신축 등의 자금의 추가 투입 없이 현재 건물 상태 그대로 유지하여 현재의 월 임대료, 관리비 수입을 얻는 경우로서, 보증금 1,293,880천원, 월 임대료 63,264천원, 월 관리비 12,160천원에 임대되어 있으며 월 임대료는 지상층 평당 560천원, 지하층 평당 480천원 수준이며, 월 관리비는 지상, 지하 모두 평당 104천원 수준인 것으로 조사되었다.

타당성 분석을 위해 가정했던 조건들을 통해 현 상태 유지시 현금흐름 및 운영수지를 계산하면 다음의 표와 같다.

<표2-3> 현 상태 유지 시 현금흐름 및 운영수지 계산

(단위: 천원)

구분	1년차	2년차	3년차	4년차	5년차
가능총소득	905,088	932,241	960,208	988,014	1,018,684
-공실소득	90,509	93,224	96,021	98,901	101,868
=유효총소득	814,579	838,017	864,187	890,113	916,816
-운영경비	96,000	98,880	101,846	104,901	108,048
=순운영소득	718,579	740,137	762,341	785,212	808,768
-융자이자	360,000	360,000	360,000	360,000	360,000
=세전현금흐름	358,579	380,137	402,341	425,212	448,768
순운영소득	718,579	740,137	762,341	785,212	808,768
-융자이자	360,000	360,000	360,000	360,000	360,000
-감가상각	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000
=과세소득	298,579	320,137	342,341	365,212	388,768
×세율 =세금	89,560	97,752	106,190	114,880	123,832
세전 현금흐름	358,579	380,137	402,341	425,212	448,768
-세금	89,560	97,752	106,190	114,880	123,832
세후 현금흐름	269,019	282,385	296,152	310,331	324,936

1년차 가능총소득은 월 임대료와 월 관리비를 합한 값에 12개월을 곱한 값으로 산출하였고 유효총소득에서 연간 96,000천원이라고 가정한 운영경비를 차감하여 순운영소득 718,579천원이 산출되었으며, 여기에 융자이자 360,000천원 (차입금 8,000,000천원과 차입금리 4.5%)을 차감하면 세전 현금흐름 358,579천원을 구할 수 있다.

세금을 구하기 위해서는 순운영소득 718,579천원에 융자이자 360,000천원과 감가상각액 60,000천원(건물가액 2,400,000천원 ÷ 건물 내용연수 40년)을 차감하면 과세소득 298,579천원이 산출되고, 개인사업자의 종합소득세율에 의해 세금 89,560천원(298,579×38%-23,900천원)이 산출되었다.

세후 현금흐름 269,019천원은 세전 현금흐름 358,579천원에서 세금 89,560천원을 차감하여 산출되었다.

2년차 이후의 현금흐름은 가능총소득과 운영경비가 매년마다 3%씩 인상되는 것을 적용하여 같은 방식으로 구할 수 있다.

(2) 투자의사결정을 위한 타당성 분석

<표2-4> 현 상태 유지 시 투자 타당성 분석

(단위: 천원)

연도	세전현금흐름	세후현금흐름	할인율 5%	현재가치 (세전)	현재가치 (세후)
2013년 말 매입시	-10,800,000	-10,800,000	1.000	-10,800,000	-10,800,000
2014년 말 (1년차)	358,579	269,019	0.952	338,140	253,685
2015년 말 (2년차)	380,137	282,385	0.907	338,322	251,323
2016년 말 (3년차)	402,341	296,152	0.864	337,966	248,768
2017년 말 (4년차)	424,312	309,773	0.823	336,768	245,782
2018년 말 (5년차)	13,061,124	12,080,617	0.784	9,756,657	9,154,599
			NPV	822,904	-305,749
			IRR	6.64%	4.3%
			1년차 ROE	3.77%	2.83%

요구수익률인 할인율이 5%라는 가정 하에 구해진 순현재가치 NPV는 세금 납부 전 822,904천원이고, 세금 납부 후 -305,749천원이다. NPV의 가치가 0보다 크면 투자의 가치가 충분하다고 할 수 있으므로 세전 NPV는 0보다 크지만 세후 NPV가 0보다 작아 1안은 투자 타당성이 충분하지 못한 것으로 판단된다. 또한 내부수익률 IRR은 세전 6.64%이고, 세후 4.30%로 나타나 세후 IRR이 요구수익률 5%보다 작으므로 투자 타당성이 충분하지 못하다고 판단된다.

(3) 민감도 분석

<표2-5> 현 상태 유지 시 임대료 민감도 분석

(단위: 천원)

임대료	504/평		560/평*		616/평		649.04/평
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	507,207	-501,481	822,904	-305,749	1,132,961	-113,513	1,317,562	939
I R R	6.01%	3.95%	6.64%	4.30%	7.27%	4.75%	7.65%	5.01%
참고) *는 투자분석 가정치임, **는 투자의사결정 만족 수치임.

<표2-6> 현 상태 유지 시 공실률 민감도 분석

(단위: 천원)

공실률	15%		10%*		5%		0%
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	615,474	-434,355	307,501	-771,350	1,030,333	-177,143	1,237,763	-48,536
I R R	6.23%	4.09%	6.64%	5.72%	7.06%	4.62%	7.48%	4.89%
참고) *는 투자분석 가정치임, 투자의사결정을 만족하는 공실률은 없음.

<표2-7> 현 상태 유지 시 이자율 민감도 분석

(단위: 천원)

이자율	5.5%		4.5%*		3.5%		3.07%**
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	476,504	-520,517	822,904	-305,749	1,169,304	-90,981	1,318,256	1,369
I R R	5.95%	3.91%	6.64%	4.3%	7.34%	4.8%	7.64%	4.99%
참고) *는 투자분석 가정치임, **는 투자의사결정을 만족 수치임.

3) 복합 상가로 신축하는 방안

(1) 사업수지 분석

<표2-8> 복합 상가 신축시 투입 비용

(단위: 천원)

구분		금액	산출근거	비율
부동산 매입 관련비용	부동산 가격	17,960,000		70.8%
	취득세	655,544	부동산 가격의 3.65%	2.6%
	중개수수료	89,800	부동산가격의 0.50%	0.4%
	기타	94,656	등기비용 등	0.4%
공사비	철거공사비	158,848	170/평 (기존 건물)	0.6%
	건축공사비	5,760,000	4,000/평	22.7%
	인입공사비	43,200	30/평	0.2%
용역비	건축설계비	86,400	60/평	0.3%
	감리비	43,200	30/평	0.2%
제세공과금	보존등기비	187,480	건축, 인입공사비 및 용역비의 3.16%	0.7%
금융비용	이자비용	273,600	차입금의 4.5%, 6개월	1.1%
예비비		7,272		0.03%
합계		25,360,000		100%

<표2-9> 복합 상가 평당 임대료 수준

(단위: 천원)

구분	보증금	월 임대료	월 관리비
지상2~5층	12,000	560	104
지상1층	14,400	800	104
지하층	8,000	480	104

<표2-8>과 <표2-9>에 의해 복합 상가의 현금흐름 및 운영수지를 현 상태 유지 시 현금흐름 및 운영수지 계산했던 것과 같이 계산하면 다음과 같다.

<표2-10> 복합 상가 현금흐름 및 운영수지 계산

(단위: 천원)

구분	1년차	2년차	3년차	4년차	5년차
가능총소득	1,439,808	1,483,002	1,527,492	1,573,317	1,620,517
-공실소득	143,981	148,300	152,749	157,332	162,052
=유효총소득	1,295,827	1,334,702	1,374,743	1,415,985	1,458,465
-운영경비	96,000	98,880	101,846	104,901	108,048
=순운영소득	1,199,827	1,235,822	1,272,897	1,311,084	1,350,417
-융자이자	547,200	547,200	547,200	547,200	547,200
=세전현금흐름	652,627	688,622	725,697	763,884	803,217
순운영소득	1,119,827	1,235,822	1,272,897	1,311,084	1,350,417
-융자이자	547,200	547,200	547,200	547,200	547,200
-감가상각	153,008	153,008	153,008	153,008	153,008
=과세소득	499,619	535,614	572,690	610,876	650,209
×세율 =세금	165,955	179,633	193,722	208,233	223,180
세전 현금흐름	652,627	688,622	725,697	763,884	803,217
-세금	165,956	179,633	193,722	208,233	223,180
세후 현금흐름	486,672	508,989	531,975	555,651	580,038

(2) 투자의사결정을 위한 타당성 분석

<표2-11> 복합 상가 투자 타당성 분석

(단위: 천원)

연도	세전현금흐름	세후현금흐름	할인율 5%	현재가치 (세전)	현재가치 (세후)
2014년말 (매입+신축)	(13,200,000)	(13,200,000)	1.000	(13,200,000)	(13,200,000)
2015년 말 (1년차)	652,627	486,672	0.952	621,301	463,312
2016년 말 (2년차)	688,622	508,988	0.907	624,580	461,653
2017년 말 (3년차)	725,697	531,975	0.864	627,002	459,626
2018년 말 (4년차)	763,884	555,651	0.823	628,677	457,301
2019년 말 (5년차)	16,279,705	14,694,058	0.784	12,763,289	11,520,140
			NPV	2,064,849	162,031
			IRR	8.38%	5.26%
			1년차 ROE	5.8%	4.32%

(3) 민감도 분석

<표2-12> 복합 상가 임대료 민감도 분석

(단위: 천원)

임대료	504/평		560/평*		616/평
	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	1,563,459	-148,830	2,604,849	162,031	2,566,239	472,893
I R R	7.55%	4.73%	8.38%	5.26%	9.20%	5.65%
참고) *는 투자 분석 가정치임, ***는 투자의사결정 불만족 수치임.

<표2-13> 복합 상가 공실률 민감도 분석

(단위: 천원)

공실률	15%		14%***		10%*		5%
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	1,734,806	-42,595	1,800,815	-1,670	2,064,849	162,031	2,394,892	336,658
I R R	7.84%	4.92%	7.94%	4.99%	8.38%	5.26%	8.92%	5.61%
참고) *는 투자분석 가정치임, ***는 투자의사결정 불만족 수치임.

<표2-14> 복합 상가 이자율 민감도 분석

(단위: 천원)

이자율	5.5%		5.0%***		4.5%*		3.5%
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	1,538,321	-164,416	1,801,585	-1,192	2,064,849	162,031	2,591,377	488,479
I R R	7.51%	4.71%	7.95%	4.99%	8.38%	5.26%	9.24%	5.82%
참고) *는 투자분석 가정치임, ***는 투자의사결정 불만족 수치임.

4) 원룸 빌딩으로 신축하는 방안

(1) 사업수지 분석

<표2-15> 원룸 빌딩 신축 시 투입 비용

(단위: 천원)

구분		금액	산출근거	비율
부동산 매입 관련비용	부동산 가격	17,960,000		70.8%
	취득세	655,544	부동산 가격의 3.65%	2.6%
	중개수수료	89,800	부동산가격의 0.50%	0.4%
	기타	94,656	등기비용 등	0.4%
공사비	철거공사비	158,848	170/평 (기존 건물)	0.6%
	건축공사비	6,753,600	4,500/평	22.7%
	인입공사비	45,024	30/평	0.2%
용역비	건축설계비	90,048	60/평	0.3%
	감리비	45,024	30/평	0.2%
제세공과금	보존등기비	219,104	건축, 인입공사비 및 용역비의 3.16%	0.7%
금융비용	이자비용	297,360	차입금의 4.5%, 6개월	1.1%
예비비		6,992		0.03%
합계		26,416,000		100%

<표2-16> 원룸 빌딩 평당 임대료 수준

(단위: 천원)

구분	보증금	월 임대료	월 관리비
지상 5층	8,000	800	80
지상 4층	8,000	9,600	80
지상 2~3층	96,000	10,400	80
지상 1층	14,400	800	104
지하 1,2층	8,000	480	104

<표2-17> 원룸 빌딩 현금흐름 및 운영수지 계산

(단위: 천원)

구분	1년차	2년차	3년차	4년차	5년차
가능총소득	1,976,160	2,035,445	2,096,508	2,159,403	2,224,185
-공실소득	197616	203,545	209,651	215,940	222,419
=유효총소득	1,778,544	1831,901	1,886,857	1,943,463	2,001,767
-운영경비	144,000	148,320	152,770	157,353	162,074
=순운영소득	1,634,544	1,683,581	1,734,087	1,786,110	1,839,693
-융자이자	594,720	594,720	594,720	594,720	594,720
=세전현금흐름	1,039,824	1,088,861	1,139,367	1,191,390	1,244,973
순운영소득	1,634,544	1,683,581	1,734,087	1,786,110	1,839,693
-융자이자	594,720	594,720	594,720	594,720	594,720
-감가상각	178,824	178,824	178,824	178,824	178,824
=과세소득	861,000	910,037	960,543	1,012,566	1,066,149
×세율 =세금	303,280	321,914	341,106	360,875	381,236
세전 현금흐름	1,039,824	1,088,861	1,139,367	1,191,390	1,244,973
-세금	303,280	321,914	341,106	360,875	381,236
세후 현금흐름	736,544	766,947	798,261	830,515	863,736

(2) 투자의사결정을 위한 타당성 분석

<표2-18> 원룸 빌딩 투자 타당성 분석

(단위: 천원)

연도	세전현금흐름	세후현금흐름	할인율 5%	현재가치 (세전)	현재가치 (세후)
2013년말 (매입+신축)	-13,200,000	-13,200,000	1.000	-13,200,000	-13,200,000
2014년 말 (1년차)	1,039,824	736,544	0.952	989,912	701,190
2015년 말 (2년차)	1,088,861	766,947	0.907	987,596	695,621
2016년 말 (3년차)	1,139,367	798,261	0.864	984,413	689,697
2017년 말 (4년차)	1,191,390	830,515	0.823	980,514	683,514
2018년 말 (5년차)	16,850,463	15,123,627	0.784	13,210,763	11,856,924
			NPV	3,953,199	1,426,945
			IRR	11.45%	7.41%
			1년차 ROE	9.04%	6.41%

(3) 민감도 분석

<표2-19> 원룸 빌딩 임대료 민감도 분석(※1개층 단위로 묶어 면적을 검토함)

(단위: 천원)

임대료	936/평		1040/평*		1144/평
	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	2,960,640	811,559	3,953,199	1,426,945	4,6843,29	1,880,246
I R R	9.83%	6.36%	11.45%	7.41%	12.66%	8.17%
참고) *는 투자분석 기준치, ***는 투자의사결정 불만족 수치임.

<표2-20> 원룸 빌딩 공실률 민감도 분석

(단위: 천원)

공실률	35.5%		15%		10%		5%
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	1,642,953	-5,407	3,500,209	1,146,092	3,953,199	1,426,945	4,406,188	1,707,798
I R R	7.68%	4.98%	10.72%	6.76%	11.45%	7.41%	12.2%	7.88%
참고) *는 투자분석 가정치임, ***는 투자의사결정 불만족 수치임.

<표2-21> 원룸 빌딩 이자율 민감도 분석

(단위: 천원)

이자율	8.53%		5.5%		4.5%		3.5%
	세전	세후	세전	세후	세전	세후	세전	세후
N P V	1,647,019	-2,886	3,380,946	1,072,148	3,953,199	1,426,945	4,525,451	1,781,742
I R R	7.68%	4.98%	10.52%	6.8%	11.45%	7.41%	12.4%	8.01%
참고) *는 투자분석 가정치임, ***는 투자의사결정 불만족 수치임.

3. 타당성 분석 결과

1) 개요

1안, 2안, 3안의 타당성 분석 결과와 민감도 분석에 따른 결과를 아래와 같이 정리한다.

<표3-1> 현 상태 유지하는 방안 타당성 분석 요약

1안	세전	세후
NPV	822,904	-305,749
IRR	6.64%	4.30%
분석) 할인율 5% 가정 아래 세후 기준으로 투자 타당성 부족

<표3-2> 복합 상가 신축 타당성 분석 요약

2안	세전	세후
NPV	2,064,849	162,031
IRR	8.38%	5.26%
분석) 할인율 5% 가정 아래 투자 타당성 만족

<표3-3> 원룸 빌딩 신축 타당성 분석 요약

3안	세전	세후
NPV	3,953,199	1,426,945
IRR	11.45%	7.41%
분석) 할인율 5% 가정 아래 투자 타당성 만족

<표3-4> 대안별 민감도 분석 종합 - NPV

(단위: 천원)

구분		Worst	Normal	Best
1안	임대료	-501,481	-305,749	-113,513
	공실률	-771,350	-177,143	-48,536
	이자율	-520,517	-305,749	-90,981
2안	임대료	-148,830	162,031	472,893
	공실률	-42,595	162,031	336,658
	이자율	-164,416	162,031	488,479
3안	임대료	811,559	1,406,945	1,880,246
	공실률	1,146,092	1,426,945	1,707,798
	이자율	1,072,148	1,426,945	1,781,742

먼저 NPV를 통한 대안별 민감도 분석을 종합하여 보면, 1안 현 상태 유지하는 경우는 NPV가 모두 0보다 작아 Best 경우라도 개발 사업을 해서는 안 된다는 결론을 얻을 수 있으며, 2안 근린생활시설로 개발하는 경우는 Worst 경우만 0보다 작아 Worst 상황만 아니라면 투자 타당성이 있다고 볼 수 있으며, 약간의 리스크가 있다고 볼 수 있다. 3안 도시형 생활주택으로 개발하는 경우는 Worst의 경우까지 0보다 크므로 투자 타당성이 충분하며 위험도도 가장 낮다고 분석된다. 게다가 3안의 Worst의 경우는 2안의 Best의 경우보다도 NPV가 두 배 정도 큰 1,072,148천원, 1,426,945천원, 1,781,742천원이므로 수익을 극대화할 수 있고 리스크를 최소화할 수 있는 대안이라고 보여진다.

<표3-5> 대안별 민감도 분석 종합 - IRR

(단위: 천원)

구분		Worst	Normal	Best
1안	임대료	3.95%	4.30%	4.75%
	공실률	4.09%	4.30%	4.62%
	이자율	3.91%	4.30%	4.80%
2안	임대료	4.73%	5.26%	5.65%
	공실률	4.92%	5.26%	5.61%
	이자율	4.71%	5.26%	5.82%
3안	임대료	6.36%	7.41%	9.17%
	공실률	6.76%	7.41%	7.88%
	이자율	6.80%	7.41%	8.01%

IRR에 의한 대안별 민감도 분석 종합표를 보면 NPV와 같은 결과를 도출할 수 있다. 1안은 Best의 경우까지 투자자의 요구수익률인 5%미만이므로 투자타당성이 없을뿐더러, 위험도도 가장 높다고 볼 수 있다. 2안은 Worst의 경우만 5% 미만이므로 어느 정도의 리스크가 있으며, 3안은 Worst의 경우까지 5%를 크게 넘어 IRR의 값이 6.80%, 7.41%, 8.01%이므로 위험도가 가장 낮은 대안이라고 볼 수 있다.

2) 판단 및 결과

상기와 같은 분석 결과에 의하여 본건 수익형 부동산 개발 사업 타당성 분석 컨설팅 보고서의 판단 결과는 원룸빌딩신축이 가장 사업 개발 타당성이 양호한 것으로 결정한다.