④ 가치하락 감정평가

규칙 제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가) 감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음 등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

[소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가]

1) 정의

“소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분”이란 장기간 지속적으로 발생하는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 객관적 가치가 하락한 경우 소음등의 발생 전과 비교한 가치하락분을 말한다.

2) 자료의 수집 및 정리

소음 등으로 인한 가치하락분에 대한 감정평가에 참고가 되는 자료는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리에 관한 규정을 준용하되, 소음등의 발생 전·후의 가격자료를 모두 수집하여야 한다.

3) 소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가방법

① 소음등으로 인한 대상물건의 가치하락분을 감정평가할 때에는 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액과 소음등이 발생한 후의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

② 가치하락분에는 관련 법령에 따른 소음등의 허용기준, 원상회복비용 및 스티그마(STIGMA) 등을 고려하되, 일시적인 소음등으로 인한 가치하락 및 정신적인 피해 등 주관적 가치 하락은 제외한다. 다만, 가축 등 생명체에 대한 피해는 가치하락분에 포함될 수 있다.

③ 제1항에서 소음등의 발생 전과 발생 후의 대상물건의 가액은 거래사례비교법에 의한 비준가액이나 수익환원법에 의한 수익가액으로 산정하되 소음 등이 발생한 후의 대상물건의 가액은 다음 각 호와 같이 산정한다.

1. 비준가액 : 대상물건에 영향을 미치고 있는 소음 등과 같거나 비슷한 형태의 소음 등에 의해 가치가 하락한 상태로 거래된 사례를 선정하여 시점수정을 하고 가치형성요인을 비교하여 산정

2. 수익가액 : 소음 등이 발생한 후의 순수익을 소음 등으로 인한 위험이 반영된 환원율로 환원하여 산정

④ 가치하락분을 원가법에 의하여 직접 산정하는 경우에는 소음 등을 복구하거나 관리하는 데 드는 비용 외에 원상회복 불가능한 가치하락분을 고려하여 감정평가한다.