⑳ 거래처 상실 감정평가 사례

황순창 감정평가사의 실지감정평가사례이며 한국감정평가협회 R&D에서 강의한 자료임.

1. 강의 방향

감정평가업계의 업무영역 확장과 대국민 감정평가 서비스의 재고를 위하여 특수한 감정평가사례를 소개하며 갈수록 다양하고 전문화되어 가고 있는 현대사회의 복잡성에 비추어보면 다양한 분야에서 감정평가 수요가 지속적으로 발생하고 있는 것이 조사되고 있으며 능동적으로 대처할 필요가 있는 것으로 보임. 경쟁업종인 회계사, 변리사, 건축사, 기술사 등 전문자격자에 비해 공정성, 신뢰성 면에서 우수하므로 경합이 벌어지는 부분 특허권 등 무형자산에서부터 각종 건물시설의 공사비 또는 하자, 감정까지 또 그 넘어 각종 사업성평가, 정책결정평가까지 등 업무영역을 넓힐 수 있는 분야는 상당히 많으리라고 보며 국민의 공정한 재산권 보호를 통해 감정평가업계 발전과 국가경제 발전에 기여할 수 있게 될 것임.

본 강의는 실지 감정평가되었던 특수한 감정평가 실지사례를 검토·연구하여 봄으로서 감정평가업계의 업무영역확장에 기여할 수 있으리라고 봄.

2. 강의 개요 소개

수도권의 도계장에서 수직계열화 붕괴와 거래처 상실에 대한 보상을 해줄 것을 요청하는 소송 진행 중 감정평가하게 된 것으로서 아직 한국땅에서는 용산사태에서 보듯이 권리금 보상을 하지 않고 있는데 반해 일본에서는 거래선 상실에 대하여 규정으로 보상해주고 있는 점에 대하여 규정으로 보상해주고 잇는 점에 착안하고 일본 규정을 검토하고 관련 이론을 조사하여 감정평가하게 된 사례임.

3. 본 감정평가 사례의 의미

용산사태를 거치면서 법원 판사들도 권리금 보상을 해줘야 한다는 논문을 발표하는 등 국민의 재산권 보호에 적극 나서고 있으며 감정평가업계에서도 권리금이나 거래처 상실 등 사회적 약자 보호를 위한 감정평가이론이나 실무 개발에 노력해야 할 것으로 보임.

4. 감정신청사항

1) 감정목적물

택지개발사업 시행됨에 따라 회사 수용과 공장 이전으로 인한 정당한 영업손실 보상금 산정.

2) 감정할 사항

(1) 수직계열화 사업구조 붕괴에 의한 손실

① 원고회사가 현재 수직계열화 구조를 구축한 종란농가, 부화장, 사육농    가에 월단위로 지출하는 비용(단위: 1개월).

② 원고회사가 휴업기간 동안 수직계열화 구조를 유지하기 위해 종란농    가, 부화장, 사육농가에 지급해야할 월단위 비용(단위: 1개월).

③ 원고회사가 종란농가, 부화장, 사육농가와 각 체결한 계약불이행으로     인하여 지급해야할 손해배상금액.

④ 원고 회사가 현재와 같은 규모의 수직계열화 구조를 형성하는데 소요    된 기간

⑤ 현재 다른 도계장과 계약을 체결한 종계농가, 사육농가와 원고 회사가     거래를 맺기 위해 지출해야 하는 비용 및 시간(종계농가, 사육농가별로)

⑥ 원고 회사가 도축공장 이전 이후 현재와 같은 규모의 수직 계열화 구    조를 형성하기 위하여 소요되는 시간 및 비용

(2) 거래처 상실로 인한 손실

① 원고회사의 거래처별 납품계약 불이행으로 인한 손해배상금

② 원고회사의 공장 이전 후 현 상태의 영업규모 회복하는 데 소요되는     마케팅 비용

③ 원고 회사가 각 거래처와 체결한 납품계약 불이행으로 인하여 지급해    야할 손해배상금액

④ 원고 회사가 공장이전을 모두 마치고 영업을 재개한 이후, 현재와 같    은 규모의 거래처를 확보하는 데 소요되는 시간 및 비용(마케팅 비용).

감정할 사항에 의하면 다음과 같음.

5. 감정평가개요

1) 본 건 감정은 한국○○○○공사에서 시행하는「○○○○지구 ○○차-2 택지개발사업」으로 인하여 원고 측 사업장(주식회사 ○○○)이 수용됨으로 인한 지장물등이전 및 영업손실보상 등 각종 지장물 및 영업손실보상에 대해 결정된 손실보상금액 이의재결의 취소 및 보상금 증액청구소송 참고용 감정평가임.

2) 본 건 감정은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론, 일본의 거래선 상실에 따른 보상규정을 참고하고, 원고 측 제시자료, 피고 측 제시자료의 타당성을 검토하여 감정평가 하였음.

3) 영업손실보상 중 영업의 휴업 등에 대한 손실보상의 경우 영업손실보상액 산정의 일반적인 산식은 다음과 같음.

영업손실보상액 =	① 휴업기간에 해당하는 영업이익주1)
	+ ② 인건비 등 고정적 비용주2)
	+ ③ 영업시설 등 이전비용 및 그에 따른 감손액주3)
	+ ④ 이전광고비 등 부대비용주4)

※ 주1) 당해 영업의 최근 3년간 평균 영업이익 기준

주2) 인건비, 제세공과금, 임차료, 감가상각비, 보험료, 광고선전비 등

주3) 지장물로 평가한 것을 제외한 시설의 해체ㆍ운반ㆍ재설치 및

시험가동 등에 소요되는 일체의 비용(개량 또는 개선비용 제외).

재고자산의 이전에 따른 감손상당액

주4) 이전광고비, 개업비 등 지출상당액

4) 상기 영업손실 보상금 산정 산식은 일반적인 기준이며, 본 건에서는 수직계열화 붕괴 또는 거래선 상실에 따른 손실보상금 산정이므로, 상기 산식에 의하지 아니하였음.

5) 본 건 감정평가의 법률적 근거로는 헌법 제23조 제3항, 공익사업법 제77조, 공익사업법 시행규칙 제47조, 동규칙 제18조 제2항이 있음.

6. 본 건 감정평가에서 평가방법의 적용

본 건 감정에서는 상기와 같은 영업보상(휴업보상)지침에 따른 보상금액을 산정하는 것이 아니고 이러한 지침에 의한 보상액이 정당보상에 현저히 못 미치는 데 따른 정당보상으로 볼 만큼의 보상금이 얼마나 되는지, 원상회복의 수준은 어디까지인지가 문제시 되므로 관련 자료와 산출근거 등을 상세히 표시하기로 하며, 이중 계상되지 않도록 기존의 휴업보상, 이전비용과 같은 보상금은 본 건에서는 별도로 산정하지 않기로 함.

본 건 사업장의 회사 이전에 따른 수직계열화 불안정 및 붕괴와 거래선 상실에 따른 손실보상금을 평가하게 되며, 평가방법은 ‘감정평가에 관한 규칙 제 29조(기타 무형고정자산의 평가)’에 의거, 수익환원법에 의하며, 수익환원법에 의한 평가가 적절하지 아니한 경우, 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있도록 되어 있으나, 거래처 상실에 대하여는 아직 국내법으로는 조문으로 명시된 바가 없는 실정임.

공익사업법 시행규칙 제 18조 제 2항은 “이 규칙에서 정하는 방법

으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적정하게 될 요인이 있는 경우에는 적정하다고 판단되는 다른 방법으로 평가할 수 있다. 이 경우 보상평가서에 그 사유를 기재하여야 한다”고 규정하고 있는 바, 거래처 상실로 인한 손실은 일본 토지수용법 시행령 제 21조 제 1항 제 3호와 일본의 용지보상실무연구회에서 2008년도에 출판한 營業補償の理論と實務(大成出版社) 및 국내 관련자료와 원고 측 제시 제조원가 명세서, 손익계산서 등을 참조하여 감정평가하였음.

영업손실 부분과 정당보상의 기준인 ‘공공사업 시행 전 원상회복’에 대하여는 보상관련규정에 근거하여 업종의 특수성을 고려해서 평가하되, 원·피고 측에서 제시한 자료 및 거래선 상실 보상을 실시하고 있는 일본의 보상규정 및 사례를 검토하고, 본 감정인이 헌법상 정당보상을 판단하기 위하여 수집한 다양하고 충분한 자료 등을 기준으로 원고회사가 본 건 택지개발 사업으로 입게 될 직접적이고 추정 가능한 손실들을 산정하여 감정금액으로 제시하는 것이며, 수직계열화 붕괴 부분이 주장 사실과 다르게 추정될 여지가 있어 붕괴 여부에 대하여 관련 자료를 충분히 수집한 후 판단하였음. 거래선 상실에 대하여도 원고 측 주장 사실에만 기속되지 않고 본 감정인이 관련 자료에 의해서 판단한 후 감정평가 금액을 결정하였음.

3. 본 건 유사사례 관련보도, 판례, 질의 회신사례 조사

상가 권리금 보상과 거래선 상실 보상은 유사한 성질의 보상으로 조사되어 관련사례를 조사함.

1) 법률신문(2010. 7.29.)보도 (“토지수용시 상가세입자 권리금은 보상해 주어야 하나요?”)

2) 민주법학제 46호(2011. 7.)에 개재된“재개발 사업에서 상가임차인에 대한 권리금을 포함한 영업손실보상(김 재 완)”내용 중 105쪽 ∼107쪽에서 본문 관련 내용을 발췌함.

3) 한산신문(2005. 9. 23.)보도

4) 영업폐지·휴업관련 사례

8. 거래처 상실로 인한 손실금액 산정

이미 한계이익과 변동비, 고정비에 대한 개념, 분해방법에 대하여는 파악되었으므로, 일본 용지보상연구회에서 사용하는 매출(상)감소율표를 기준하고 인정수익액 산정표, 거래선 상실 계산표를 작성하여 시산한 후, 수직계열화에 따른 적정한 보정율을 곱하여 본 건 감정평가금액을 산출하기로 함.

1) 거래선 상실 보상액 산출과정

본 건 감정에서는 원고 측이 제출한 제조원가 계산서와 손익계산서의 매출액에서 고정비, 변동비, 이익, 매출액을 추출하여 거래선 상실보상액을 산출하게 되며, 다음과 같은 과정을 거치게 됨.

(1) 제품매출원가

① 제조원가 안의 총제조비용(제료비, 인건비, 경비)을 고정비와 변동비로 분해한다.

[eqn: {변동비} over {총제조비용} `=`변동비율#]

※ 총제조비용 = 재료비 + 인건비 + 경비

② 제품매출원가 안의 변동비

변동비 = 제품매출원가 + 변동비율 ⇒ F원

※ 제품매상원가 = 기초제품재고 + 당기제품제조원가 - 기말제품재고

(2) 상품매출원가

변동비 = 상품매출원가  ⇒ C원

(3) 판매비·일반관리비 및 영업 외 비용으로부터 변동비를 추출함.

변동비 ⇒ D원

(4) 한계이익률

[eqn: {한계이익} over {매출액`} =`1- {매출액-변동비} over {매출액} = {매상고-(F+C+D)} over {매상고} = {고정비`+이익} over {매출액}]

(5) 한계이익 = 매출액 - 변동비 = 고정비 + 이익

(6) 거래선 상실 보상액

= 1개월의 매출액 × 매상감소율 × 한계이익률 × 수직계열화 보정율

※ 일본용지보상실무연구회에서는 매출액을 매상고로 표기함.

2) 매출감소율표

營業補償の理論と實務(用地補償硏究會)의 115∼116쪽의 별표 제 8 매상감소율표 (1개월간의 매상고를 100이라고 할 경우)

대분류	부호	분류	구외(區外)이전		구내(區內)이전
			단기휴업	장기휴업	단기휴업	장기휴업
제조업	1	자주계획에 의해 생산을 하며, 전국을 상권으로 하는 기업	15	15	10	10
	2	자주계획에 의해 생산을 하며, 특정지역을 상권으로 하는 기업 또는 주로 수주상황 등에 의해 생산하는 기업	85	120	50	100
	3	주로 발주자의 계획에 의해서 생산하며, 한정적 거래선을 가지고 있는 기업	115	205	100	190
	4	주로 수주상황 등에 의해 생산하는 영세기업 또는 가내공업	95	125	50	100
도매업	7	도매상거리, 도매단지 내에 있는 도매업 또는 매장판매를 주로 하는 도매업	90	100	30	60
	8	매장 이외로의 판매를 주로 하는 도매업	45	50	10	30

※ 주3. 기타: 본 표를 바로 적용할 수 없는 업종에 대하여는 실정에 의해 별도로 적정한 매상 감소율을 정하는 것으로 함. 지역성 또는 지명도 등에 의해 본 표에 의하기 어려운 경우에는 실정에 의한 적정한 보정을 할 수 있는  것으로 함.

본 건의 원고회사는 제조업과 도매업에 관여하므로, 본 건에 적용되는 별표 제 8 매상감소율표(1개월간 매상고를 100으로 할 경우)의 범위는 다음과 같음.

대분류	부호	분류	구외이전		구내이전
			단기휴업	장기휴업	단기휴업	장기휴업
제조업	3	주로 발주자의 계획에 의해서 생산하며, 한정적 거래선을 가지고 있는 기업	115	205	100	190
도매업	8	매장 이외로의 판매를 주로 하는 도매업	45	50	10	30

3) 연도별 인정수익액 산출

수익액의 인정을 위하여 해당년도의 수익액 인정 산정표를 아래와 같이 산정함.

(1) 2007년 인정수익액 산정표

과 목	금 액	적 요
① 영업이익 <영업외 수익> ② 잡수익 ③ ①+② <영업외 비용> ④ 잡손실 ⑤ 할인료, 기타 ⑥ ④+⑤ ⑦ ③-⑥ ⑧ 사업세 등 ⑨ ⑦+⑧	1,412,830,068 2,048,201 1,414,878,269 5,652,550 - 5,652,550 1,409,225,719 9,909,260 1,419,134,979	손익계산서의 영업이익을 계상. 재산할소득세:698,000 종업원할소득세:9,211,260

원고 측인 (주)○○○ 경리부장에게 문의한바, 재산할사업소세는 평당 250원 꼴로 한 달 70∼80만 원 정도이며, 종업원할 사업소세는 월 300∼400만 원 정도 납부한다고 함.

잡손실 부분은 과태료 등이 해당되며, 잡수익 부분은 세금 등을 할인받아 1,000원 내야 하는데 950원을 내고 나머지 50원을 낼 경우 등이 해당된다고 함.

따라서 사업소와 잡이익, 잡손실을 인정 수익액에 반영하기로 함.

(사업소세는 원고 측이 제시한 자료이며, 잡이익, 잡손실은 손익계산서 금액임.)

(2) 2008년 인정수익액 산정표

과 목	금 액	적 요
① 영업이익 <영업외 수익> ② 잡수익 ③ ①+② <영업외 비용> ④ 잡손실 ⑤ 할인료 ⑥ ④+⑤ ⑦ ③-⑥ ⑧ 사업세 등 ⑨ ⑦+⑧	1,258,610,374 2,688,658 1,261,299,032 4,462,467 4,462,467 1,256,836,565 15,160,680 1,271,997,245	손익계산서의 영업이익을 계상. 재산할소득세:698,000 종업원할소득세:14,462,680

(3) 2009년 인정수익액 산정표

과 목	금 액	적 요
① 영업이익 <영업외 수익> ② 잡수익 ③ ①+② <영업외 비용> ④ 잡손실 ⑤ 할인료 ⑥ ④+⑤ ⑦ ③-⑥ ⑧ 사업세 등 ⑨ ⑦+⑧	2,423,338,810 21,028,410 2,444,367,220 12,234,258 12,234,258 2,432,132,962 20,470,410 2,452,603,372	손익계산서의 영업이익을 계상. 재산할소득세:698,000 종업원할소득세:19,772,410

(4) 2010년 인정수익액 산정표

과 목	금 액	적 요
① 영업이익 <영업외 수익> ② 잡수익 ③ ①+② <영업외 비용> ④ 잡손실 ⑤ 할인료 ⑥ ④+⑤ ⑦ ③-⑥ ⑧ 사업세 등 ⑨ ⑦+⑧	2,260,624,549 38,064,130 2,298,688,679 4,980,658 4,980,658 2,293,708,021 24,233,290 2,317,941,311	손익계산서의 영업이익을 계상. 재산할소득세:698,000 종업원할소득세:23,535,290

4) 변동비 적용

제조원가 계산서 금액에 대한 변동비율 적용은 이제까지의 각종 이론과 사례에서 충분히 조사한 사항을 바탕으로 본 감정에서의 적정 변동비율을 절반법 또는 계정항목를 감안하여 다음과 같이 판단, 적용하기로 함.

임금: 1/2

상여금: 1/2

가스수도료: 3/4

소모품비: 1/2

전력비 : 3/4

감가상각비: 1/2

수선비 : 1/3

보험료 : 1/4

지급임차료 : 1/2

잡비 : 1/2

차량유지비 : 1/3

5) 고정비로 처리하는 항목으로는 퇴직급여충당금전입, 단퇴급여충당금전입, 세금과공과금, 차량유지비, 경상연구개발비가 있음.

6) 일본 조세의 제도

① 일본에서 소득에 부과하는 세금으로서 국세 또는 지방세에 해당하는 것으로는

- 국세 : 소득세(원천소득세, 개인신고 소득세), 법인세

- 지방세 : 법인주민세(도도부현세, 시정촌민세, 사업세)

② 법인소득과세 개요

법인의 활동으로부터 발생하는 소득과 관련하여 일본에서 과세되는 세금으로는 법인세(국세), 법인주민세(지방세), 사업세(지방세)가 있는 것으로 조사됨.

※ 한국의 경우, 사업소세(인원과 건물 면적에 따라 부과)와 사업소득세(개인적으로 얻은 수입에 대한 세금)가 있는 것으로 조사됨(상기 ②항의 “사업세(지방세)”가 여기에 해당되는 것으로 추정됨.)

9. 고정비, 변동비의 분류(손익계산서) 및 매출액 감소 설명도

변동비, 고정비의 분류에 대하여는 “Ⅹ. 거래처 상실로 인한 손실금액 산정” 중 “1. 거래처 상실로 인한 손실금액 산정개요” 및 “4. 고정비와 변동비의 분류에 대한 추가 자료조사”에서 상세히 설명하게 되므로, 원고 측의 손익계산서 항목에 대하여 고정비, 변동비 비율을 산출하거나 거래선 상실 보상 설명도 및 매출액 감소 설명도를 조사하였음.

거래선 상실 보상 설명도 및 매출액 감소 설명도는 “營業補償の理論と實務(일본 용지보상실무연구회)의 ”得義先喪失の補償說明圖“와 ”賣上高減少說明圖“ 및 국내 관련서적 또는 각종 수집 자료에서 조사되는 내용으로서 본 건 감정에 활용하기로 함.

1) 손익계산서에 의한 변동비, 고정비의 분류사례

일본 용지보상실무연구회의  “營業補償の理論と實務”의 분류 사례임.

	변동비	고정비
매출원가	기초상품재고 상품매입액(매입운임 포함) 매입할인(반품을 포함) 매입반환 기말상품재고
제조원가	기초재료재고 재료매입액 (재료인수비, 부대비용 포함) 기말재료재고 잡급 특허권 사용료 외주가공비 전력비, 가스수도료 운반비 (외주운임, 자사차량비) 소모품비(소모공구, 사무용, 소모기구)	임금 상여금 법정복리비 후생비 시험연구비 퇴직금 감가상각비 수선비 조세공과 임차료(리스, 렌탈) 보험료		여비 교통비 통신비 보관료 잡비
판매비 일반관리비	용기포장비 발송배달비 (운반비, 하도비 = 포장료) 판매촉진비 잡 급 (임시적 임금 급여) 외주비	판매원 급여 판매원 여비 광고선정비 발송배달비 (자사차량, 차량연료비, 차량수선비) 사무원급여 종업원 상여금 퇴직금 감가상각비 지대, 가임(집세) 수선비	사무용소모품비 수도광열비 조세공과 기부금 외주비 보관료 접대교제비 보험료 비품소모품비 법정복리비 후생비 관리제비용 (고문료, 전문가비용)		시험연구비 제회비 조합비 도서비 잡 비
영업외 비용		지불이자할인료 (차입금이자, 어음이자, 사채이자)

상기 일본의 분류사례에 의하여 원고 측이 제출한 손익계산서의 변동비, 고정비의 연도별 분류를 작성하기로 함.

(1) 08년도 변동비와 고정비 내역

변동비 + 고정비 = 53,859,146,766

[eqn: {고정비} over {(변동비`+고정비)} =11.7%]      [eqn: {변동비} over {(변동비`+고정비)`} `=`88.3%]

(2) 09년도 변동비와 고정비 내역

변동비 + 고정비 = 71,771,379,234

[eqn: {고정비} over {(변동비`+고정비)} =12.5%]      [eqn: {변동비} over {(변동비`+고정비)`} `=`87.5%]

(3) 10년도 변동비와 고정비 내역

변동비 + 고정비 = 74,489,531,884

[eqn: {고정비} over {(변동비`+고정비)} =13.9%]      [eqn: {변동비} over {(변동비`+고정비)`} `=`86.1%]

2) 일본 “營業補償の理論と實務”에 의한 거래선 상실 보상 설명도

① 기본모형 (일본모형 - 번역)

② 기본모형 (모형 재작성)

< 거래선상실 보상설명도 >

▽ 영업휴지시점 ▽ 영업재개시점 ▽ 영업회복시점
매출액	이익	이익감소보상	매출액감소분	매출액 경비	이익
	경비	손익분기점	거래선상실보상		경비
				경비
		결손
		고정적경비보상 인건비보상
휴업전 *······휴업기간······*········· 매출회복기간········*·· 회복후·

3) 일본 “營業補償の理論と實務”의 매상고 감소 설명도에서 매출회복기간 1년을 기준한 초기 매출 감소액 변동에 따른 매출액 감소 설명도

< 매출액 감소 설명도>
	시간경과→ 매출액 100%	0∼3개월 50%	4∼6개월 63%	7∼9개월 75%	10∼12개월 88%	매출액100%
한계이익	이익10%	매출액 감소분 (음영)				이익10%
	고정비 30%				이익 5%	고정비 30%
				이익 0%
					고정비 30%
			결손 5%
			고정비 30%	고정비 30%
		결손 10%
변동비 60%		고정비 30%				변동비 60%
					변동비 53% (60×[eqn: {88} over {100}])
				변동비 45% (60×[eqn: {75} over {100}])
			변동비 38% (60×[eqn: {63} over {100}])
		변동비 30% (60×[eqn: {50} over {100}])
종전의 영향 →		← 영업재개후의 회복기간 →				← 영업회복 후

①매출 회복기간 1년, 초기 매출액 감소 50%일 경우

②매출 회복기간 1년, 초기 매출액 감소 40%(100%-40%=60%)일 경우

< 매출액 감소 설명도>
	시간경과→ 매출액 100%	0∼3개월 60%	4∼6개월 70%	7∼9개월 80%	10∼12개월 90%	매출액100%
한계이익	이익10%	매출액 감소분 (음영)				이익10%
	고정비 30%				이익 6%	고정비 30%
				이익 2%
					고정비 30%
			결손 2%
			고정비 30%	고정비 30%
		결손 6%
변동비 60%		고정비 30%				변동비 60%
					변동비 543% (60×[eqn: {90} over {100}])
				변동비 48% (60×[eqn: {80} over {100}])
			변동비 42% (60×[eqn: {70} over {100}])
		변동비 36% (60×[eqn: {60} over {100}])
종전의 영향 →		← 영업재개후의 회복기간 →				← 영업회복 후

③ 매출 회복기간 1년, 초기 매출액 감소 30%일 경우

< 매출액 감소 설명도>
	시간경과→ 매출액 100%	0∼3개월 70%	4∼6개월 78%	7∼9개월 85%	10∼12개월 93%	매출액100%
한계이익	이익10%	매출액 감소분 (음영)				이익10%
	고정비 30%				이익 7%	고정비 30%
				이익 4%
					고정비 30%
			이익 1%
			고정비 30%	고정비 30%
		결손 2%
변동비 60%		고정비 30%				변동비 60%
					변동비 56% (60×[eqn: {93} over {100}])
				변동비 51% (60×[eqn: {85} over {100}])
			변동비 47% (60×[eqn: {78} over {100}])
		변동비 42% (60×[eqn: {30} over {100}])
종전의 영향 →		← 영업재개후의 회복기간 →				← 영업회복 후

④ 매출 회복기간 1년, 초기 매출액 감소 20%일 경우

< 매출액 감소 설명도>
	시간경과→ 매출액 100%	0∼3개월 80%	4∼6개월 85%	7∼9개월 90%	10∼12개월 95%	매출액100%
한계이익	이익10%	매출액 감소분 (음영)				이익10%
	고정비 30%				이익 8%	고정비 30%
				이익 6%
					고정비 30%
			이익 4%
			고정비 30%	고정비 30%
		이익 2%
변동비 60%		고정비 30%				변동비 60%
					변동비 57% (60×[eqn: {95} over {100}])
				변동비 54% (60×[eqn: {90} over {100}])
			변동비 51% (60×[eqn: {85} over {100}])
		변동비 48% (60×[eqn: {80} over {100}])
종전의 영향 →		← 영업재개후의 회복기간 →				← 영업회복 후

3) 마케팅기간 1년일 경우 기간별 이익 또는 결손

상기 매출액 감소 설명도에 의해 파악된 기간별 이익 또는 결손임.

(단위 : %)

시간경과 매출액	0∼3개월	4∼6개월	7∼9개월	10∼12개월	비고
90%
80%	2	4	6	8
70%	(-)2	1	4	7
60%	(-)6	(-)2	2	6
50%	(-)10	(-)5	0	5

7. 마케팅기간 및 마케팅 비용의 판단결정

1) 고정비, 변동비, 이익 등의 비율

(1) 손익계산서의 판관비에서의 고정비:변동비 비율

(주) 청정계의 손익계산서 항목에서 파악되는 비율임.

구분 년도별	고정비 :	변동비
2008	11.7 :	88.3
2009	12.5 :	87.5
2010	13.9 :	86.1
평균	12.7 :	87.3

※ 손익계산서에 의한 비율은 제조원가 이외의 항목까지 포함하므로 참고하기로 하며, 제조원가 계산서에 의한 비율 판단을 채택, 적용하기로 함.

(2) 제조원가 계산서의 년도별 매출액 대비 비율

본 평가서의 “Ⅹ. 거래처 상실로 인한 손실금액 산정”의 “4) 년도별 거래선 상실 보상액 시산”의 (주)청정계의 제조원가 계산서에 의하여 파악되는 비율은 다음과 같음.

년도별구분	2007년	2008년	2009년	2010년	평균
매출액대비 고정비비율	15	19.3	22.9	20.5	19.425
매출액대비 변동비비율	82.2	80.8	75.5	79.8	79.5750
매출액대비 이익비율	2.8	-0.03	1.6	-0.3	1.0175

(3) 고정비, 변동비 등의 비율적용

제조원가 계산서에 의해 산출된 비율과 원고 측 경리부장의 매출액 대비이익율 2% 이상 주장을 참고로 하여

매출액 대비 고정비비율은  19%,

매출액 대비 변동비비율은  79%,

매출액 대비 이익비율은 2%를 각각 적정한 것으로 판단, 적용하기로 함.

2) 매출액 감소 설명도에 의한 기간별 이익 또는 결손

매출회복기간을 6개월, 12개월로 하는 외에 원고 측 주장인 15개월, 25개월까지 검토하기로 하여 각 기간 별로 휴업기간 중 매출액 초기 감소율에 따른 기간별 이익, 결손을 파악하기로 함.

(1) 매출회복기간 또는 마케팅 기간을 6개월로 추정할 경우

① 매출회복기간 6개월, 매출액 초기 50% 감소 시 매출액 감소 설명도

< 매출액 감소 설명도>
	시간경과→ 매출액 100%	0∼1.5개월 50%	∼3개월 63%	∼4.5개월 75%	∼6개월 88%	매출액100%
한계이익	이익2%	매출액 감소분 (음영)				이익2%
	고정비 19%				결손 0.5%	고정비 19%
				결손 3.3%
					고정비 19%
			결손 5.8%
			고정비 19%	고정비 19%
		결손 8.5%
변동비 79%		고정비 19%				변동비 79%
					변동비 69.5% (79×[eqn: {88} over {100}])
				변동비 49.3% (79×[eqn: {75} over {100}])
			변동비 49.8% (79×[eqn: {63} over {100}])
		변동비 39.5% (79×[eqn: {50} over {100}])
종전의 영향 →		← 영업재개후의 회복기간 →				← 영업회복후

② 마케팅기간 6개월이며, 초기 매출감소율 50%일 경우 기간별 이익 또는 결손

(단위:%)

시간경과 매출액	0∼1.5개월	∼3개월	∼4.5개월	∼6개월	비고
100%
88%				(-)0.5
75%			(-)3.3
63%		(-)5.8
50%	(-)8.5

③ 매출회복기간 6개월 매출액 초기 40% 감소 시 매출액 감소 설명도

< 매출액 감소 설명도>
	시간경과→ 매출액 100%	0∼1.5개월 60%	∼3개월 70%	∼4.5개월 80%	∼6개월 90%	매출액100%
한계이익	이익2%	매출액 감소분 (음영)				이익2%
	고정비 19%				결손 0.1%	고정비 19%
				결손 2.2%
					고정비 19%
			결손 4.3%
			고정비 19%	고정비 19%
		결손 6.4%
변동비 79%		고정비 19%				변동비 79%
					변동비 71.1% (79×[eqn: {90} over {100}])
				변동비 63.2% (79×[eqn: {80} over {100}])
			변동비 55.3% (79×[eqn: {70} over {100}])
		변동비 47.4% (79×[eqn: {60} over {100}])
종전의 영향 →		← 영업재개후의 회복기간 →				← 영업회복후

④ 마케팅기간 6개월이며, 초기 매출감소율 40%일 경우 기간별 이익 또는 결손

(단위:%)

시간경과 매출액	0∼1.5개월	∼3개월	∼4.5개월	∼6개월	비고
100%
90%				(-)0.1
80%			(-)2.2
70%		(-)4.3
60%	(-)6.4

10. 연도별 거래선상실 보상액 시산

매출액에서 변동비와 이익을 공제하여 고정비를 산정한 후, 연도별 한계이익률, 매출액대비 고정비 비율, 변동비 비율, 이익비율을 산정하기로 함.

연도별 한계이익률의 경우, 2007년부터 본 건 가격시점(2010. 6. 11.)이 해당되는 2010년도까지를 계산한 후, 평균치를 적용하기로 함.

(1) 2007년 거래선상실 보상액 시산표

계정과목		금액(손익계산서상)		적 요
〚1〛매출액		29,973,979,121		인정수익액 산정표의 잡수익을 포함.
〚2〛 변 동 비	1)제조원가			※제조원가 명세서로부터
	①기초재료재고액	486,395,720
	②당기재료매입액	24,236,468,670
	계	24,722,864,390
	③ 기말재료재고액	1,513,544,551
	(1) 당기 재료비		23,209,319,839
	(2) 노무비, 잡급		516,282,355	임금 1,017,543,710×1/2=508,771,855
	(3) 외주비		831,300	상여금 15,021,000×1/2=7,510,500
	(4) 경비		1,230,779,888
	① 가스 수도료	143,198,894		190,931,859×3/4
	② 소모품비	37,036,669		74,073,338×1/2
	③ 전력비	262,818,444		350,424,592×3/4
	④ 감가상각비	311,012,098		622,024,196×1/2
	⑤ 운반비	5,740,000
	⑥ 포장비	102,550,279
	⑦ 지급수수료	5,601,740		11,203,481×1/2
	⑧ 수선비	1,191,383		3,574,148×1/3
	⑨ 보험료	7,236,143		28,944,571×1/4
	⑩ 지급임차료	3,812,500		7,625,000×1/2
	⑪ 폐기물처리비	348,023,461
	⑫ 잡비	975,000		1,950,000×1/2
	⑬ 차량유지비	1,583,277		4,749,832×1/3
	제조원가 계		24,957,213,382
	2)일반관리비 및 판매비		-	손익계산서의 일반관리비 및 판매비에 추가할 변동비 해당과목 없음.
	변동비 계		24,957,213,382
〚3〛이 익			1,419,134,979	인정수익액산정표의 인정수익액
〚4〛고 정 비			3,597,630,760	〚1〛-〚2〛-〚3〛
매출액 = 고정비 + 변동비 + 이익 29,973,979,121 3,597,630,760 24,957,213,232 1,419,134,979

※[eqn: 2007년`한계이익율`= {고정비`+이익} over {매출액`} `=` {3,597,630,760+1,419,134,979} over {29,973,979,121} image 16.74%]

매출액 대비 고정비 비율 ≒ 12%

매출액 대비 변동비 비율 ≒ 83.3%

매출액 대비 이익 비율   ≒ 4.7%

(2) 2008년 거래선상실 보상액 시산표

계정과목		금액(손익계산서상)		적 요
〚1〛매출액		49,832,397,014		인정수익액 산정료의 잡수익을 포함.
〚2〛 변 동 비	1)제조원가			※제조원가 명세서로부터
	①기초재료재고액	1,513,544,551
	②당기재료매입액	38,210,643,235
	계	39,724,187,786
	③ 기말재료재고액	1,884,746,330
	당기 재료비		37,839,441,456
	(2) 노무비, 잡급		1,000,547,212	(1,927,410,625+73,683,800)×1/2
	(3) 외주비	-	-
	(4) 경비		1,944,771,373
	① 가스 수도료	150,405,299		200,540,399×3/4
	② 소모품비	104,585,808		209,171,615×1/2
	③ 전력비	302,614,085		403,485,446×3/4
	④ 감가상각비	519,953,497		1,039,906,993×1/2
	⑤ 운반비	-
	⑥ 포장비	438,031,429
	⑦ 지급수수료	64,718,136		129,436,271×1/2
	⑧ 수선비	4,367,638		13,102,915×1/3
	⑨ 보험료	1,804,341		7,217,365×1/4
	⑩ 지급임차료	5,050,000		10,100,000×1/2
	⑪ 폐기물처리비	352,264,254
	⑫ 잡비	-
	⑬ 차량유지비	976,886		2,930,659×1/3
	제조원가 계		40,784,760,041
	2)일반관리비 및 판매비		-	손익계산서의 일반관리비 및 판매비에 변동비 해당과목 없음.
	변동비 계		40,784,760,041
〚3〛이 익			1,271,997,245	인정수익액산정표의 인정수익액에서 사업세 등을 제외한 금액
〚4〛고 정 비			7,775,639,728	〚1〛-〚2〛-〚3〛
매출액 = 고정비 + 변동비 + 이익 49,832,397,014 7,775,639,728 40,784,760,041 1,271,997,245

※[eqn: 2008년`한계이익율`= {고정비`+이익} over {매출액`} `=` {7,775,639,728-1,271,997,245} over {49,832,397,014} image 18.16%]

매출액 대비 고정비 비율 ≒ 15.6%

매출액 대비 변동비 비율 ≒ 81.8%

매출액 대비 이익 비율   ≒  2.6%

(3) 2009년 거래선상실 보상액 시산표

계정과목		금액(손익계산서상)		적 요
〚1〛매출액		68,375,822,896		인정수익액 산정표의 잡수익을 포함.
〚2〛 변 동 비	1)제조원가			※제조원가 명세서로부터
	①기초재료재고액	1,884,746,330
	②당기재료매입액	48,252,588,406
	계	50,137,334,736
	③ 기말재료재고액	1,773,135,131
	당기 재료비		48,364,199,605
	(2) 노무비, 잡급		1,323,200,415	임금 2,646,400,830×1/2
	(3) 외주비	-	-
	(4) 경비		2,848,797,392
	① 가스 수도료	199,339,002		265,785,336×3/4
	② 소모품비	323,794,068		647,588,136×1/2
	③ 전력비	382,411,914		509,882,552×3/4
	④ 감가상각비	495,379,322		990,758,645×1/2
	⑤ 운반비	-
	⑥ 포장비	891,555,660
	⑦ 지급수수료	47,749,053		95,498,106×1/2
	⑧ 수선비	12,845,766		38,537,300×1/3
	⑨ 보험료	7,798,332		31,193,330×1/4
	⑩ 지급임차료	12,815,000		25,630,000×1/2
	⑪ 폐기물처리비	435,070,019
	⑫ 잡비	-
	⑬ 차량유지비	40,039,256		80,078,511×1/2
	제조원가 계		52,536,197,412
	2)일반관리비 및 판매비		-	손익계산서의 일반관리비 및 판매비에 변동비 해당과목 없음.
	변동비 계		52,536,197,412
〚3〛이 익			2,452,603,372	인정수익액산정표의 인정수익액에서 사업세 등을 제외한 금액
〚4〛고 정 비			13,407,022,112	〚1〛-〚2〛-〚3〛
매출액 = 고정비 + 변동비 + 이익 68,395,822,896 13,407,022,112 52,536,197,412 2,452,603,372

※[eqn: 2009년`한계이익율`= {고정비`+이익} over {매출액`} `=` {13,407,022,112+2,452,603,372} over {68,395,822,896} image 23.19%]

매출액 대비 고정비 비율 ≒ 19.6%

매출액 대비 변동비 비율 ≒ 76.8%

매출액 대비 이익 비율   ≒  3.6%

(4) 2010년 거래선상실 보상액 시산표

계정과목		금액(손익계산서상)		적 요
〚1〛매출액		69,234,313,804		인정수익액 산정표의 잡수익을 포함.
〚2〛 변 동 비	1)제조원가			※제조원가 명세서로부터
	①기초재료재고액	1,773,135,131
	②당기재료매입액	50,977,669,497
	계	52,750,804,628
	③ 기말재료재고액	1,186,465,410
	당기 재료비		51,564,339,218
	(2) 노무비, 잡급		1,446,910,795	상여금, 임금 (2,791,270,740+102,550,850×1/2
	(3) 외주비	-
	(4) 경비		3,137,168,513
	① 가스 수도료	202,493,115		269,990,820×3/4
	② 소모품비	450,614,479		901,228,959×1/2
	③ 전력비	438,024,233		584,032,311×3/4
	④ 감가상각비	598,521,315		1,197,042,630×1/2
	⑤ 운반비	-
	⑥ 포장비	951,678,058
	⑦ 지급수수료	-
	⑧ 수선비	19,908,550		59,725,650×1/3
	⑨ 보험료	10,189,180		40,756,720×1/4
	⑩ 지급임차료	2,842,500		5,685,000×1/2
	⑪ 폐기물처리비	365,044,966
	⑫ 지급수수료	46,448,627		92,897,255×1/2
	⑬ 차량유지비	51,403,490		102,806,981×1/2
	제조원가 계		56,148,418,526
	2)일반관리비 및 판매비		-	손익계산서의 일반관리비 및 판매비에 추가할 변동비 해당과목 없음.
	변동비 계		56,148,418,526
〚3〛이 익			2,317,941,311	인정수익액산정표의 인정수익액에서 사업세 등을 제외한 금액
〚4〛고 정 비			10,767,953,967	〚1〛-〚2〛-〚3〛
매출액 = 고정비 + 변동비 + 이익 69,234,313,804 10,767,953,967 56,148,418,526 2,317,941,311

※[eqn: 2010년`한계이익율`= {고정비`+이익} over {매출액`} `=` {10,767,953,967+2,317,941,311} over {69,234,313,804} image 18.90%]

매출액 대비 고정비 비율 ≒ 15.6%

매출액 대비 변동비 비율 ≒ 81.1%

매출액 대비 이익 비율   ≒  3.3%

11. 평균 한계이익율

2007 ∼ 2010년의 한계이익률 평균은

(16.74% + 18.16 +23.19 + 18.90) ÷ 4 = 19.25%로 산출됨.

12. 적정매출감소율 산정

일본 用對連(용대련)세칙 제 27조(영업휴지등의보상, 별첨 일본용지보상실무회의 營業補償の理論と實務 87∼90쪽)의 별표 제 8에서 정하는 매출감소율적용은 본 건이 수직계열화업체로서 전방산업과 후방산업이 연계되어 있으며, 제조업 부호3(주로 발주의 계획에 의해서 생산하며, 한정적 거래선을 가지고 있는 기업)에 해당한다고 보고 거래처에 판매하는 도매업도 영위함. 어느 경우에도 區域외 移轉이며, 장기휴업에 해당하는 적정한 제조업 부호 3의 수치를 기준으로 하되, 본 건의 특수성을 감안한 조정율을 적용, 적정한 매출감소율을 판단하기로 함.

즉, 본 건은 수직계열화 주체로서 제조업, 도매업을 함께 영위하며 전방산업과 후방산업이 함께 영향을 받는다는 사실과 거래처에 판매된다는 사실에 착안, 제조업 중 부호 3의 구외이전 장기휴업 수치인 205에 가중치 2를 적용하고, 도매업 중 부호 8의 구외이전 장기휴업 수치 50에 가중치 1을 적용한 결과, 본 건에 적용할 적정한 수치는 [eqn: {(205 TIMES 2+50 TIMES 1)} over {3} ` image 153.33]으로 산정됨.

13. 수직계열화 보정율 결정

본 건 원고회사는 종계장, 부화장, 사육농가, 도계장을 연계하는 수직계열화 회사이며, 원고 측은 수직계열화 붕괴를 주장하고 있을 정도이며, 거래선 상실 이상의 특수한 사정이 발생할 수도 있는 점을 감안하여, 보정율을 20% 증가시켜 적용하기로 함.

본 감정인은 본 건 보정율 적용의 범위를 최저 10%에서 최고 30% 정도의 범위로 보고 있으며, 10% 보정율로는 보정이 제대로 되지 않는 것으로 판단됨. 30%의 보정율은 타인 소유 건물이 소재할 시 토지가 영향을 받는 가치 부분을 업계 관행상 저감하는 정도로 보는 것으로, 우천 시 고속도로의 감속을 30%로 안내한다는 사실이 조사되고 있고, 기타 본 건에서 제반 수집 자료를 참고로 하여 볼 때, 10%∼30%의 중간인 20% 정도가 수직계열화 사업의 증액 보정율로 타당할 것으로 판단하여 적용하기로 함.

14. 거래선 상실 보상금액 결정

(1) 매상감소율

제조업 : 부호 3의 205에 가중치 2를 주고

도매업 : 부호 8의 50에 가중치 1을 주어 가중평균하여 산정함(153.33).

(2) 한계이익율

[eqn: {고정비`+`이익} over {매상고`} ``=`0.1925]

(3) 거래선 상실 보상액 시산

산정식 = 1개월 매출액 × 매출감소율× 한계이익율

구외 이전일 경우 : 4,384,094,017 × [eqn: {153.33} over {100}] ×0.1608 = 1,294,010,286

(1개월 매출액)   (매출감소율) (한계이익률)

제 06기 (2007. 1.1 ∼12. 31.)	29,973,979,121
제 06기 (2007. 1.1 ∼12. 31.)	42,832,397,014
제 06기 (2007. 1.1 ∼12. 31.)	68,395,822,896
제 06기 (2007. 1.1 ∼12. 31.)	69,234,313,804
계	210,436,512,835

※ 1개월 매출액 산출근거

연평균 매출액 : 210,436,512,835 ÷ 4 = 52,609,128,209

1개월 평균 매출액 : (52,609,128,209) ÷ 12 = 4,384,094,017

(4) 수직계열화 보정율 적용

1,294,010,286 원 × 1.20 ≒ 1,552,800,000 원 (유효숫자 십만 단위)

(5) 본 건 거래처 상실 보상금액을 1,552,800,000원으로 결정하기로 함.

15. 감정결과

<  감 정 평 가 총 괄 표  >

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감정사항	감정금액(원)	비 고
1. 수직계열화 사업 붕괴에 따른 손실	0	수직계열화 붕괴로 보기 어려운 것으로 판단함.
2. 거래처 상실로 인한 손실	1,552,800,000
합 계	1,552,800,000

※ 상기 총괄표의 감정사항 1,2에 대하여는 명세표가 있음(3쪽).

※ 본 건 평가액은 감정신청 사항에 따른 것으로, 신청사항에 그대로 기속되어 평가한 것은 아니며, 관련 규정과 제반 자료를 충분히 입수하여 (일본 토지수용법 시행령 제 21조 제 1항 제 3호 포함) 평가하였음.

※ 감정신청사항 1-① 종란농가, 부화장, 사육농가에 지불하는 월 단위 비용(원고주장:827,238,003원) 및 2-① 원고회사의 거래처별 매출(원고주장: 69,166,049,674원)은 본 평가보고서 “Ⅵ. 육계 생산비, 수익 등 관련자료” 등에서 검토하게 되는바, 그 금액 내역은 원고회사 외에는 알기 어려운 사항인 점 및 감정목적을 고려하여 감정금액 합계에는 포함하지 않았음을 참고바람.

(거래처 상실로 인한 손실 등) 평 가 명 세 표

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감정목적물		손실평가액(원) 및 원상회복 기간	비 고 (원고 주장 금액)
구분	물건 종류
1. 수직계열화 사업구조 붕괴에 의한 손실	① 종란농가, 부화장, 사육농가에 지불하는 월 단위 비용	(827,238,003) : 원고 산출 금액	원고 산출 금액 인용
	② 휴업기간동안 수직계열화 구조를 유지하기 위해 종란농가, 부화장, 사육농가에 지불해야하는 월 단위 비용	수직계열화 사업붕괴로 판단되지 않으며, 거래처 상실로 인한 손실금액 범위로 한정평가하기로 함.	원고 측은 827,238,003원으로 주장
	③ 종란농가, 부화장, 사육농가와의 계약불이행으로 인해 지급해야할 비용		원고 측은 계약 해제 로 인한 손실을 11,277,456,555원으로 주장함.
	④ 현 수직계열화구조 형성에 소요된 기간	계열화 사업지정(2004. 6)부터 수용재결일(2010. 6.11)까지 6년 정도로 추정됨.
	⑤ 이미 다른 도계장과 계약체결한 종계, 사육농가를 원고회사와 제계약 맺도록 하기위한 비용 및 시간 (종계/사육농가 별)	수직계열화 붕괴로 판단하지 않으며, 거래처 상실로 인한 손실금액 범위로 한정하며, 거래처 상실 회복기간은 1년으로 판단함.	원고측은 3,210,938,036원으로 주장함.
	⑥ 도축공장 이전 후 현재와 같은 규모의 수직계열화 구조형성에 소요되는 비용 및 시간		원고 측은 15개월 주장함.
	소 계 1	0
2. 거래처 상실로 인한 손실	① 원고 회사의 거래처별 매출② 현재와 같은 규모의 거래처 형성에 소요된 기간	2010년 기준 690여억원매출(원고 주장)이며, 소요기간은 6년 정도로 판단됨.	원고 주장 금액 :69,166,049,674원
	③ 거래처와의 납품계약 불이행으로 인하여 지급해야할 손해배상금	거래처 상실로 인한 손실금액 1,552,800,000원 범위로 손실금액을 판단함.	원고측은 5,356,389,229원을 주장함.
	④ 공장 이전 후 현재 규모의 거래처 형성에 소요될 것으로 예상되는 시간 및 비용(마케팅 비용)		원고측은 25개월 소요와 총마케팅 비용 923,416,788원을 주장함.
	소 계 2	1,552,800,000
합 계		1,552,800,000