⑲ 분석보고서 사례

Ⅰ. 사업 타당성 검토 보고서 사례

1. 타당성 분석을 위한 대안 구성

중소기업을 위한 물류단지 조성의 타당성 분석을 수행하기 위해 아래와 같이 9가지 대안을 구성하여 이와 관련된 각 대안별, 재무적 타당성 분석을 수행하고자 한다. 일반적으로 물류단지 건설 규모를 8,000평, 1,200평, 18,000평으로 나누어 물류단지 건설에 대한 투자비를 산정한다.

각각의 규모에 대하여 목표매출달성율을 100%, 80%, 50%로 정하여 대안별로 투바지 및 운영비를 추정한다.

<재무적 타당성 분석을 위한 9가지 대안 구성>

2. 예상 투자비

수도권 외각 지역에 물류단지를 건설하기 위해 수도권 주변을 중심으로 도시외각 지대의 30,000평 규모의 부지를 조성하기로 하고 부지구입비를 평당 1,000,000원으로 책정한다. 따라서 부지 구입비는 300억원으로 산정된다. 시설건축비는 물류단지의 공사에 소요되는 건축비용으로, 건축면적(건축연면적과 동일)은 12,000평을 기준으로 평당 1,720천원/평이 소요된다고 보고 건축비는 213억원이 산정된다.

자동분류기, RACK 등을 포함하여 설비비는 31억원 정도가 소요될 것으로 예상된다. 지게차, 파렛트, 트럭 등 장비비는 13.4억원, 물류정보시스템구축비 6.8억원, 사무기기 등 9.4억원이 소요될 것으로 예상된다. 따라서 물류단지 건설의 추정 총 투자비는 274억원이 된다.(가정 : 연면적 12,000평 신축 기준, 토지비)

<예상 투자비>

구분	주요 투자 항목	투자비	비고
토지	토지 매입비	300억원	1,000천원/평×30,000평 기준(변동가능)
	소계	300억원
건축	건축 공사비	213억원	1,720천원/평×12,000평 기준 (취득세 2.2%, 등록세 0.96%)
	설계, 감리비	-
	소계	213억원
설비	자동분류기/DPS	16억원
	Rack	6.4억원	12,000평 기준
	기타	9억원
	소계	31.4억원
장비	지게차, 파렛트 트럭 등	13.4억원	2012년 초기 투자 기준
정보	물류정보시스템 구축	6.8억원
기타	사무기기 및 가구 등	9.4억원
총 투자비 합계(추정)		274억원	토지비 제외

3. 추정 손익계산서 분석

보다 현실적이고 정확한 부석을 위하여 다음과 같은 전제를 바탕으로 재무 분석을 실시하기로 한다.

첫째, 분서기간은 투자 시작연도인 2012년부터 2021년까지 10년간으로 한다. 둘째, 수입부문은 물류단지에서 발생하는 영업이익을 수입으로 산정한다. 셋째, 비용부문은 부지구입비, 건설비, 인건비, 설비유지비, 감가상각비, 지급이자, 기타비용으로 산정한다. 넷째, 지급이자는 장기 차입금에 대한 이자만을 고려하였고 차입금의 이자율은 투자분석 기간 동안 불변으로 가정한다.

대안④를 기준으로 2012년~2021년 동안 물류단지 건설의 매출과 비용을 추정하여 손익 계산한 결과, 2018년 영업이익이 최고조에 이른 후 점차 감소할 것으로 예상된다.

<추정손익계산서>

(단위:백만원)

	1기	2기	3기	4기	5기	6기	7기	8기	9기	10기
사업연도	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
거래액(십억)	454	646	784	839	898	961	1,028	1,028	1,028	1,028
(물동량)(천개)	7,578	10,778	13,073	13,988	14,967	16,015	17,136	17,136	17,136	17,136
매출(수수료기준)	22,736	32,335	39,219	41,964	44,902	48,045	51,408	51,408	51,408	51,408
매출(단가기준)	2,400	2,400	2,400	2,400	2,400	2,400	2,400	2,400	2,400	2,400
비용계	18,890	30,030	35,574	38,006	40,790	43,915	46,734	47,342	47,970	48,618
1.매출원가	11,313	20,736	25,410	27,372	29,666	34,608	35,004	35,004	35,004	35,004
1.1운송비	9,474	13,473	16,342	17,485	18,709	20,018	21,420	21,420	21,420	21,420
1.2하역비	1,839	7,262	9,070	9,887	10,956	12,153	13,188	13,584	13,991	14,411
2.판매및관리비	5,659	7,376	8,246	8,716	10,956	9,826	10,208	10,421	10,641	10,869
2.1인건비	1,034	2,250	2,781	3,068	3,371	3,762	3,949	4,067	4,190	4,315
2.2퇴직급여충당금	72	158	194	214	236	263	277	285	294	302
2.3복리후생비	52	113	139	154	169	188	198	203	210	216
2.4감가상각비	2,238	2,340	2,411	2,437	2,468	2,504	2,533	2,533	2,533	2,533
2.5통신비	227	323	392	420	449	481	514	514	514	514
2.6수도광열비	288	302	318	334	350	367	386	406	426	446
2.7세금과공과	227	323	392	420	449	481	514	514	514	514
2.8전산유지보수비	240	240	240	240	240	240	240	240	240	240
2.9소모품비	400	412	424	437	450	464	478	492	506	522
2.7설비유지비	480	504	530	556	583	613	643	675	709	745
2.9기타제비	400	412	424	437	450	464	478	492	506	522
영업이익	3,846	2,306	3,646	3,959	4,103	4,130	4,674	4,066	3,438	2,790
3.영업외비용	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918
3.1이자	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918	1,918
세전이익	1,929	388	1,728	2,042	2,186	2,213	2,757	2,149	1,521	1,521
4.TAX	370	62	330	392	421	426	535	414	288	158
순이익	1,559	326	1,398	1,649	1,765	1,786	2,222	1,734	1,233	714

4. 현금흐름표

대안④를 기준으로 2012년~2021년 물류단지 건설의 Cash Flow(현금 흐름표)를 계산한 결과, 2017년(6년차)에 투자비 상환이 이루어지는 것으로 예상된다.

<현금흐름표>

		1년	2년	3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년
Cash In	영업이익	3,846	2,306	3,646	3,959	4,103	4,130	4,674	4,066	3,438	2,790
	감가상각	2,238	2,340	2,411	2,437	2,468	2,504	2,533	2,533	2,533	2,533
	Cash In	6,084	4,646	6,057	6,396	6,571	6,634	7,207	6,599	5,971	5,323
Cash Out	토지	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
	건축	2,1300	0	0	0	0	0	0	0	0	0
	설비/장비	6,100	0	0	0	0	0	0	0	0	0
	추가투자비	0	505	358	126	157	3,153	646	358	126	157
	Tax	370	62	330	392	421	426	535	414	288	158
	Working Capital
	Cash Out	27,770	567	688	518	578	3,579	1,181	772	414	315
Free Cash Flow		-21,686	4,079	5,369	5,878	5,993	3,055	6,026	5,827	5,557	5,008
누계 Cash Flow		-21,686	-17,607	-12,238	-6,360	-367	2,688	3,338	2,489	3,068	1,940
WACC	8.00%	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
PV(Present Value)		-20,080	3,497	4,262	4,499	4,079	1,925	3,516	3,148	2,780	2,320

5. NPV, IRR

대안④를 기준으로 투자금액에 대한 재무적 타당성을 분석한 결과(단, 매출액 대비 물류수수료를 5% 가정), NPV(순현재가치)는 99.5억원, IRR(내부수익률)은 19.1%, 투자회수 가능기간은 6년으로 산출된다.

<재무적 타당성 분석_NPV & IRR>

투자규모	ROI (사업기간:Open후 10년간 가정)		비고
300억원(추정) (토지비 제외) · 부지 : -억 · 건축 : 213억 · 설비 : 61억	사업 시작 후 투자회수(Payback)	6년
	내부 수익률(IRR)	19.1%
	순 현재가치(NPV)	99.5억 원

※조건 : 대안④를 기준으로 작성함. (12,000평 신축, 100%목표달성, 물류수수료 5%)

6. 결론

타당성 분석을 위한 대안 9가지 중, 매출액 대비 물류수수료를 변동(가변변수)하여 NPV를 추정한 결과, 대안①과 대안④가 가장 합리적인 투자 방안이라고 할 수 있다. 결국 신축은 8,000평 또는 12,000평으로 하되, 계획된 매출목표를 달성하는 것이 중요하다.

<대안별 NPV 결과 비교>

재무적 타당성을 분석한 결과(단, 매출액 대비 물류 수수료를 5% 가정), NPV(순현재 가치)는 99.5억원, IRR(내부수익률)은 19.1%, 투자회수 가능기간은 6년으로 산출되어 물류단지 건설은 수익성이 있는 것으로 나타나고 있다. 신축기준으로 12,000평 규모에 계획된 매출 목표를 달성한다고 할 경우 수익성이 가장 높게 나타났다.

‘중소기업 맞춤형 물류단지’의 효율적인 운영을 위해 3가지 방안을 구성할 수 있으며, 운영방안에 따라 수익창출 구조도 달라질 수 있다. (1)중소기업중앙회가 100% 출자하여 직접 운영, (2)중소기업중앙회와 협동조합이 출자하여 만든 법인이 운영, (3)중소기업중앙회와 투자업체(물류회사 등)가 투자하여 구성한 주식회사가 운영하는 방안이 있을 수 있다. 물류단지의 운영방식에 따라 임차수익, 직접 운영수익, 아웃소싱으로 인한 수익창출 등이 있을 수 있다.

[“중소기업 물류단지·시설 조성을 위한 사업 타당성 분석 (중소기업연구원)”에서 발췌하였으며 일부 수치 수정으로 적용에 편리를 도모하였음]

Ⅱ. 경제적 타당성 분석 보고서 사례

1. 타당성 검토기간

경제적 타당성 검토기간은 투자안으로부터 기대되는 미래의 현금흐름과 대상사업의 경제적 수명이 끝나는 기간이다. 본 화물터미널의 부지조성은 부지매입 및 토목공사기간의 불확실성, 부지분양기간의 불확실성 등으로 현실적으로 그 기간을 정확히 추정하기는 불확실하다.

분석기간의 설정을 부지매입에 1년, 토목공사(부지조성)에 1년, 부지분양에 6개월이 소요될 것으로 판단됨에 따라 총 2년 6개월을 분석기간으로 설정한다.

<경제적 타당성 분석기간>

구분	부지매입	토목공사(단지조성)	부지분양
소요기간	1년	1년	6개월

2. 할인율 결정

투자사업의 가치평가는 평가시점에서 투자사업으로 인한 현금흐름을 자본, 자산의 가치로 환원·평가함으로써 이루어지는데, 수입의 흐름을 자본화비율로 할인하는 과정이 필요하다.

본 보고서에서 할인율은 연도별·차입주체별 대출금리 추이를 감안하여 공공투자의 적정할인율 8%와 사회적 할인율 10% 및 일반기업의 투자수익률 12% 등 이들 세 가지를 병용하여 분석하였다.

(1) 현금유출

현금유출은 투자사업에 의하여 투자되거나 지출되는 자금으로서 부지매입비 및 토목공사비, 업무추진비 등으로 하였다.

총 투자비는 2014년 불변가격으로 2,299,789천원을 기준으로 하는데, 불변가격을 정상가격으로 환산하여 적용할 필요성이 있다.

(2) 현금유입

현금유입은 투자사업에 의하여 발생한 현금흐름의 증가분으로서, 부지부양에 의한 수입액을 기준으로 하며, 수입액은 분양가 상승률과 물가상승률이 서로 상계되는 것으로 가정하여 적용, 분석하였다.

또한, 본 보고서에서는 분석의 편의상 수익달성방안을 강구함에 있어 다음의 3가지 적용하였는데, 첫째로 수입 최하치에서의 자금조달, 둘째로 수입 최적치에서의 자금조달, 셋째로 수입 최상치에서의 자금조달방안을 사용하였다.

3. 분석기법 및 지표

경제성 분석방법으로는 다음과 같은 여러 가지 방법이 적용되는데, ① 순현가법(Net Present Value Method), ② 한정기간법(Cut-off Period Method) ③ 원금회수기간법(Payback Period Method), ④ 순평균수익율법(Net Average Rate of Return Method) ⑤ 내부수익율법(Internal Rate of Return Method), ⑥ 편익-비용 비율법(Benefit-Cost Ratio Method) 등이다.

본 보고서에서는 상기 분석기법 중에서 일반적으로 타당성이 높은 것으로 인정되고 있는 순현가법, 내부수익률법, 편익비용분석법 등의 방법을 적용하여 분석하였다.

(1) 순현가법(Net Present Value Method; NPV)

순현가는 계획되어진 project에 대한 편익의 순현재가치와 비용의 순현재가치의 차이에 의해 경제적 채산성을 판단하는 것으로, 사업의 경제성을 가늠하는 척도가운데 대안선택에 있어서 정확한 기준을 제시해 준다.

즉, 투자의 결과로 발생하는 현금유입을 할인율로 할인하여 얻은 현금유입의 현가와 투자비용을 할인율로 할인하여 얻은 현금유출의 현가를 비교하여 사업의 경제성을 검토하는 방법이며, 분석결과 평가의 값이 NPV>0 즉, NPV의 값이 정(+)이면 경제성이 있는 것으로 판단된다.

4. 비용·수입항목의 결정

경제성 평가를 위해서는 비용항목과 수입항목이 세밀하고도 정확한 수치가 요구되지만, 본 연구에서는 세부항목의 설정 및 산정이 현실적으로 힘든 관계로 대분류 항목을 설정하여 관련분야전문가들의 의견을 충분히 수렴하여 결정하였다.

(1) 소요자금항목의 결정 및 산정

① 부지매입비

본 화물터미널 조성계획은 그동안 해당 지역 화물차량 및 물동량의 증가추이, 전국평균 일반화물터미널 부지면적 및 면담수요조사를 토대로 약 66,116㎡의 부지가 필요하며, 하천부지 중 후보지를 매입하는 것으로 가정하였다.

<연차별 소요자금>

(단위: 천원)

구분	비용	연차별 소요자금
		1기	2기	3기	4기	5기
부지매입비	184,800	92,400	92,400
토목공사비	2,000,000			1,000,000	1,000,000
업무추진비	114,989	22,998	22,998	22,998	22,998	22,998
합계	2,299,789	115,398	115,398	1,022,998	1,022,998	22,998

부지매입비는 2014년 1월 1일 기준 개별공시지가 5,600원/㎡의 절반가격인 2,800원/㎡를 기준으로 산정하는 것이 후보지 농민들의 반발을 최소한으로 줄여줄 수 있는 것으로 판단된다. 따라서 3.3㎡ 당 9,240원에 약 66,116㎡을 매입하기 위하여 총 184,800원을 책정하였다.

② 토목공사비

토목공사비 산정에는 매립을 위한 단지조성비와 연약지반공사비, 도로 및 상·하수도 공사비, 부대공사비 등의 토목공사비와 토목공사설계비가 포함되며, 일반적으로 당해 부지의 지형적·자연적 조건에 따라 토목공사비는 크게 상이하다.

본 보고서에서 토목공사비 결정은 대기업 ○○ 건설회사 토목전문가에게 의뢰한 결과를 토대로 하였는데, 부가가치세 등 제반부가비용을 포함시켜 3.3㎡당 100,000원을 적용하여 총 20억원을 책정하였다.

③ 업무추진비

본 사업을 수행하기 위한 인건비 및 시설사용료 등을 종합적으로 총비용의 5%를 산정하여 114,989천원을 책정하였다.

④ 총소요자금

소요되는 자금은 약 23억 원으로 추정된다.

(2) 자금조달항목의 결정 및 산정

본 연구에서는 비용과 수입 산정 시 2014년 8월 말 현재를 기준으로 한 것으로, 이는 토지매입시기, 부지조성시기, 분양시기 등에 있어서의 물가상승이나 기타 경제적 요인이 고려되지 않은 가격이다.

본 화물터미널 건립사업은 부지매입 및 부지조성에 소요된 투자자금을 부지를 분양함으로써 이를 환수하여야 하는 바, 기회이자율을 할인율로 적용하는 것이 바람직하다.

따라서 본 연구에서는 분석의 편의상 수익을 달성하는 방안을 강구함에 있어 다음의 3가지 방안을 사용하였다.

<수익달성을 위한 방안>

수입 최하치에서의 자금조달	2014년 8월말 현재 불변가격 기준 매기간에 발생한 비용의 누적금액과 7기에 부지를 분양함으로써 발생하는 수입의 금액이 일치하여야 하는 경우, 비용과 일치하는 수준의 분양수입임.
수입 최적치에서의 자금조달	2014년 8월말 현재 불변가격 기준 매기간에 발생한 비용의 누적금액과 부지분양으로 발생하는 수입의 현금흐름을 현가로 나타내었을 때, 비용과 수입의 현가가 일치하는 수준의 분양수입임. 이 때 현가로 나타날 때 공공투자의 적정이자율은 연8%(1기간 4%)로 이용함.
수입 최상치에서의 자금조달	2014년 8월말 현재 불변가격 기준 매기간에 발생한 비용의 누적금액과 부지분양으로 발생하는 수입의 현금흐름을 현가로 나타내었을 때, 수입이 사회적 이자율인 연10%(1기간 5%)의 투자수익율을 달성할 경우의 분양수입으로 함.

따라서 각 방안에서의 분양수입을 산정하면 다음과 같다.

<분양수입 산정>

(단위: 천원)

구분	비용	분양면적	분양수입
최하치	2,299,789	20,000	2,299,789
최적치	2,299,789	20,000	2,458,195
최상치	2,299,789	20,000	2,498,856

① 수입 최하치에서의 자금조달

본 화물터미널 부지조성에 필요한 자금은 총 2,299,789천원이 소요되고 연차별 투자계획에 따라 자금조달이 원만히 이루어질 수 있도록 재원이 확보되어야 하는 바, 본 사업에서는 익산시에서 초기자본을 투입하고, 부지분양으로 인한 수입으로 이를 환수하는 것으로 하며, 경상가격 기준 매기간에 발생한 비용의 누적비용과 부지분양으로 발생하는 수입의 금액이 일치하는 경우로, 수입액이 비용과 일치하는 2,299,789천원의 분양수입이 발생한다.

② 수입 최적치에서의 자금조달

부지분양으로 발생하는 수입의 현금흐름을 이자율 연8%(1기간 4%)의 현가로 나타내었을 때, 부지분양으로 발생하는 현가된 수입과 매기간 발생한 누적비용이 일치하는 2,458,195천원의 분양수입이 발생한다.

③ 수입 최상치에서의 자금조달

부지분양으로 발생하는 수입의 현금흐름을 현가로 나타내었을 때, 수입이 사회적 할인율인 연10%(1기간 5%)의 투자수익율을 달성할 경우의 분양수입으로 2,498,856천원의 분양수입이 발생한다.

5. 재무분석 및 경제적 타당성 분석

1) 재무분석

경영수지분석은 단계별 비용 및 수입 내용에 의해 순잔액으로 표시되며, 분석결과는 다음과 같다.

<경영수지 분석결과의 종합>

(단위: 원)

구분	총 계
수입 최하치	0
수입 최적치	158,406,000
수입 최상치	199,067,000

2014년 8월말 현재 불변가격 기준 매기간 발생되는 비용의 누적금액과 분양에 의해 발생하는 경상수입을 비교한 바에 의하면, 최적치에서의 분양에 의한 경우는 순잔액이 158,406천원, 최상치에서의 분양에 의한 경우는 199,067천원의 순잔액이 발생한다.

2) 경제적 타당성 분석

(1) 수입 최하치에서의 경제적 타당성 분석

수입 최하치에서의 경제적 타당성 분석결과, 할인율 8%에서는 NPV가 (130,261)천원, BCR이 0.9355이고, 10%에서는 NPV가 (155,991)천원, BCR이 0.9203이고, 13%에서는 NPV가 (184,356)천원, BCR이 0.9010으로 나타나서 NPV 및 BCR 모두에서 부(-)의 결과를 보이고 있어 경제적 타당성이 없는 것으로 나타났다.

(2) 수입 최적치에서의 경제적 타당성 분석

수입 최적치에서의 경제적 타당성 분석결과, 할인율 8%에서는 NPV가 (68)천원, BCR이 1.0000이고, 10%에서는 NPV가 (31,880)천원, BCR이 0.9837이고, 13%에서는 NPV가 (68,735)천원, BCR이 0.9631으로 나타나서 NPV 및 BCR 모두에서 부(-)의 결과를 보이고 있어 경제적 타당성이 없는 것으로 나타났다.

(3) 수입 최상치에서의 경제적 타당성 분석

수입 최상치에서의 경제적 타당성 분석결과를 보면 할인율 8%에서는 NPV가 33,352천원, BCR이 1.0165이고, 10%에서는 NPV가 (22)천원, BCR이 1.0000이고, 13%에서는 NPV가 (39,058)천원, BCR이 0.9790로 나타난 것으로 볼 때, 공공투자의 할인율 8%에서만 NPV 및 BCR 모두에서 정(+)의 결과를 보이는 경제성 타당성이 있는 것으로 나타났다.

3) 분석결과의 종합 및 평가

본 보고서에서는 경제성 분석결과 수입 최상치에서 기업할인율 8%의 경우에만 경제적 타당성이 있는 것으로 나타났으나, 향후 비용·수익의 결정, 할인율 적용 등에 있어서 좀 더 정밀한 검토 결과가 요구된다.

<타당성 분석결과>

구분	연 8%	연 10%	연 13%
수입 최하치	X	X	X
수입 최적치	X[△]	X	X
수입 최상치	O	X[△]	X

주) O : 타당성 있음, X : 타당성 없음, △ : 보합

4) 평당 평균 분양가 산출

분양대상 면적 20,000평을 분양할 경우 평당 평균분양가 산정결과는 다음과 같다.

<평당 평균 분양가 산정>

(단위: 평,원)

구분	분양면적	평균분양가
수입 최하치	20,000	114,989
수입 최적치	20,000	122,910
수입 최상치	20,000	124,943

6. 결론

터미널의 운용은 익산시내의 전체 화물차량 규모에 맞추어 적절히 운영해 나감으로써 도로변이나 공터에 화물차가 주차하는 것을 방지하고, 운송업자를 화물터미널의 관리동 신축을 통하여 입주케 함으로써 시내 곳곳에 산재한 운송인을 결집하여 효율적인 운송체계를 이루어 나갈 수 있도록 해야 한다.

화물터미널을 설치하려면 부지확보의 문제와 함께 막대한 투자재원이 요구되게 되어 지방자치단체의 미치는 경제적 파급효과가 매우 크기 때문에 화물터미널의 건설에 있어서 지방자치단체의 역할은 매우 중요하다.

화물터미널의 건립 및 운영방식에 있어서는 공기업 운영방식의 공영방식, 기업공동체 방식, 개별기업방식 및 민관합동방식(제3섹터 개발) 등이 있는데, 이중에서 제3섹터 개발방식이 가장 바람직하다고 할 수 있다. 최근 들어 화물터미널 건립과 관련하여 경영의 효율성 측면을 강조하여 민자의 유치를 추진하고 있으나 사업의 성격상 수익성보다는 공공성의 성격을 가진 화물터미널 사업에 많은 어려움을 겪고 있는 것이 사실이다. 따라서 지방자치단체가 부지를 매입, 단지를 조성한 후 저렴하게 민간에 임대하여 민간이 시설을 건립·운영하는 민관합동방식으로 이루어져야 한다.

사업예정지로 선정한 부지는 농수산물도매시장과도 근접해 있어 화물터미널과 함께 냉장(동)창고, 농수산물가공센타, 대규모점포 및 전문상가 등의 유통시설과, 그리고 편의시설, 주거시설 등의 각종 지원시설들이 동시에 들어서는 종합유통단지의 건립도 어느 정도 타당성이 있을 것으로 보여진다.

[“화물터미널 건립의 경제적 분석에 관한 연구(조선대경영경제 연구, 2002년, 김중식·배종길)”을 발췌하였으며 일부 수치 수정으로 적용에 편리를 도모하였음]