⑯ 개발방안 분석 사례

1. 분석자료수집 및 의뢰사항

개발 업자로부터 제시 받은 자료와 관련자료수집에 의하여 업무용 또는 상업용 어느 쪽 개발이 더 타당한 개발방안인지 타당성분석을 컨설팅한 사례임

<자료1> 대상부동산 기본자료

1. 소재지 : K시 B구 A동 100번지

2. 토지 : 대, 500㎡, 소로한면, 세로장방형, 평지

3. 건물 : 조적조 슬래브지붕 2층 건물로 면적은 1층 350㎡, 2층 100㎡

4. 이용상황 : 1층 전자대리점, 2층 주거용

5. 도시관리계획사항 : 일반상업지역

6. 가격시점 : 2013년 8월 1일

<자료2> 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 자료

(자료 2-1) 개발계획안 1

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물1개동

2. 면적 : 지하 280㎡, 지상 각층 340㎡

3. 이용상황 : 업무용

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사시간 8개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공 시 100%지급함.

6. 건축 후 임대계획 : 건물건축과 동시에 국내유명보험회사의 지역영업본부에 임대할 예정이며 임대조건은 임대보증금 15억 원, 월 임대료 3천 5백만 원, 계약기간은 5년임.

7. 추가조건 : 5년 임대 후 보험회사에서 채권 4억 원과 현금 25억 원에 매각한다. (채권은 한국은행이 2006년 6월 1일 발행한 만기10년, 복리이자율 5%, 만기일시지급 조건의 채권임)

8. 영업경비 : 연간 총임료의 25%수준

(자료 2-2) 개발계획안 2

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하2층 지상7층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각300㎡, 지상 1층 180㎡, 지상 2층~7층 각각 320㎡

3. 이용상황 : 지하1,2층은 주차장, 지상 층은 상업용 복합영화관

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 12개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공 시 개발부동산을 담보로 S은행으로부터 전액 대출받아 지급한다. 대출조건은 저당기간 10년 기준으로 임대기간 동안 매년 원리금을 균등분할하여 상환하되, 부동산처분시에는 잔금을 일시상환하는 조건임(S은행 대출이자율 8%).

6. 건축 후 임대계획 : 국내 유명 복합영화관을 유치할 예정이며, 임대주인  건축주는 유치조건으로 옥상에 가로5m, 세로4m의 대형광고스크린을 건물 완공과 동시에 설치해 주기로 했다(완공 시 설치비용 2억 원 발생). 임차인은 매월 초에 월1,200만원의 임대료를 지불하되, 영화관 매출액의 10%를 추정 임대료로 지불하여야 한다. 영화관의 매출액은 년25억 원 수준으로 예상되며, 대상부동산의 관리에 따른 영업경비는 총임료의 30%수준이다. 또한 5년 임대계약 후에는 28억 원에 임차인에게 매각하는 조건으로 임대차계약이 가능함.

(자료 2-3) 기타자료

1. 개발안 중 건물을 임대하는 경우는 건물 완공 시에 사용승인 및 임대가 완료되는 것으로 가정함.

2. 모든 개발계획안에 있어 지하층 중 1개층은 주차장 설치가 필수적임.

3. 개발계획에 있어 건축허가 및 설계기간이 완료되면 즉시 착공하는 것으로 가정함.

4. 건물은 착공과 동시에 철거하되, ㎡당 50,000원이 소요되고 잔재가치는 없음.

5. 인근지역의 모든 개발안의 자본수익률은 10%임.

<자료3> 대상부동산의 관련자료

(자료 3-1) 인근지역 거래사례

1. 거래사례(1)

1) 사례 부동산

① 토지 : K시 B구 A동 300번지 대, 500㎡, 세로(가), 사다리형, 평지

② 건물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층(상업용, 연면적 2,350㎡)

2) 거래시점 : 2013년 6월 15일

3) 거래가격 : 25억 원

4) 도시관리계획사항 : 일반상업지역

5) 기타사항 : 당해 사례는 거래당시의 제반 상황이 반영되어 정상적으로 매매가 이루어진 전형적인 거래사례로 조사되었음.

2. 거래사례(2)

1) 사례부동산

① 토지 : K시 B구 120번지 대 520㎡, 소로한면, 가로장방형, 평지

② 건물 : 위지상 조적조 슬래브지붕 2층(주상용, 연면적 400㎡)

2) 거래가격 : 10억 원

3) 거래시점 : 2013년 6월 5일

4) 도시관리계획사항 : 일반상업지역

5) 기타사항 : 당해사례는 거래당시의 제반 상황이 반영된 거래사례임.

3. 토지·건물가격구성비

현황을 기준으로 사례(1)은 3 : 7, 사례(2)는 8 : 2인 것으로 조사되었으나, 대상부동산은 파악이 곤란한 상황임.

(자료 3-2) 임대관련 자료

1. 대상부동산의 임대자료

대상부동산의 1층은 보증금 7억원, 월임대료 800만원에, 2층은 보증금 1억 원, 월임대료 80만원에 각각 임대되고 있으며, 소유자는 대상부동산의 관리를 연간임대료의 3%를 지급하는 조건으로 부동산관리회사에 위탁관리하고 있다. 또한 연간임대료의 20%가 유지관리비 등의 비용으로 지출되고 있고, 대상부동산의 토지 및 건물분 재산세 및 소유자급여가 각 연간임대료의 1%이다. 이러한 대상부동산의 임대상황은 현황을 기준한 일반적인 수준으로 판단됨.

2. 최유효이용을 기준한 인근 부동산의 1, 2층 최근임대자료

구분	월순임대료(원/㎡)	비고
1층	450,000
2층	200,000

3. 대상부동산의 현황을 기준한 자본환원이율은 10%임.

(자료 3-3) 대상 및 사례건물상황

구분	대상건물	거래사례(1)	거래사례(2)
사용승인(신축)일자	2003. 7. 1	2011. 4. 15	2004. 10. 30
가격시점현재 잔존내용년수	35	48	36
건물과 부지와의 관계	건부감가	최유효이용	건부감가
건축당시 신축가격	-	-	-

<자료4> 공통자료

(자료 4-1) 인근지역의 지역개황 등

대상토지가 속해 있는 인근지역은 지질 및 지반상태가 대부분 연암인 것으로 조사되었고, 최근 임대수요의 상승으로 인한 부동산 개발이 가속화되어 5층 내외의 상업·업무용 건물이 밀집하여 형성된 전형적인 상업지대인 것으로 조사되었다. 또한 상업·업무용 건물의 신축으로 기존 건물들의 임대료는 하락하고 있는 상황이며, 인근지역 주민들을 대상으로 표본조사를 실시한 결과 지역의 급속한 상업지로의 이행이 진행됨에 따라 공개공지 및 근린공원 등의 부족으로 주거지로서의 기능은 대체로 상실된 것으로 조사되었다.

(자료 4-2) 건축비 및 경제적 내용년수

구분	내용연수	가격시점 기준 건축비(원/㎡)
		상업·업무용	주상용
철근콘크리트조	50	1,000,000	1,100,000
철골조	40	640,000	720,000
조적조	45	800,000	880,000

※ 건축비자료는 지상·지하층(주차장부분 포함) 구분 없이 적용 가능함.

(자료 4-3) K시의 건축 및 도시계획관련 조례

1. 대지의 최소면적 : 주거지역 90㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 200㎡, 녹지지역200㎡, 기타지역 90㎡

2. 건축물의 최고높이 : 인근 상업지역은 도시경관조성을 위하여 필요하다고 인정되는 구역으로 지정되어 건축물의 높이를 30m이하로 하되, 이는 광고탑, 송신탑 등과 같은 옥상구조물의 높이를 포함한 것임.

3. 건폐율 : 전용주거지역 40%, 제2종일반주거지역 50%, 준주거지역 60%, 중심상업지역 80%, 일반상업지역 70%, 근린상업지역 60%, 유통상업지역 60%

4. 용적율 : 전용주거지역 100%, 제2종일반주거지역 150%, 준주거지역400%, 중심상업지역 1,000%, 일반상업지역 600%, 근린상업지역 600%, 유통상업지역 400%

5. 충고 : 3.5m

(자료 4-4) 지반에 따른 건축가능층수

구분	풍화토	풍화암	연암	경암
지상층	3	5	10	15
지하층	1	1	2	3

(자료 4-5) 지가변동률 및 건축비지수

1. 지가변동률(K시 B구, %)

구분		주거지역	상업지역
2012년 누계		2.10	1.43
2013년	3월(누계)	0.029(1.030)	0.081(1.000)
	6월(누계)	0.145(2.040)	0.116(1.380)
	7월(누계)	0.100(2.290)	0.075(1.870)

2. 건축비지수

건축비지수는 2011년 상승이후 2012년 1월 1일부터는 보합세를 유지하고 있음.

(자료 4-6) 개별요인 비교자료

1. 접면도로

비고	중로한면	소로한면	세로(가)
중로한면	1.00	0.91	0.85
소로한면	1.06	1.00	0.92
세로(가)	1.15	1.06	1.00

2. 형상

비고	정방형	가로장방형	세로장방형	사다리형	부정형·자루형
비교치	1.00	1.02	0.95	0.90	0.82

3. 지세

비고	저지	평지	완경사	급경사	고지
비교치	1.00	1.03	0.95	0.90	0.82

4. 인근지역의 표준적인 토지규모는 450㎡~600㎡임.

(자료 4-7) 기타자료

1. 보증금운용비율 및 지불임료운용이율 : 1%/월 (= 12%/년)

2. 개별요인비교치는 백분율로서 소수점이하 첫째자리까지, 지가변동률은 소수점       이하 셋째자리까지 표시하되, 반올림할 것.

3. 단위가격결정시 백원단위에서 반올림할 것.

2. 개발방안의 타당성 분석 결과

최유효이용이란 대상 부동산에 대해 합리적이며 합법적으로 이용 가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택가능하고 경제적으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는 이용을 말하는바, 제시받은 개발방안의 타당성을 최유효이용을 근거로 분석하며 개발방안의 타당성을 분석하기로 함.

1) 개발방안의 분석

대안 #1, 2에 대하여 최유효이용 요건 중 합리적, 합법적 이용이며 물리적으로 채택 가능함에 따라 선택하여 분석함.

2) 경제적 타당성 분석

(1) 대안 #1(업무용)

① 개발 후 부동산 가치 (순임대료 현가+매각금 현가)

(1,500,000,000×0.01×12+35,000,000×12)×(1-0.25)×[eqn: {1.1 ^{5}-1 } over {0.1 TIMES1.1 ^{ 5} }]×                 [eqn: {1} over {(1+0.1/12) ^{10}}]+(400,000,000×1.05¹⁰+2,500,000,000×[eqn: { 1} over {1.1 ^{ 5} }]×[eqn: {1} over {(1+0.1/12) ^{10}}]                                                                    ≒ 3,370,000,000

② 건축비 등 (자본적지출 및 철거비)

1,000,000×(280+340×6)×[eqn: {1} over {(1+0.1/12) ^{10}}]+50,000×450×[eqn: { 1} over {(1+0.1/12) ^{ 2} }]                                                                            ≒ 2,157,000,000

③ 부동산 가치 : ①-②

3,370,000,000-2,157,000,000 ≒ 1,213,000,000

(2) 대안 #2(상업용)

① 개발 후 부동산가치 (순임대료 현가+매각금 현가)

(12,000,000×12×1.12+2,500,000,000×0.1)×(1-0.3)×[eqn: {1.1 ^{5}-1 } over {0.1 TIMES1.1 ^{ 5} }]×                  [eqn: { 1} over {1.1 TIMES(1+0.1/12) ^{ 2} }]+2,800,000,000×[eqn: { 1} over {1.1 ^{ 6} TIMES(1+0.1/12) ^{ 2} }]

≒ 2,530,000,000

② 건축비 등 (자본적지출 및 철거비)

640,000×(300×2+180×1+320×6)×[[eqn: { 0.1 TIMES1.08 ^{ 10} } over {1.08 ^{ 10}-1 }]×[eqn: {1.1 ^{5}-1 } over {0.1 TIMES1.1 ^{ 5} }]+(1-                  [eqn: {1.08^{ 5}-1 } over { 1.08 ^{ 10}-1 }])×[eqn: { 1} over {1.1 ^{ 5} }]]×[eqn: {1} over {(1+0.1/12) ^{10}}]+50,000×450×[eqn: { 1} over {(0+0.1/12) ^{ 2} }]               +200,000,000×[eqn: {1 } over {1.1 TIMES(0+0.1/12) ^{ 2} }]                             ≒ 979,000,000

매월 원리금균등분할

L = [eqn: {Ar(1+r) ^{ n} } over {(1+r) ^{ n}-1]

L : 매월할부금, A : 원금

r : 월이자율, n : 개월수

③ 부동산 가치

2,530,000,000-979,000,000 = 1,551,000,000

3) 최종 개발대안의 제시

대안 #2(상업용)가 최고의 가치를 창출하는 최유효이용임에 따라 이를 최종개발대안으로 제시함.