	최근 감정평가 실적
순 서	감정평가 내용	소재지	평가서번호
1	수미단 캐노피, 담장, 슬라브	서울 강북구 4.19로	140609
2	항공사진 판독, 토지위치확인(1960-1970년대)	서울 송파구 풍납동	140530
3	복개시설물 암거박스 시가, 사용료	경기도 남양주시 진접읍 장현리	140404
4	석산 토석(채취량 산정), 원상회복, 원상복구비	충남보령시웅천읍평리	140404
5	영상시스템 설치하자	김포공항 국내선청사 내	140424
6	납골당 영업권	전남 담양군 대덕면 문학리	140318
7	광업권 관련 토지임료	부산강서구구랑동	140324
8	잔여지가치하락	경기 파주시 덕은리	140228
9	철탑부지 및 잔여지	경기 평택시 동천리	140228
10	연못, 낚시터 조성시가	경기 광주시 곤지암리	140106
11	전원주택 가치하락	경기도 용인시 기흥구 영덕동	140108
12	비닐하우스하자설계도면확인	경상북도 상주시 성동동	140110
13	재산분할 영업권, 기업가치	울산시 울주군 웅촌면 고연리	140110
14	하천, 고수부지	서울 강동구 강일동	140117
15	분양당시와 달리 공원이 없을 경우 가치하락	서울 마포구 신공덕동 ㅇㅇ타워	131219
16	수목굴취비, 이식비	경기도 시흥시 조남동	131224
17	산양삼	충북청주시흥덕구수의동	131011
18	인쇄콘베어, 건조챔버	경산시 진량읍	131023
19	특허권 기술가치평가	㈜ ㅇㅇㅇ	131023
20	간판석 이전비	인천 서구 백석동	131031
21	점등부표(잠수작업, 해상공사비)	경기도 안산시 단원구 대부남동	130905
22	축사신축시 가치하락, 오염,악취,소음으로 인한 생활환경침해정도	경북안동시남선면신석리	130916
23	잣나무	경기도 여주군 북내면 서원리	130923
24	콘도회원권	경기 용인 처인구 남사면 봉무리	130925
25	골프장 공사기간 중 영업손실	경기도 화성시 동탄면 오산리	130619
26	골프장홀변경공사비,용역비 (설계감리비,인허가용역비,조명탑,조경등)	경기도 화성시 동탄면 오산리	130927
27	잣나무(표본추출방식)	경기도 파주시 법원읍 오현리	130927
28	침수피해(자동차)	경기도 남양주시 화도읍 금남리	130830
29	상표권	경기도 화성시 향남읍 화리현리	130702
30	산양삼	충북청원군오창읍주성리	130724
31	플랜트시설하자(기계류 공사비용)	전라남도 광양시 오산리	130731
32	건설자재 시가, 임대료, 기중기 시가, 임대료	경기도 광주시 오포읍 매산리	130628
33	인삼	경북 청송군 파천면 관리	130625
34	자동차차고가치하락, 차량수리비도색	경기도 화성시 석우동	130611
35	비상장주식 출자지분	서울 강남구 신사동 ㈜ㅇㅇㅇ	130516
36	의료장비(Dilon)유방암측정장비 임료	매월 사용료 렌트비	130521
37	케이블침수, 전자부품	서울시 용산구 원효로	130411
38	일조권, 조망권(압박감), 사생활침해, 환경개선요인, 추가난방비, 추가조명비	서울시 영등포구 대림3동	130416
39	아파트가치하락(생활환경도시기반시설유무, 분양광고과다)	경기 김포시 장기동	130304
40	의료기구시가, X-레이촬영장비 등 49등	경기도 시흥시 정왕동	130314
41	침수피해(HDTV, LCD모니터, 키보드 등)	서울시 용산구 한강로2가	130327
42	초극미세분급장치 하자, 수리비	인천 서구 오류동	130214
43	자동차임료	경기도 의정부시 가능동 ㅇㅇ아파트	130226
44	기업가치, 권리금(바닥권리금,시설권리금,영업권리금)	대전광역시 동구 용운동 ㅇㅇ도시락	130227
45	통행료	경기 용인시 해곡동	130227
46	천공기 부품교체수리비, 수리후가치증감	강원도 평창군 대관령면 유천리	130228
47	현수막광고료, 현수막 임대료	서울 강남구 수서동	130102
48	영업시설 PET압축기, CHAIN CONVEYOR등	경기 고양시 덕양구 현천동	130115
49	미끄럼방지자재 파워로드 균열탈착원인, 접착력, 내후성	부천시 원미구 상동	130129
50	가설건축물 무대시설,deck	부천시 원미구 상동	130129
51	잔여시설보수 영업규모측소에 따른 영업손실보상	인천광역시 서구 검암동 ㅇㅇ철강	130131
52	(피고신청)토지수용후 차량출입가능여부, 차량진행가능궤적	인천광역시 서구 검암동 ㅇㅇ철강	130131
53	불법벌목행위 교환가치하락	전남 장성군 서삼면 추암리	121211
54	원상회복비, 편백나무 등	경기 동탄면 중리	121212
55	건설기계설비임료, 기중기(77톤, 70톤)	인천 중산동	121231
56	폐변압기 PCBs처리비용	제주시 아라자재보급소	120110
57	축사설비 사료저장탱크 등, 배전반, 변압기, 수목	경기도 안성 일죽면 방초리	120208
58	건축사설계용역비보완	서울 강남구 대치동	120306
59	개간비	강원도 원주시 지정면 판대리	120323
60	기계임료, 전자동사출성형기	경기도의왕시오전동	120418
61	철탑부지 잔여지 가치 하락	경상북도 포항시 북구 흥해읍 남송리	120515
62	아케이드기둥설치로 인한 상가가치하락	부산 중구 부평동	120517
63	수용잔여지가치하락, 고속철개통	전라남도 장성군 서삼면 금계리	120607
64	불법형질변경 무단벌목여부	서울특별시노원구공릉동	120614
65	LCD PANEL 검사비용, 손상복구비	경기도 고양시 일산서구 구산동	120228
66	신품, 중고 절곡기, 절단기, 컷팅기, 샤팅기	경기도 화성시 황계동	121129
67	캐노피광고료, 게첨율 광고단가	서울 여의도역 외	121025
68	자동개폐유리문, 천정에어컨	경기도 시흥시 신천동	121004
69	오픈셋프린팅프레스 시가, 임료	서울특별시 성동구 성수동	120911
70	승강기 강판두께, 에칭사용여부	경기도 광명시 하안동 ㅇㅇ아파트	120801
71	환경영향 축사분뇨 악취, 수질오염	강원도 영월군 영월읍 팔괴리	120806
72	웨딩업체 영업권	서울 논현동	120821
73	로고교체비용, 로고사용료	창원시 성산구 성주동 ㅇㅇ아파트	120706
74	알로에 이전비용, 시가	경기도 광주시 남종면 귀여리	120620
75	철탑부지 잔여지(물리적, 사회적, 경제적 제한사유)	경북 포항시 북구 흥해읍	120515
76	거래처상실 수직계열화 붕괴에 따른 손실	경기도 양주시 회정동 소재 ㈜ㅇㅇㅇ	120403
77	기계임료, 전자동 사출성형기	경기 의왕시 오전동	120418
78	권리금 (치킨센터)	서울역삼동	111228
79	1엔의가치(화폐가치)	1엔의 가치	111209
80	목재가구하자	용인 기흥구 영덕동	111205
81	립글로스 용기가격 충전물가격	부천시 원미구 도당동	111128
82	측량(경계확정)	경남 창원시 성산구 중앙동	111121
83	출입문, 로비폰	부천시 오정구 삼정동	111115
84	인테리어시설물	경남 창원시 진해구 이동	111110
85	불법벌채확인, 편백, 낙엽송 등 원상회복, 사방공사비	전북 순창군 동계면 인계리	111031
86	벌채수목식재비, 벌채당시시가	전북 남원시 인풍리	111031
87	비닐하우스 자재비, 속비닐, 처마비닐, 활대, 차광막, 전기시설	서울 송파구 장지동	111019
88	해송, 육송 수목 석물이전비, 시장가역산법, 거래사례비교법	충남 보령 독산리	111013
89	수목원상복구비, 돌,동산복구비, 돌산토지성토	제주도 한경면 낙천리	111005
90	증축비용감정	서울시 강남구 논현동	100927
91	장래 영구적 사용료	경기도 김포시 양촌면 학운리	100429
92	조경공사비	홍천군 개야리	100426
93	복토공사비,시설공사비	서울시 성동구 사근동	110831
94	아파트 적정분양가, 아파트 가치하락 (헤도닉기법, 요인비교법)	청주 흥덕구 복대동 ㅇㅇ아파트	110728
95	헬리콥터시가	㈜ㅇㅇ항공	110720
96	지상(통신)선로사용료,지하사용료	서울 은평구 응암동	110328
97	수목 감정(기대사례비교법, 시장가역산법)	경기도 광주시 퇴촌면 도마리 외	110610
98	계단,난간보수공사비	경주시 용강동	110609
99	토양오염복구비(유류오염)	경북 영천시 금노동	110531
100	건물 하자 감정	용인 기흥구 보라동 632 우남퍼스트빌	110531
101	용역비 감정 (골프장 조성)	경남 의령시 의령읍 대산리	110428
102	건설가설재(H범, 앵글 등)	경기도 남양주시 수동면 송천리	110418
103	인테리어 감정	서울시 영등포구 문래동	110324
104	축산보상	강원 원주시 지정면 가곡리	110225
105	영업보상	서울시 중랑구 면목동	110221
106	목재,제재비등가공비	강원도 평창군 대관령면 유천리	110207
107	토목공사비(주유소, 시설 등)	강원도 양구군 송청리	110103
108	관리비	서울시 강남구 청담동	110818
109	APT 가치하락(환경침해 등 / 헤도닉 기밥 적용)	청주시 흥덕구 가경동	110511
110	영업손실 보상, 영업시설 이전비, 공사비 감정	서울시 용산구 한강로2가	100519
111	조선소 설비 시가, 이전비, 영업손실 평가	인천시 중구 중산동	100709
112	과수원, 영농손실 감정	서울시 중랑구 신내동	100311
113	시설설비 가격산정	경기 안양시 동안구	040216
114	비료성분효과에 대한 감정, 토양 개량 비용 감정	전북 김제시 공덕면 동계리	100209
115	지장물 가격산정	경기도 이천시 설성면 자석리	090204
116	터널공사로 인한 주변토지 가치하락 감정	경기도 구리시 아천동	100426
117	인테리어 가격산정, 횟집 영업시설물 감정	서울시 양천구 신정동	100426
118	광업권 평가(석회석 광산 4건)	충북 단양군 매포읍 ㅇㅇ광업 외	100331
119	골프회원권 시가	서울시 강동구 암사동	091130
120	구분지상권(사적공중권, 사적지하권) 상응임료	서울시 중구 다동	080630
121	선하지 보상(지상 고압선 아래있는 땅)	경기 김포시 양촌면	100429
122	건물보수, 아파트 공사하자(균열, 방수 등)	경기도 의왕시 삼동 ㅇㅇ아파트	081014
123	건물붕괴, 잔존가치평가(건물붕괴 여부, 철거 후 잔여시가)	서울시 관악구 신림동	081208
124	빌딩내부기계설비감정	경기도 안양시 동안구 호계동	090605
125	아파트형 공장 가치하락 감정(균열, 침하, 기능 불량 등)	시흥동 아파트형공장	070207
126	고건축 평가(사찰 감정)	서울 성북구 돈암동	061130
127	개발이익 가치증가	서울 강서구 영창동	080225
128	공장설비, 영업권, 자산가치(폐기물 처리 업체)	경기도 광주시 초월읍 신월리	090107
129	장미 로열티, 비닐하우스 시설비	경기도 파주시 조리읍 등원리	090204
130	과수원 지장물(과수목, 관정 등)	충청북도 영동군 심천면 초강리	090310
131	건물보수 보강, 가치하락	서울 성북구 하월곡동	070207
132	공장기계, 시설 설비	인천시 남동구 남촌동	070305
133	토목가치하락, 원상회복비(수해피해 손해배상)	경남 산청군 산청면	090116
134	아파트 가치하락(영어마을 유무에 따른)	충청남도 아산시 신창면 남성리	090424
135	기계설비(세차기) 하자에 따른 가치 하락	경기도 시흥시 대야동	090430
136	선박시설 및 장비(소나, 텔레사운더 등)	경상북도 포항시 동반항 소재	090513
137	토목공사비(훼손된 소나무, 토지 원상 복구비)	충남 태안군 남면 몽산리	090521
138	상황버섯 취득비, 이전비 감정	경기도 김포시 양촌면 양곡리	090615
139	아파트단지 주차장 유무, 향별 가치하락	전주시 덕진구 인후동	090426
140	건설가설재(유로폼 외 20종)	경기도 부천시 오정구 원동종	090707
141	케이블, 벨브류 감정	인천시 서구 경서동	090709
142	일조침해 손해배상(방울토마토)	충북 충주시 이류면 만정리	090722
143	소음환경피해	경기도 용인시 기흥구 구갈동	090729
144	지하사용료(KT 통신구 환기구 사용료)	서울시 서초구 방배동	090831
145	기초공사비(터파기공사 등 기성고 감정)	충청북도 청원군 남이면 척산리	090821
146	휴양림 시설(자연석, 온양석 등)	전북 완주군 고산자연휴양림 내	090924
147	잔여지 가치하락(도로공사로 인한 토지시가 하락)	충남 예산군 예산읍	091007
148	석재(옹벽)공사비 산출	전주시 완주군 고사면	091013
149	임야감정(감정평가 법인의 감장가격의 재평가)	전북 전주시 완산구	091019
150	기자재피해 및 수해로 인한 피해원인 감정	서울시 강남구 대치동	091111
151	설계시공하자, 건물가치하락	광주광역시 광산구 신창동	091204
152	토지개발비, 다세대 주택 분양 수익금 산정	서울시 용산구 한강로3가	091211
153	채석허가권이 있을 경우와 없을 경우의 가격	경기도 파주시 법원읍 법원리	091218
154	비상장주식평가	㈜ㅇㅇ전자	100329
155	접이식옷걸이 하자원인, 책임비율 감정	서울시 영등포구 당산동	100413
156	조경 소요비용, 토지가치 하락	강원도 홍천군 서면 개야리	100426
157	도로 공사비 및 옹벽 공사비	강원도 평창군 봉평면 무이리	100701
158	선하지(철탑 등) 감정	고양시 덕양구 용두동	100726
159	하천점용허가권에 대한 사용료 감정	경기 양평군 강하면	100813
160	건물가치증가(건물증축 비용감정)	서울시 강남구 논현동	100727
161	상장주식 주가조작(시세조정이 배제된 시점)	ㅇㅇㅇ투어	100929
162	지하유류탱크 저장시설	강원도 양구군 양구읍	110103
163	샐러드바 인테리어 공사대금 감정	서울 서초구 서초동	100607
164	집진기(흡착탑) 하자원인, 소음피해, 보수비용 감정	경기 파주시 탄현면 ㅇㅇ공장	100908
165	수목 등 원상회복, 분묘이장 등 감정	경북 문경시 산양면 존도리	101126
166	아파트 하자
167	원단(옷감) 감정(납품원단의 성분하자 감정)	GC-514원단,GC118원단	100909
168	아파트 임대전환 가치하락	경남 양산시 평산동	101207
169	골프장 설비(수변전시설, 방송설비, 가로등)평가(포천 필로스골프장)
170	공해시설(환경), 탈진설비 성능 측정 감정	경기도 안산시 단원구 초지동	100113
171	골프장보상평가(힐데스하임CC)	충북 제천시 천남동 282-1 외
172	필요비 및 유익비 감정(음식점, 주택설비 등)	경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대리	100226
173	비상장 주식(신우전자, 원고:(주)국민은행)	서울시 강서구 등촌동	100303
174	아파트 가치하락(송전철탑으로 인한)	경남 양산시 교동	101207
175	기계기구(피고:감정평가사)	북 임실군 관촌면 용산리	100223
176	토지분할 전 시가	경기 이천시 중일동	100813
177	수목, 석축의 손실보상	서울 은평구 진관동	101027
178	구분건물 매도청구 시가감정	서울 강동구 천호동	101227
179	영업손실, 이전비(플라스틱 분쇄기를 가동하지 못해 발생되는 손해액, 이전가동하는데 소요되는 금액)	경기도 화성시 황계동	081128
180	수목(감나무, 느티나무, 목련 등 8만여 그루)	경기 이천시 설성면	090204
181	계근대, 천막, 창고 등	안산시 단원구 성곡동	090420
182	건물보수공사비(균열, 침하 등)	서울 강남구 신사동	031117
183	화훼 피해액(일조권 침해) 산정	경기도 성남시 분당구 궁내동	090605
184	일조권, 조망권 침해로 인한 손해배상	인천광역시 서구 가좌동	090616
185	고압선이 있을 경우와 없을 경우의 아파트단지 가치하락	경기 파주시 교하면	050219
186	다세대 주택의 일조권, 프라이버시 침해로 인한 가치하락 산정	서울시 강북구 미아동	090716
187	토석 원상회복비 감정	경기도 안성시 대덕면 신령리	090930
188	놀이기구, 정화조 등 보상금액	춘천시 동면 장학리	090930
189	수목(낙상홍) 훼손 시가감정	전주시 완주군 고산면 오산리	091013
190	수목보상, 영업 휴업 보상	서울시 강동구 상일동	071025
191	(주)삼천리의 APT단지 도시가스 공급시설의 잔존가액	경기 용인시 상현동	070827
192	하천편입시점 시가감정(개발이익배제 또는 포함)	서울 강서구 염창동	080225
193	무허가영업손실 특례보상 및 휴업, 지장물 보상액 감정	경기도 오산시 가수동	081219
194	골프연습장 시설(철탑, 그물망, 인테리어 등)	경기 광주군 오포면	021216
195	일조권침해기여도 판단	서울 중랑구 묵동	030331
196	금형감정	경기 포천군 포천읍	040624
197	시설비(인테리어, 전기배관 등)
198	타워크레인 감정	8톤러핑크레인	050923
199	수목(대추나무, 복숭아나무, 자두나무 등)	경기 과천시 갈현동	050825
200	사용권(때밀이) 임료감정	서울 양천구 목동	060313
201	APT CCTV, 휀스 재시공 비용	서울 중랑구 망우동	061220
202	바다에 잠식된 토지의 가치하락	경상남도 거제시 남부면 갈곶리	080110
203	건물용도가 달라질 경우의 시가차이	부산 해운대구 좌동	060831
204	도로개설공사로 인한 건물 가치하락	서울 성북구 하월곡동	070207
205	혐오시설(폐기물 처리장)로 인한 아파트시가하락	충북 청원군 오창면	070330
206	병원인테리어 및 시설	서울시 은평구 역촌동	080424
207	공장기계, 증기류	인천시 남동구 남촌동	070305
208	아파트 적정 분양가	강원도 고성군 거진읍	070831
209	비상장주식(폐업 당시)	ㅇㅇ개발	070131
210	기성고 감정, 철거비 감정	서울시 마포동 ㅇㅇ 시술소	071105
211	개발이익 포함 평가	서울 도봉구 도봉동	070910
212	금형(HW65외 2건) 임료	경기도 동두천시 상봉암동	080415
213	산사태 피해로 인한 원상회복 감정(토목, 건축, 시설비)	경상남도 산청군 시천면 반천리	090116
214	빌딩(서울온천)설비의시가및임료 (약전설비,소방설비,수영장,주차설비등각종시설)
215	상표권 감정(제0275259호 외 6건)
216	층별효용비, 적수비에 의한 빌딩(업무시설) 시가	서울 서초구 서초동	070402
217	영업권 및 자산가치	서울 강남구 역삼동	080212
218	세차장 부속시설(접이식) 졍정비작업장	경기도 성남시 중원구 하대원동	080714
219	일조권, 조망권, 사생활 침해로 인한 시가하락, 난방비, 조명비 등 추가부담액 산정	서울 서초구 방배동	050220
220	지하사용료(상하수도 시설물)	서울시 동작구 흑석동	091211
221	(시설및동산)공사비/시설물및실내장식(인테리어)에 대한 현존가치산정 및 가치증가분 감정	서울 성북구 동소문동 ㅇㅇ사우나	070430
222	철거 및 원상복구 시설비	서울시 마포구 성산동 ㅇㅇ아파트	070607
223	석축용돌 및 유실수	경기도 광주시 도척면 진우리	070814
224	일조권 등 침해 가치하락	서울시 서대문구 홍제동	071017
225	건물 공사비감정	서울시 마포구 도화동	071112
226	ㅇㅇ카페 영업권	서울시 강남구 역삼동	080212
227	일조권등 침해 가치하락	서울시 강서구 화곡동	080630
228	일조권 등 침해 피해액	서울시 광진구 광장동	080824
229	기계시설 및 동산평가	경기도 부천시 오정구 내동	080922
230	케이블,밸브 시가감정	인천광역시 서구 경서동	090709
231	화재현장 기계기구감정	경기도 부천시 원미구 춘의동	091117
232	재건축공사이익	서울시 강동구 암사동	091130
233	감소면적 가치차액	서울 강동구 성내동	140612
234	가치하락 보상	서울특별시 중구 순화동	140617
235	과거항공사진 판독	송파구신천동	140618
236	선하지 임료	경기도 평택시 고덕면 궁리	110106
237	선하지임료	인천광역시 서구 백석동	110113
238	지하사용료	경기도 광주시 송정동	111027
239	부동산 및 노래방 소재 기계류 감정	경기도 안성시 일죽면 송천리	120412
240	자산평가	인천광역시 연수구 송도동	120621
241	상표권	ㅇㅇ 위청수	120621
242	수목평가	부산광역시기장군기장읍시랑리	120816
243	아파트 가치하락	경기도 용인시 성복동 ㅇㅇ아파트	121008
244	아파트 가치하락	경기도 용인시 성복동 ㅇㅇ아파트	121008
245	수목평가	대구광역시 동구 연경동	121024
246	PCB제조관련 감정	ㅇㅇㅇㅇ레미콘공장	130122
247	선하지	화성시 하저리	130218
248	지분 프라이엄평가	법무법인 ㅇㅇ, ㅇㅇ상예	130220
249	수목 시가감정	전북 남원, 경북 경주	130329
250	수목감정	충남서산시고북면	130412
251	운동장 침수에 따른 특수감정평가	ㅇㅇ운동장	140114
252	인테리어	ㅇㅇ종합개발 ㅇㅇ프라자	140324
253	기계감정	강릉시 노암동	140415
254	도매상가 내 점포 영업권	서울특별시중구신당동	140417
255	토목공사비, 대지조성비, 건축공사비, 인테리어	서울시 서초구 반포동	141114
256	폐기물 상차비, 운반비, 처리비, 지하채굴비	전라북도 전주 완산구	141126
257	미준공건물시가, 설계비, 감리비 고려	고양시 일산동구 문봉동	141015
258	조망권	서울시 광진구 광장동	141022
259	수목감정	전라남도 나주시 산포면	141022
260	주택재개발 토지,건물 감정	서울시 서대문구 북아현동	140910
261	광업권, 임료	부산강서구구랑동	140917
262	잔여지 가치하락	경기도 파주시 월롱면	140924
263	잔여지 가치하락	경기도평택시도일동	140804
264	선박,요트 감정(항주파, 수리비)	전라남도 목포시	140804
265	잔여지 가치하락	경기도 시흥시 논곡동	140826
266	목택재개발 토지지장물감정	서울시 성북구 장위동	140826
267	주택재개발 청산금감정	서울시 서대문구 북아현동	140715
268	옛날토지시가감정	서울 구로 구로동	140723

[감정평가사례그룹 A]

1. 1엔의 화폐가치 감정평가

1. (화폐가치) 감정평가명세표

감정대상	가격시점	감정가격(감정결과)	비 고
1945년 당시 일본국 화폐 1엔	0000.00.00	0000000원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건 감정은 1945년 당시 1엔은 현재를 기준으로 하는 한국화폐가치로 얼마의 액수에 해당하는지에 대한 감정평가로서 화폐의 주요기능인 교환매개수단으로서 구매력을 참고로 하여 평가하기로 하며, 일제강점기 1엔과 당시 1원은 동일한 가치로 통용 되었는바 이를 고려하였음.

화폐단위당 구매력은 물가수준과 밀접한 관련을 가지는바 1945년 당시 물가수준과 감정일 현재(편의상 감정일 현재 0000년 00월 00일)의 물가수준을 비교하여 시산해 보기로 한다.

본 건 평가는 비교방식에 준하여 감정평가하기로 하되 제반자료를 수집·분석한 결과 산술적으로 정확한 가격산출은 어려운 것으로 보여지므로 전문가의 양심과 경험에 따른 판단으로 가중치 또는 조정율 또는 기타요인을 사례를 참고로 하여 적정한 감정가격을 산출하기로 한다.

3. 관련법령

「대일항쟁기 강제동원 피해조사 및 국외강제동원 희생자 등 지원에 관한 특별법」[시행 2011. 8. 4] [법률 제10986호, 2011. 8. 4, 일부개정]  제5조 제1항에서는 “당시의 일본국 통화 1엔에 대한민국 통화 2천원으로 환산하여 지급한다”라고 규정하고 있어 현재 위헌법률심판 제청된 상태이며, 관련 법률과 법률안 등 관련 자료는 다음과 같음.

< 대일항쟁기 강제동원 피해조사 및 국외강제동원 희생자 등 지원에 관한 특별법 >

제1조(목적) 이 법은 대일항쟁기 강제동원 피해의 진상을 규명하여 역사의 진실을 밝히고 나아가 1965년에 체결된 「대한민국과 일본국 간의 재산 및 청구권에 관한 문제의 해결과 경제협력에 관한 협정」과 관련하여 국가가 태평양전쟁 전후 국외강제동원 희생자와 그 유족 등에게 인도적 차원에서 위로금 등을 지원함으로써 이들의 고통을 치유하고 국민화합에 기여함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "대일항쟁기 강제동원 피해"란 만주사변 이후 태평양전쟁에 이르는 시기에 일제에 의하여 강제동원되어 군인·군무원·노무자·위안부 등의 생활을 강요당한 자가 입은 생명·신체·재산 등의 피해를 말한다.

2. "피해자"란 제1호에 따른 대일항쟁기 강제동원 피해를 입은 사람으로서 제8조제3호에 따라 피해자로 결정된 사람을 말한다.

3. "국외강제동원 희생자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다.

가. 1938년 4월 1일부터 1945년 8월 15일 사이에 일제에 의하여 군인·군무원 또는 노무자 등으로 국외로 강제동원되어 그 기간 중 또는 국내로 돌아오는 과정에서 사망하거나 행방불명된 사람 또는 대통령령으로 정하는 부상으로 장해를 입은 사람으로서 제8조제6호에 따라 국외강제동원 희생자로 결정을 받은 사람

나. 「일제강점하 강제동원피해 진상규명 등에 관한 특별법」(이 법에 따라 폐지되는 법률을 말한다. 이하 같다) 제3조제2항제4호나 이 법 제8조제3호에 따라 피해자로 결정을 받은 사람으로서 1938년 4월 1일부터 1945년 8월 15일 사이에 일제에 의하여 군인·군무원 또는 노무자 등으로 국외로 강제동원되어 그 기간 중 또는 국내로 돌아오는 과정에서 사망하거나 행방불명된 사람

다. 사할린 지역 강제동원 피해자의 경우는 1938년 4월 1일부터 1990년 9월 30일까지의 기간 중 또는 국내로 돌아오는 과정에서 사망하거나 행방불명된 사람

4. "국외강제동원 생환자"란 1938년 4월 1일부터 1945년 8월 15일 사이에 일제에 의하여 군인·군무원 또는 노무자 등으로 국외로 강제동원되었다가 국내로 돌아온 사람 중 국외강제동원 희

생자에 해당되지 못한 사람으로서 제8조제7호에 따라 국외강제동원 생환자로 결정을 받은 사람을 말한다.

5. "미수금피해자"란 1938년 4월 1일부터 1945년 8월 15일 사이에 일제에 의하여 군인·군무원 또는 노무자 등으로 국외로 강제동원 되어 노무제공 등을 한 대가로 일본국 및 일본 기업 등으로부터 지급받을 수 있었던 급료, 여러 가지 수당, 조위금 또는 부조료 등(이하 "미수금"이라 한다)을 지급받지 못한 사람으로서 제8조제6호에 따라 미수금피해자로 결정을 받은 사람을 말한다.

제5조(미수금 지원금) ① 국가는 미수금피해자 또는 그 유족에게 미수금피해자가 일본국 또는 일본 기업 등으로부터 지급받을 수 있었던 미수금을 당시의 일본국 통화 1엔에 대한민국 통화 2천원으로 환산하여 지급한다.

② 제1항의 경우에 미수금의 액수가 일본국 통화 100엔 이하인 경우에는 미수금 액수를 일본국 통화 100엔으로 본다.

4. 관련 판례 조사

서울행정법원 제1부(2009아 3734, 위헌법률심판제청) 판결문 내용 중 “다) 정당한 보상인지 여부”에서 1엔당 2,000원의 보상이 적절한지에 대한 재판부 판결문 내용 중 중요부분은 다음과 같음.

한편, 미수금 피해자가 한일청구권협정에 의하여 일본국에 대하여 행사하지 못하는 청구권의 범위에 관하여는 미수금 자체의 청구권 외에 강제동원이라는 불법행위로 인한 손해배상청구권이 포함되는지에 관하여 논란이 있으므로 두 가지 해석가능성 모두에 대하여 정당한 보상 여부를 검토하기로 한다. 먼저 한일청구권협정 제2조 제1항, 제3항의 문언 및 청구권협정에 대한 합의의사록(I)에 기재된 제2조에 관한 양해사항(“재산, 권리 및 이익”이라 함은 법률상의 근거에 의거하여 재산적 가치가 인정되는 모든 종류의 실체적 권리를 말하는 것으로 양해되었다)의 문언을 근거로 불

법행위로 인한 손해배상청구권도 한일청구권협정에 의하여 일본국에 대하여 행사할 수 없다고 해석할 경우, 강제동원희생자지원법 제5조 제1항의 보상금 산정방식인 미수금 1엔당 2,000원의 환산은 정당한 보상으로 보기 어렵다. 왜냐하면, 1엔당 2,000원이라는 환산식은 대일민간청구권 보상에 관한 법률에 따른 보상이 시작된 해인 1975년을 기준으로 하여, 1945년부터 1975년까지의 일본국의 소비자물가상승률인 149.8배에 1975년 당시의 엔화 환율인 1엔당 1.63원을 곱하고, 그 수치에 다시 1975년부터 2005년까지의 우리나라의 소비자물가상승률인 7.8배를 곱한 수치인 1,904(약 2,000원)를 근거로 하여 만들어진 것인데, 이는 미수금 자체의 현재가치 환산만을 염두에 둔 것이고, 강제동원이라는 불법행위로 인한 정신적 피해에 관하여는 아무런 고려도 하지 않은 것이기 때문이다.

다음으로 한일청구권협정의 체결경위, 배경 등에 비추어 한일청구권협정 제2조 제1항, 제3항을 축소해석하여 불법행위로 인한 손해배상청구권은 한일청구권협정에 의하여 일본국에 대하여 행사 할 수 없는 권리에 해당되지 않는다고 볼 경우에도, 한일청구권협정에 재산권 제한은 제한의 성격이 수용에 가까우므로 그 보상 역시 완전한 보상에 가까운 것이어야 하는 점, 강제동원희생자지원법 제5조 제1항 소정의 1엔당 2,000원의 환산근거가 된 1975년 당시의 엔화 환율은 현재의 약 1/8 수준인 점, 1945년부터 2000년까지의 우리나라의 소비자물가상승률만 하더라도 약 93,000배에 이르는 점, 1975년을 기준으로 환율을 계산함에 있어 1975년까지는 일본국의 물가상승률을  기준으로하고, 1975년 이후로는 우리나라의 물가상승률을 기준으로 한 다음 양자를 곱하는 방식으로 미수금 보상금을 결정하여야 할 합리적 이유를 찾기 어려운 점 등에 비추어 강제동원희생자법 제5조 제1항 소정의 1엔당 2,000원이라는 보상기준은 정당한 보상이라고 보기 어렵다.

2. PCBs분석 처리 후 폐변압기 감정평가

1. (폐변압기) 평 가 명 세 표

감정조건	가격시점	감정대상	평가가액(원)	비 고
“PCBs 분석 및 처리비용” 고려 전 폐변압기 시가	2007.8.28.	폐주상변압기 000대	92,774,000
	2007.12.06.	폐주상변압기 0000대	211,513,000
	합 계 1		304,287,000
“PCBs 분석 및 처리비용” 고려 후 폐변압기 시가	2007.8.28.	폐주상변압기 000대	-19,157,000
	2007.12.06.	폐주상변압기 0000대	-95,023,000
	합 계 2		-114,180,000

※ ‘합계 2’는 피고측의 추가감정신청사항에 대한 감정결과이며, ‘합계 1’은 원고측의 감정신청당시 감정결과임. 상호비교를 위하여 함께 표시하였음.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건은 피고1(OOOO감정평가법인)측의 신청에 의하여 “PCBs 분석 및 처리비용”을 고려한 폐변압기를 감정평가하는 것으로 “PCBs 분석비용”과 “PCBs 분석결과 PCBs함유량(농도 2ppm 기준)에 따라 각각 적법한 처리절차를 거쳐 처리”하는 경우로 “동코일(철심), 비철금속(규소강판), 고철(케이스) 등의 판매수입”에서 “PCBs 분석 및 처리비용과 운송비, 해체비용, 슬러지 처리비용 등”을 고려하여 감정하기로 함.

3. 관련법령

「잔류성 유기오염물질 관리법」, 「폐기물관리법」 등 관련 법률에 근거하여 감정평가하기로 함.

3. LCD패널 파손 손해배상 감정평가

1. (LCD PANEL) 감정평가명세표

구분	가격시점	감정대상(항목)	감정평가금액 (원)	비고
1. 0000 기준	2012.00.00.	① LCD PANEL 검사비용	6,300,000
		② LCD PANEL 손상복구액	26,714,000
		③ 창고 임대료	8,620,000
		합 계	41,634,000
2. 0000 기준	2012.00.00.	① LCD PANEL 검사비용	6,300,000
		② LCD PANEL 손상복구액	18,699,000
		③ 창고 임대료	206,000
		합 계	25,205,000

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건은 0000년 00월 00일 00시경에 ‘LCD 패널’을 차량에 적재하여 운송 중 빗길에 미끄러짐 사고로 차량에서 컨테이너가 이탈하여 적재물의 일부가 손상되는 사고가 발생하여 그로 인한 손해액을 감정하기 위한 건으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며, 본 건 LCD PANEL은 동산인바 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 의해 거래사례비교법에 의해 그 손상복구비 등을 평가하기로 함.

제16조 (동산의 평가) 상품□원재료□반제품□재공품□제품□생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>

3. LCD 패널 테스트 결과의 검토

본 건 감정서 “Ⅴ.2. LCD PANEL의 손상(하자) 유형과 원인(고장 증상과 원인)”에서 살펴본 바로는 각 수리전문업체마다 고장증상에 따른 고장원인과 수리방법 등에서 다소 차이를 보이며 이는 본 건의 LCD 패널 테스트를 직접 시행한 OOOO OOOO의 의견과도 다소 차이를 보이는바 각 수리전문업체의 공통된 의견을 중심으로 본 건 LCD 패널 테스트 결과를 검토하기로 함.

(1) 양품

시중의 중고 LCD 패널의 거래시 화면에 불량화소(멍)가 없고, 액정기스 없고, 외관상태에 약간의 생활기스가 있는 경우는 A급으로 취급되어 거래되고 있으며, 필름 기스(스크래치)의 경우는 피고측이 제출한 사고 직후 사진으로 판단해 볼 때 LCD 패널 포장박스가 거의 대부분 멀쩡하므로 본 건 차량사고와는 관련 없는 스크레치(생활상의 기스 등에 발생된 것으로 추정됨)라고 판단되는바  테스트가 가능했던 LCD 패널 000개 중 총00개를 양품으로 판단하기로 함.

(2) 갭 불량

LCD 패널은 셀(Cell) 갭(Gap) 구조를 가지고 있으며, Spacer(약4마이크론)가 상판과 하판 유리의 균일한 갭을 유지하는 역할을 한다.   갭불량은 충격에 의한 것으로 테스트한 LCD 패널 중 갭불량 총00개는 당해 차량사고와 직접적으로 관련이 있는 것으로 추정되는바 원고측의 손해액 산정에 포함하기로 함.

(3) 액정 불량

(4) 백라이트 또는 액정 파손 등

(5) 액정 파손

(6) 탭, PCB 불량

(7) 탭 불량

(8) 컨넥터 불량

(9) 백라이트 불량

(10) PCB보드 불량

(11) 기타 조사내용 등

4. 개간비 보상 감정평가

1. (개간비 보상) 감정평가명세표

소재지⋅지번	공부 지목	이용 상황	면적(㎡)		개간비보상액		비고
			신청 면적	①사정 면적	②단가 (원/㎡)	③평가금액(원) (③=①×②)
OO도 OO시 OO면 OO리 OO-OO번지 OO-OO번지	OO OO	전 ┓경작지 ┛주차장	15,261 1,470 356	15,261 1,470 356	0000 0000 0000	┓ ┣ 000,000,000 ┃ ┛

2. 감정평가개요

본 건 토지에 대하여 “00”에서 “전”으로 또는 “00”에서 “경작지” 또는 “주차장”으로 개간할 경우 개간비보상액을 산출할 것을 명  받았음.

3. 개간 및 개간비 보상의 개념

개간이란 종전 토지가치의 이용가치를 보다 높이는 토지형질변경 행위로서 농업용 토지에 한정되지 않고 토지의 가치에 증가를 가져오는 모든 개량행위를 말하며, 개간비 보상이 되는 개간지라 함은 임야·하천부지 등 국가 또는 지방자치단체 소유의 토지를 형질변경, 정지, 토질·토양의 증진, 시설·공작물의 설치 등으로 종전 토지의 이용가치를 높이는 개량행위를 한 토지를 말한다.

개간비 보상이란 국·공유지 수용시 토지의 유용성을 증가시킨 유익비의 지출을 개간을 행한 자 또는 그 포괄승계인에게 귀속시키는 것이며 「토지보상법시행규칙」제27조에 규정된 내용에 따라 개간에 소요된 비용을 평가하여 보상하는 것을 말한다.

4. 개간비 보상요건(토지보상법시행규칙」제27조)

1) 국유지와 공유지에 한함

개간토지를 제3자인 사업시행자가 수용」보상할 경우 국가나 지방자치단체는 자기의 노력과 상관없이 개간비상당액의 부당이득을 취하는 결과가 되므로 그 이익을 당초 개간한 자에게 되돌려 주도록 한 제도이다.

따라서 사유지 등이 수용될 경우에는 토지소유자 이외의 자의 개간행위에 의해 토지가격이 상승하였더라도 이는 당사자간에 부당이득반환청구소송 등 다른 법률의 규정에 의거 다투는 것은 별론으로 하고 개간비 보상 대상이 아니다.

2) 관계법령에 의한 적법한 개간

관계법령에 의한 인·허가를 적법하게 받아 개간한 토지에 한하여 개간비 보상한다. 다만, 1995. 1. 7. 당시 공익사업시행지구에 편입된 무허가개간토지는 예외적으로 개간비 보상한다(「토지보상법시행규칙」부칙 제6조).

3) 개간당시부터 보상당시까지 계속하여 적법하게 점유

국·공유지를 개간한 자가 개간당시부터 보상당시까지 적법하게 계속하여 당해 토지를 점유하고 있어야 한다. 다만, 개간한 자가 사망한 경우에는 그 상속인이 개간한 자가 사망한 때부터 계속하여 적법하게 당해 토지를 점유하고 있는 경우를 포함한다.

5. 개간비 평가기준

1) 개간비평가가 가능한 경우

개간비의 평가는 가격시점 당시를 기준으로 한 개간에 통상 소요된 비용(개량비를 포함)으로 하되, 개간비의 평가시에는 개간 전·후 토지의 위치·지형·지세·지질·비옥도 및 이용상태와 개간이 난이도 등을 종합 고려하여야 한다.

2) 개간에 통상 소요된 비용을 산정하기 곤란한 경우

인근지역에 있는 표준지 공시지가를 기준으로 한 개간후의 토지에 대한 평가가격의 3분의1(도시지역의 녹지지역안에 있는 경우에는 5분의 1, 도시지역의 기타용도지역 안에 있는 경우에는 10분의 1) 이내로 한다.

3) 개간비 보상액의 한도액

개간비보상액은 개간후의 토지가격에서 개간전의 토지가격을 뺀 금액을 초과하지 못하며 개간 후의 토지에 대한 평가가격의 결정에 있어서 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.

6. 개간비 보상시 유의사항

1) 개간허가면적을 초과하여 경작하는 면적과 허가면적 중에서 실제 경작하지 아니하고 있는 면적에 대하여는 개간비 지급대상에서 제외한다.

2) 토지의 지목이 전·답으로 변경된 경우라도 개간비 보상요건에 해당하면 개간비 보상을 한다(토정 58730-700, 1995.5.11)

7. 개간비를 보상하는 경우 취득하는 토지의 보상액

개간비를 보상하는 경우 취득하는 토지의 보상액은 개간후의 토지가격에서 개간비를 뺀 금액으로 한다.

개간지 보상액 = 개간후 토지가격 - 개간비 보상액

5. 철탑부지 및 잔여지 보상 감정평가

1. (철탑부지 및 잔여지 보상) 감정평가명세표

감정신청 사항	소재지 · 지번	공부 지목	①면적 (㎡)	손실보상금액		비고
				②단가 (원/㎡)	③평가금액(원) (③=①×②)
⑴ 수용재결일 당시의 정당한 감정평가액	① OO도 OO시 OO구 OO읍 OO리 산OOOO	임야	OOOO	OOOO	OOOO0	철탑 부지
	② OO도 OO시 OO구 OO읍 OO리 산OO	임야	OOOO	OOOO	OOOO0	(편입전) 잔여지 ※
(2) 잔여지에 발생한 물리적· 사회적·경제적 제한사유	① 물리적, 사회적, 경제적 제한사유 <감정결과> OOOOOO
	② 잔여지를 종래의 목적으로 사용하는데 있어 현저히 곤란한 경우에 해당하는지 여부 <감정결과> OOOOOO
⑶ 잔여지 가치하락 금액	OOOOOOOO원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

감정목적물에 대하여 「154㎸ 흥해분기 송전선로 건설사업」에 편입되는 철탑부지 및 잔여지의 정당한 보상액을 산출할 것을 명 받았음.

1) 토지는 「토지보상법」 제70조, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조 등 관계법령에 의거 당해 토지와 용도지역이 동일하고 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 인근지역 내에 소재하는 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가지수 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작하여 평가하였음.

2) 「토지보상법」 제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상)에 의하면 사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있도록 규정하고 있다.

3) 「토지보상법」 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용청구)에 의하면 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것으로 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

잔여지를 매수 또는 수용할 수 있는 경우에 해당하는 잔여지의 판단기준은 「토지보상법 시행령」제39조(잔여지의 판단)에 규정되어 있으며 그 내용은 다음과 같다.

제39조(잔여지의 판단)

① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수 또는 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.  <개정 2008.4.17>

1. 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호 내지 제3호외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각호의 1에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 다음 각호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치·형상·이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

4) 「토지보상법 시행규칙」제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가)에 의하면 다음과 같이 규정되어 있다.

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가)

① 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

② 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③ 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

5) 잔여지의 손실 등에 대한 평가에 있어서 본 건 토지 ‘***리 산****번지’는 잔여지면서 동시에 선하지로서 일부(***㎡)에 대해서는 송전선로 설치로 인한 지상공간의 사용료 보상이 있었는바 이중보상이 되지 않도록 유의하기로 한다.

6) 참고로 토지의 지하․지상공간의 사용에 대한 평가에 대하여 토지보상법시행규칙 제31조에서는 다음과 같이 규정하고 있다.

제31조 (토지의 지하·지상공간의 사용에 대한 평가)

① 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 "입체이용저해율"이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.

② 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.

본 건은 감정일 현재 등기부등본 상 지상공간에 구분지상권은 미설정된 상태이나 사실상 영구적으로 사용하는 경우로 상기 규정 중 제1항이 적용되어 협의보상된 것으로 조사됨.

7) 참고로 선하지의 공중부분 사용에 따른 구체적인 손실보상액 산정방법은 「선하지의 공중부분 사용에 따른 손실보상 평가지침」에 의하며 그 산식은 다음과 같다.

【 사실상 영구적 사용에 따른 평가 】

사용료 평가가액  ≒  [ 당해토지의 단위면적당 적정가격  ×  보정률

×  선하지면적(구분지상권 설정면적) ]

(1) "당해 토지의 단위 면적당 적정가격"은 당해 송전선로의 건설로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 토지로서 인근지역에 있는 유사한 이용상황의 표준지 공시지가를 기준으로 한 당해 토지의 단위면적당 평가가격으로 함.

(2) "보정률"은 송전선로의 건설로 인한 토지이용상의 제한 등이 토지 전체에 미치는 영향정도를 정한 율로서 기본율과 추가보정률로 구분되며, 다음과 같이 당해 토지의 사용료에 평가시 적용할 보정률을 구한다.

보정률   ≒   기본율  +  추가보정률

“기본율”은 선하지의 공중부분 사용에 따른 토지의 이용이 입체적으로 저해되는 정도에 따른 적정한 비율로서, 토지보상평가지침 제51조의 규정에 의한 입체이용저해율의 산정방법을 준용한다.

“추가보정률”은 기본율 외에 송전선로가 건설되는 것에 따른 당해 토지의 경제적 가치가 감소되는 정도를 나타내는 율로서 쾌적성 저해정도, 시장성 저해정도 기타 제한정도 등이 고려된 율이며 “추가보정률”의 산정에 있어서 선하지의 공중부분을 구분지상권을 설정하여 사실상 영구적으로 사용하는 경우에는 전기한 추가보정률 외에 5% 범위 내외에서 정하는 율을 추가보정율에 더할 수 있다.

(3) "선하지 면적(구분지상권 설정면적)"은 전기사업자가 다음에서 정하는 기준에 따라 산정하여 제시하는 면적으로 한다.

1. 송전선로의 양측 최외선으로부터 수평으로 3m를 더한 범위 안의 직하토지의 면적으로 함을 원칙으로 한다.

2. 택지 및 택지예정지로서 당해 토지의 최유효이용을 상정한 건축물의 최고높이가 전기설비기준 제140조제1항에서 정한 전압별 측방이격거리(3m에 35,000V를 넘는 10,000V 또는 그 단수마다 15㎝를 더한 값의 거리응 말한다)의 전선 최하높이 보다 높은 경우에는 송전선로의 양측 최외선으로부터 그 이격거리를 수평으로 더한 범위한에서 정한 직하 토지의 면적으로 한다.

6. 알로에 보상 감정평가

1. (알로에 보상) 감정평가명세표

소재지 · 지번	평가조건	순번	년생	①수량 (주)	손실보상금액		비 고
					②단가 (원/주)	③평가금액(원) (③=①×②)
OO도 OO시 OO면 OO리 OO번지	Ⅰ.이전비로 보상하는 경우	1	5년생	16,850	000	0	이전가능한 경우
		2	4년생	3,164	000	0
		3	3년생	3,122	000	0
		4	2년생	200,000	000	0
					합 계	0
OO도 OO시 OO면 OO리 OO번지	Ⅱ.취득가격으로 보상하는 경우	1	5년생	16,850	000	0	이전불가능한 경우
		2	4년생	3,164	000	0
		3	3년생	3,122	000	0
		4	2년생	200,000	000	0
					합 계	0

2. 관련법규 및 감정평가방법

본 건 감정은 「하천법」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라 함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

1) 「토지보상법」 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)에서는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 함)으로 보상함을 원칙으로 이전하기 어려운 경우 등 예외적으로 당해 물건 가격으로 보상하도록 규정하고 있으며, 농장물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 참작하여 보상하여야 한다고 규정하고 있다.

제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다.

③ 토지에 속한 흙·돌·모래 또는 자갈(흙·돌·모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

④ 분묘에 대하여는 이장(移葬)에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다.

⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.

⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토해양부령으로 정한다.

[전문개정 2011.8.4]

2) 「토지보상법 시행규칙」 제2조(정의) 제4호 “이전비”에 의하면 다음과 같이 규정하고 있다.

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.  <개정 2005.2.5>

4. "이전비"라 함은 대상물건의 유용성을 동일하게 유지하면서 이를 당해 공익사업시행지구밖의 지역으로 이전·이설 또는 이식하는데 소요되는 비용(물건의 해체비, 건축허가에 일반적으로 소요되는 경비를 포함한 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함하며, 「건축법」 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다)을 말한다.

상기에서 “「건축법」 등 관계법령에 의하여 요구되는 시설의 개선에 필요한 비용을 제외한다”라고 규정하고 있음에 주의하여야 할 것임.

3) 「토지보상법 시행규칙」 제37조(과수 등의 평가)에 의하면 다음과 같이 규정하고 있다.

제37조(과수 등의 평가)

① 과수 그 밖에 수익이 나는 나무(이하 이 조에서 "수익수"라 한다) 또는 관상수(묘목을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

②지장물인 과수에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성·이식적기·고손율(枯損率) 및 감수율(減收率)에 관하여는 별표 2의 기준을 참작하여야 한다.

1. 이식이 가능한 과수

가. 결실기에 있는 과수

(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 이식함으로써 예상되는 고손율·감수율을 감안하여 정한 고손액 및 감수액의 합계액

(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 (1)의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액

나. 결실기에 이르지 아니한 과수

(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 합계액

(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 2배 이내의 금액의 합계액

2. 이식이 불가능한 과수

가. 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액

나. 거래사례가 없는 경우

(1) 결실기에 있는 과수 : 식재상황·수세·잔존수확가능연수 및 수익성 등을 감안하여 평가한 금액

(2) 결실기에 이르지 아니한 과수 : 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(이하 "현가액"이라 한다)

③법 제75조제1항 단서의 규정에 의하여 물건의 가격으로 보상하는 과수에 대하여는 제2항제2호 가목 및 나목의 예에 따라 평가한다.

④제2항 및 제3항의 규정은 과수외의 수익수 및 관상수에 대한 평가에 관하여 이를 준용하되, 관상수의 경우에는 감수액을 고려하지 아니한다. 이 경우 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트 이하의 범위안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지로 할 수 있다.

⑤이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 수목의 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유자가 부담한다.

4) 「토지보상법 시행규칙」 제38조(묘목의 평가)에 의하면 다음과 같이 규정하고 있다.

제38조(묘목의 평가)

① 묘목에 대하여는 상품화 가능여부, 이식에 따른 고손율, 성장정도 및 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 평가한다.

②상품화할 수 있는 묘목은 손실이 없는 것으로 본다. 다만 매각손실액(일시에 매각함으로 인하여 가격이 하락함에 따른 손실을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상하여야 하며, 이 경우 보상액은 제3항의 규정에 따라 평가한 금액을 초과하지 못한다.

③시기적으로 상품화가 곤란하거나 상품화를 할 수 있는 시기에 이르지 아니한 묘목에 대하여는 이전비와 고손율을 감안한 고손액의 합계액으로 평가한다. 이 경우 이전비는 임시로 옮겨 심는데 필요한 비용으로 평가하며, 고손율은 1퍼센트 이하의 범위안에서 정하되 주위의 환경 또는 계절적 사정 등 특별한 사유가 있는 경우에는 2퍼센트까지로 할 수 있다.

④파종 또는 발아중에 있는 묘목에 대하여는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다.

⑤법 제75조제1항 단서의 규정에 의하여 물건의 가격으로 보상하는 묘목에 대하여는 거래사례가 있는 경우에는 거래사례비교법에 의하여 평가하고, 거래사례가 없는 경우에는 가격시점까지 소요된 비용의 현가액으로 평가한다.

5) 「토지보상법 시행규칙」제40조(수목의 수량 산정방법)에 의하면 다음과 같이 규정되어 있다.

제40조(수목의 수량 산정방법)

① 제37조 내지 제39조의 규정에 의한 수목의 수량은 평가의 대상이 되는 수목을 그루별로 조사하여 산정한다. 다만, 그루별로 조사할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의한다.

② 수목의 손실에 대한 보상액은 정상식(경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목의 식재상태를 말한다)을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못한다.

6) 「토지보상법 시행규칙」제41조(농작물의 평가)에 의하면 다음과 같이 규정되어 있다.

제41조(농작물의 평가)

① 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 손실은 농작물의 종류 및 성숙도 등을 종합적으로 고려하여 다음 각호의 구분에 따라 평가한다.

1. 파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액

2. 제1호의 농작물외의 농작물 : 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액. 이 경우 보상당시에 상품화가 가능한 풋고추·들깻잎 또는 호박 등의 농작물이 있는 경우에는 그 금액을 뺀다.

②제1항제2호에서 "예상총수입"이라 함은 당해 농작물의 최근 3년간(풍흉작이 현저한 연도를 제외한다)의 평균총수입을 말한다.

7) 「토지보상법 시행규칙」 제48조(농업의 손실에 대한 보상)에 의하면 다음과 같이 규정하고 있다.

제48조(농업의 손실에 대한 보상)

① 공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」 제2조제1호 가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입(서울특별시·인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시·울산광역시는 경상남도의 통계를 각각 적용한다)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다.  <개정 2005.2.5, 2007.4.12, 2008.4.18>

②국토해양부장관이 농림수산식품부장관과의 협의를 거쳐 관보에 고시하는 농작물(다년생식물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)실제소득인정기준에서 정하는 바에 따라 실제소득을 입증하는 자가 경작하는 편입농지에 대하여는 제1항의 규정에 불구하고 그 면적에 단위경작면적당 실제소득의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다.  <개정 2008.3.14>

③다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지는 이를 제1항 및 제2항의 규정에 의한 농지로 보지 아니한다.  <개정 2005.2.5>

1. 사업인정고시일등 이후부터 농지로 이용되고 있는 토지

2. 토지이용계획·주위환경 등으로 보아 일시적으로 농지로 이용되고 있는 토지

3. 타인소유의 토지를 불법으로 점유하여 경작하고 있는 토지

4. 농민(「농지법」 제2조제3호의 규정에 의한 농업법인 또는 「농지법 시행령」 제3조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 농업인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 아닌 자가 경작하고 있는 토지

5. 토지의 취득에 대한 보상 이후에 사업시행자가 2년 이상 계속하여 경작하도록 허용하는 토지

④자경농지가 아닌 농지에 대한 영농손실액은 다음 각 호의 구분에 따라 보상한다.  <개정 2008.4.18>

1. 농지의 소유자가 해당 지역(영 제26조제1항 각 호의 어느 하나의 지역을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 거주하는 농민인 경우

가. 농지의 소유자와 제7항에 따른 실제 경작자(이하 "실제 경작자"라 한다)간에 협의가 성립된 경우 : 협의내용에 따라 보상

나. 농지의 소유자와 실제 경작자간에 협의가 성립되지 아니하는 경우 : 농지의 소유자와 실제 경작자에게 각각 영농손실액의 50퍼센트에 해당하는 금액을 보상

2. 농지의 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아닌 경우 : 실제 경작자에게 보상

⑤실제 경작자가 자의에 의한 이농, 해당 농지의 소유권 이전에 따른 임대차계약의 해지 등의 사유로 인하여 보상협의일 또는 수용재결일 당시에 경작을 하고 있지 아니하는 경우의 영농손실액은 제4항에도 불구하고 농지의 소유자가 해당지역에 거주하는 농민인 경우에 한하여 농지의 소유자에게 보상한다.  <개정 2008.4.18>

⑥당해 지역에서 경작하고 있는 농지의 3분의 2 이상에 해당하는 면적이 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 당해지역에서 영농을 계속할 수 없게 된 경우 농기구에 대하여는 매각손실액을 평가하여 보상하여야 한다. 다만, 매각손실액의 평가가 현실적으로 곤란한 경우에는 원가법에 의하여 산정한 가격의 60퍼센트 이내에서 매각손실액을 정할 수 있다.  <개정 2007.4.12.>

⑦ 법 제77조제2항에 따른 실제 경작자는 다음 각 호의 자료에 의하여 사업인정고시일등 당시 타인소유의 농지를 임대차 등 적법한 원인에 의하여 점유하고 자기소유의 농작물을 경작하는 것으로 인정된 자를 말한다.  <신설 2008.4.18, 2009.11.13>

1. 농지의 임대차계약서

2. 농지소유자가 확인하는 경작사실확인서

3. 해당 공익사업시행지구의 이장·통장이 확인하는 경작사실확인서

4. 그 밖에 실제 경작자임을 증명하는 객관적 자료

8) 본 건 알로에는 약용작물로 농작물에 해당되나 다년생인바 지장물로의 손실보상액 산정에 있어 수목보상규정을 준용하여 평가하기로 함.

수목의 경우 이식이 가능한 경우에 한하여 이전비를 그 보상액으로 결정하여야 할 것이므로 이식이 가능한지 여부에 관하여 먼저 조사하여 이식이 가능한 경우에는 이전비로, 이식이 불가능한 경우에는 알로에의 가격으로 평가함. 단, 이식이 가능한 경우에도 이전비가 알로에의 가격을 초과하거나, 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 알로에의 가격으로 평가하여야 하므로 이전비와 알로에의 가격을 항상 비교하여 결정하여야 함.

7. 환경영향평가(건축신고서 반려 건) 감정평가

1. (환경영향) 감정평가명세표

소재지 · 지번 등	건축예정 축사면적(㎡)	감정신청 사항	감정결과	비 고
OO도 OO군 OO읍 OO리 OO-OO번지 전 OOOO㎡ 계획관리지역	<1동> 우사 OOOO㎡ <2동> 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡	1. 우사 및 퇴비사를 신축하였을 때 소들의 분뇨처리로 인하여 OOOO 및 OOOO지역에 악취가 발생하게 되는지, 어느 정도 수인(受忍)할 수 있는지 여부	우사 및 퇴비사에서 당연히 악취가 발생되나 악취발생민원은 돈사>계사>우사 순으로 본 건은 우사이므로 비교적 적은 악취가 발생하는 것으로 조사되며, 환경부, 중앙환경분쟁조정위원회 및 관련자료 수집분석 등에 따르면 주거지역, 공업지역 외의 모든 지역에서의 규제기준(수인한도)은 ‘악취의 세기가 3.5’로서 우사 내에서도 3.0까지 밖에 악취세기가 안나오는 것으로 자료 조사되므로 수인한도 내에 있는 것으로 판단됨.
		2. 우사 및 퇴비사에서 소들의 분뇨처리로 인하여 주변에 오염물질이 배출되는지 여부, 주변 지하수나 하천에 어느 정도 영향을 미치는지 여부	환경부, 중앙환경분쟁조정위원회 및 관련자료 수집분석 등에 따르면 분뇨처리로 인한 오염물질(축산폐수)의 배출은 별로 없거나 많지 않을 것으로 보이며, 따라서 지하수나 하천에도 그다지 큰 영향을 미치지는 않는 것으로 판단됨(중앙환경분쟁조정사례 등에서 조사된바로는 톱밥깔집우사의 축산폐수로 인한 지하수나 하천오염사례가 없는 것으로 조사됨).

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건은 우사, 퇴비사 0동을 건축하려고 원고가 0000년 00월 00일에 건축신고서를 제출하였는데 피고가 0000년 00월 00일 주변 OOOO 및 OOOO 인접지역에 위 우사, 퇴비사에서 악취, 해충, 소 울음소리 등 환경에 영향을 미친다는 이유로 반려처분을 하였는바(※건축허가서로 정정 되어야하나 감정신청서 대로 기재함) 이와 관련한 수인하도 및 환경영향에 대한 감정 건임.

“감정”이란 어떤 사물 또는 감정대상의 진위·적부·선악·양부를 판단하는 것이며, 본 건 감정은 ‘OO도 OO군 OO읍 OO리 OO-OO 전 OOOO㎡’ 위 지상에 ‘우사, 퇴비사 0동 철골조 0000㎡가 신축되어 한우가 사육되는 경우’를 조건으로 하여 악취, 오염물질 배출, 지하수·하천에의 영향 정도 등을 감정하는 것으로서 소의 분뇨 등으로 인한 악취, 수질오염 등과 관련하여 관련법규 및 선행연구, 각종 수집자료, 현장조사사항 등을 각각 검토하여 본 건 토지 주변 환경에 미칠 영향 및 수인가능성 등에 관한 정보를 바탕으로 감정결과를 제공하기로 함.

3. 관련 법률

본 건 감정은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」, 「환경정책기본법」, 「소음진동규제법」, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」, 「악취방지법」, 「대기환경보전법」, 「우사, 양계사 등에서 발생하는 악취관리지침」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

8. 영업보상 감정평가

1. (영업보상) 감정평가명세표

감정대상	가격시점	감 정 결 과			비 고
		평가기준·평가조건		평가금액(원)
OO시 OO구 OO동 OO번지 소재 OO업체	OOOOO	감정신청 사항에 따른 영업손실보상액	1. 영업장소를 이전하여야 하는 경우 휴업손실보상액	OOOOOO	※평가명세표 참조
			2. 잔여시설 보수 및 영업규모 축소에 따른 영업손실보상액	OOOOOO

2. 관련법규

본 건 감정은 「도시철도법」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「토지보상평가지침」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 감정평가방법

1) 영업의 손실 등에 대한 보상은 「토지보상법」 제77조(영업의 손실 등에 대한 보상), 동법 시행규칙 제45조(영업손실 보상대상인 영업) 내지 제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) 등 관계법령에 의거 우선 보상대상여부를 판단한 후 적정한 손실보상액을 평가하기로 함.

2) 지장물은 「토지보상법」 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)에서는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 함)으로 보상함을 원칙으로 이전하기 어려운 경우 등 예외적인 사유가 있는 경우 당해 물건 가격으로 보상하도록 규정하고 있는바 “이전비”를 원칙으로 평가하기로 함.

즉, 본 건 지장물 중 건축물 및 공작물 등은 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 현황 및 관리상태, 이전가능성 및 그 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제 요인을 종합적으로 고려하여 물건가격 범위 내에 이전비로 평가하되, 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우 등은 대상물건의 가격으로 평가하기로 함.

3) 동산의 이전비 보상 등은 「토지보상법시행규칙」제55조(동산의 이전비 보상 등) 등 관계법령의 규정에 의거 이전에 소요된 비요 및 그 이전에 따른 감손상당액으로 보상하되, 이사비 보상을 받은 자가 당해 공익사업시행지구 안의 지역으로 이사하는 경우에는 이사비를 보상하지 아니한다.

9. 아파트 가치하락 감정평가

1. (아파트 가치하락) 감정평가총괄표

소재지	감정대상	가격시점	감정결과
			요인격차율(%)	가치하락 총액 (원)
OO도 OO시 OO동 OOO-OO번지 외	OOO아파트의 분양 광고한 생활환경과 도시기반시설의 유무에 따른 가치하락액	0000.00.00. (입주시점)	00∼00.0	12,896,032,520원

※ 각 원고별 격차율 및 가치하락액은 감정평가명세서에 제시함.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건 신도시지역에 신축된 대단위 아파트단지로서 분양당시 피고가 광고한 생활환경과 도시기반시설(교통시설, 공공시설(학교, 공원 등), 상가 등)이 입주개시일 시점 당시 구비되지 않음으로 인한 대상아파트의 가치하락에 대한 감정평가건으로 비교방식, 원가방식, 수익방식 등 감정평가 3방식과 특성가격기법(Hedonic price model) 등을 다양한 평가방법을 검토하여 적용하기로 하며 비교방식을 주방식으로 하고, 특성가격접근법에 의한 주요 특성변수가 가격에 미치는 영향을 검토한 후 적정한 방법으로 가치하락부분을 판단하여 평가하기로 한다.

3. 헤도닉기법에 의한 가치하락액 등 검토

관련 연구 논문에 의하여 개략적 적용을 파악한 후, 대상모델(표본) 아파트 선정 후, 적절한 종속변수와 독립변수 선정, 분석모형 설정, 자료의 특성(개별주택, 단지, 입지적) 기초 분석 후 분석결과를 정리하기로 하며, 종속변수와 특성변수를 지정하여 헤도닉 가격결정 모형에 의한 분석을 함.

1) 변수 적용사례 논문 등 조사

이제영(“아파트 브랜드 특성이 가격에 미치는 영향에 관한 실증연구”, 건국대학교대학원 석사학위논문, 2003)은 서울시의 생활권 중 아파트의 비율이 가장 높은 남동 생활권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)의 아파트를 대상으로, 아파트 브랜드가 아파트 가격에 미치는 영향에 대해 연구하였음.

아파트 세부속성은 물리적 특성과 단지특성, 지역적 특성으로 구분하였음. 물리적 특성은 평형, 방 수, 욕실 수, 현관구조로, 단지특성으로는 건축년도, 가구 당 주차대수, 단지세대수, 난방방식, 재건축 예정아파트로, 지역적 특성으로는 지하철역까지의 도보거리, 학군 등으로 구분하였음.

학군은 강남학군(강남구, 강동구)과 강동학군(송파구, 강동구)로 가변수를 사용해 구분하였음. 브랜드 특성은 2002년 2/4분기에 NCSI(National Customer Satisfaction Index)에서 선정한 인지도가 있는 5개 건설회사(현대건설, 현대산업개발, 삼성물산, 대림산업, 주공)가 건설한 아파트 등 브랜드가 있는 아파트를 가변수로 정하고, 브랜드의 영향을 파악하기 위해 단순 지역명이나 기업명이 아닌 고유브랜드가 있는 아파트를 또 하나의 가변수로 정하여 분류하였음.

<표> 이제영(2003)의 실증분석에 이용된 변수

구분		변수명	출처	단위
물리적 특성	평형	size	부동산뱅크	평
	방수	room	부동산뱅크	개수
	욕실	bath	부동산뱅크	개수
	현관구조	entrance	부동산뱅크	가변수(계단식=1, 복도식=0)
단지 특성	건축년수	age	부동산뱅크	년
	가구당 주차대수	park	부동산뱅크	대수
	단지세대수	home	부동산뱅크	세대수
	난방방식	heat	부동산뱅크	가변수(개별난방=1, 지역 및 중앙난방=0)
	재건축여부	rebuild	부동산뱅크	가변수(재건축예정아파트=1, 기타=0)
	브랜드 특성	brand_d1	부동산뱅크	NCSI에서 선정한 5대 건설회사의 브랜드=1, 기타=0
		brand_d2	부동산뱅크	브랜드를 가진 아파트=1, 기타=0
지역 특성	지하철역까지 도보시간	time	부동산뱅크	분
	학군	school	서울특별시교육청	강남학군=1, 강동학군=0

10. 일조권 침해 등 가치하락 감정평가

1. (일조권 침해 등) 감정평가명세표

피해(원고측)건물 소재지·지번	가해(피고측)건물 소재지·지번	주변건물 소재지·지번	기준시점	비 고
OO시 OO구 OO동 OO번지 대 284㎡ 및 위 지상 근린생활시설,주택 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층, 지상4층 643.57㎡	OO시 OO구 OO동 OO번지 대 2,314.9㎡ 및 위 지상 판매시설 및 공동주택 신축 중	OO시 OO구 OO동 OO번지 대 342㎡ 및 위 지상 근린생활시설 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 1,241.16㎡	2013.00.00.	피해(원고)건물이 감정목적물임 주변건물은 가해(피고측)건물과 복합일영에 영향을 주는 건물임.

Ⅰ. 감정결과 Ⅰ: 가치하락액과 추가비용 (1차 감정신청)

1. 감정신청사항 “(1)∼(5)” 항목

“(1)∼(5)” 항목은 일조침해 있는 경우 그로인한 가치하락액을 산정하는 과정 중에 검토해야하는 내용으로 구체적인 내용은 본 감정평가서 제253쪽∼제256쪽 내용으로 확인바람.

2. 감정신청사항 “(6)” 항목

구 분	감정평가금액(원)	비 고
1. 일조권 침해	18,644,000
2. 조망권(압박감) 침해	11,449,000
3. 사생활침해	9,565,000
4. 환경개선요인	9,938,000
소 계 1 (1+2+3-4)	29,720,000
5. 추가난방비	2,971,000
6. 추가조명비	1,394,000
소 계 2 (5+6)	4,365,000
총 계 (소계 1+2)	34,085,000

Ⅱ. 감정결과 Ⅱ: 피고측 신축건물 방위 등 (추가 감정신청)

‘①피고 신축건물 배치도가 실제 방위와 다르게 작성되었는지 여부’,‘②건물을 경계선에 밀착하여 신축하는 등 건축관계 법령을 위반 하였는지 여부’ ①과 ② 모두 건축 관련 법령의 위반 내용 없음.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

일조권이란 햇빛을 쬘 수 있는 권리 즉, 환경권의 하나로 법률상 보호되며, 공업화·도시화에 의하여 도시가 확대되고, 고도의 토지이용이 요청되면서부터 일조권이 중요한 사회문제로 대두되었음. 영국에서는 일찍부터 일조권의 보호를 위하여 채광법을 제정하였으며, 한국에서는 1960년대 공업화가 추진되면서 도시의 팽창·과밀화, 인구의 급증 등으로 건물의 고층화가 급속히 이루어지자 일조권 문제가 대두하였음.

본 건 감정은 피고측 건물 신축에 따른 원고측 건물의 일조권 침해 여부 및 그로 인한 집값 하락 여부와 그 정도 등에 대한 감정인바, 우선 피고측 건물의 신축 전·후의 일조분석을 통해 피고측 건물 신축에 따른 일조권 침해가 있는지 여부를 판단한 후 일조권 침해가 있다면 그로 인한 집값 하락 여부 및 정도를 감정평가 3방식 등 적용여부를 검토하여 평가하기로 하며, 감정평가 기준시점은 가격조사완료일인 2013.00.00.을 기준하기로 함(감정평가에 관한 규칙 제9조제2항).

또한, 신축건물의 배치도가 실제 방위와 다르게 작성되었는지 여부와 건물의 경계선에 밀착하여 신축하였는지 등 건축관계 법령을 위반하였는지 여부에 대해 추가로 감정하여 줄 것을 신청하였는바 원·피고가 제출한 설계도면, 지적도, 감정평가정보(한국감정평가협회제공), 감정평가정보체계(한국감정원제공), 네이버, 다음 등에서 제공하는 위성사진, 건축법규 등을 다면적으로 검토하여 감정평가하기로 함.

3. 관련법령

본 건 감정은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「주택법」, 「건축법」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

4. 일조의 수인한도

- 건축법 시행령 제86조 준용기준:

동지기준 오전 9시~오후 3시: 연속 2시간 이상의

직달일조 사입 확보 여부

- 대법원 판례 기준(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결):

동지기준 오전 8시~오후 4시: 일간 총 4시간 이상의

직달일조 사입 확보 여부

5. 환경재의 경제적 가치 추정기법

일조권도 환경재의 하나인바 환경재의 가치평가방법을 우선 살펴보고 일조권이 침해된 부동산의 가치하락액 평가방법을 살펴본 후 본 건 건물의 일조권 침해로 인한 가치하락액 산정방법을 결정하기로 함.

< 환경재의 경제적 가치 추정기법 >

6. 관련 판례

대법원 1997.7.22.선고 96다56153판결

[판시사항]

-인접대지의 건물신축으로 인한 환경 등 생활이익침해의 수인한도 인정기준

-환경권의 법적 성질

-환경이익의 침해를 이유로 침해의 배제를 청구할 수 있는지 여부와 그 요건

[판결요지]

-인접대지에 건물이 건축됨으로 인하여 입는 환경 등 생활이익의 침해를 이유로 건축공사의 금지를 청구하는 경우, 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서는지의 여부는 피해의 성질 및 정도, 피해이익의 공공성, 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성, 가해자의 방지조치 또는 손해회피의 가능성, 인․허가관계 등 공법상 기준에의 적합 여부, 지역성, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

-환경권은 명문의 법률규정이나 관계 법령의 규정 취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사 방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야만 인정되는 것이므로, 사법상의 권리로서의 환경권을 인정하는 명문의 규정이 없는데도 환경권에 기하여 직접 방해배제청구권을 인정할 수 없다.

-어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것이라 할 것이므로, 인접 대지에 건물을 신축함으로써 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 토지 등의 소유자는 소유권에 기하여 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있고, 이와 같은 청구를 하기위한 요건으로서 반드시 건물이 문화재보호법이나 건축법 등의 관계 규정에 위반하여 건축되거나 또는 그 건축으로 인하여 소유자의 토지 안에 있는 문화재 등에 대하여 직접적인 침해가 있거나 그 우려가 있을 것을 요구하는 것은 아니다.

11. 인삼업보상 감정평가

1. (인삼 등) 감정평가총괄표

소재지	가격시점	감 정 결 과		비 고
		감정대상	평가금액(원)
OO도 OO군 OO면 OO리 1. 395-2 전 OO㎡ 2. 395-3 전 OO㎡ 3. 422-1 전 OO㎡ 4. 563-2 전 OO㎡ 5. 564-3 과 OO㎡ 6. 588-3 전 OO㎡	OOOOOO (수용재결일)	1. 영농손실액 (감정할 사항 ‘가’항)	OOOO	임차농지인바 각필지별, 지급대상자별로 집행요함.
		2. 2년생 인삼(OOO㎡) (감정할 사항 ‘나’항)	① OOOO	원고 감정신청에 따른 경우
			② OOOO	재판장님 지시에 따른 경우
		3. 5년생 인삼(OOO㎡) (감정할 사항 ‘다’항)	-	OOOOO자로 원고측에서 감정철회 통보함.
		합 계	① OOOO	‘2.①’ 적용시
			② OOOO	‘2.②’ 적용시

2. 관련법규

본 건 감정은 「도로법」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 감정평가방법

1) 본 건은 다년생 농작물(인삼)로서, 「토지보상법」제75조 제2항 및 동법 시행규칙 제41조에 의거, 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 손실은 농작물의 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 적정한 손실보상액을 평가하기로 함.

다만, 본 감정에서는  공익사업 시행에 따른 본 건 인삼의 조기수매로 인한 매각손실액 산정을 위한 감정평가인바 6년근으로 수매될 경우 예상수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액을 기준하여 본 건 인삼의 적정가격을 감정평가하기로 함.

토지보상법 제75조  (건축물 등 물건에 대한 보상)

② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다.

토지보상법 시행규칙 제41조 (농작물의 평가)

① 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 손실은 농작물의 종류 및 성숙도 등을 종합적으로 고려하여 다음 각호의 구분에 따라 평가한다.

1. 파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액

2. 제1호의 농작물외의 농작물 : 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액. 이 경우 보상당시에 상품화가 가능한 풋고추·들깻잎 또는 호박 등의 농작물이 있는 경우에는 그 금액을 뺀다.

② 제1항제2호에서 "예상총수입"이라 함은 당해 농작물의 최근 3년간(풍흉작이 현저한 연도를 제외한다)의 평균총수입을 말한다.

2) 원고가 감정신청 한 ‘농업의 손실에 대한 보상’과 관련하여 「토지보상법」제77조 제2항 및 동법 시행규칙 제48조에 의거평가하기로 하며, 우선 영농손실의 보상요건을 검토한 후, 원고의 영농손실보상액을 감정평가하기로 함.

토지보상법 제77조 (영업의 손실 등에 대한 보상)

② 농업의 손실에 대하여는 농지의 단위면적당 소득 등을 고려하여 실제 경작자에게 보상하여야 한다. 다만, 농지소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라 보상할 수 있다.

토지보상법 시행규칙 제48조 (농업의 손실에 대한 보상)

① 공익사업시행지구에 편입되는 농지(「농지법」 제2조제1호가목 및 같은 법 시행령 제2조제3항제2호가목에 해당하는 토지를 말한다. 이하 이 조와 제65조에서 같다)에 대하여는 그 면적에 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 매년 조사·발표하는 농가경제조사통계의 도별 농업총수입 중 농작물수입을 도별 표본농가현황 중 경지면적으로 나누어 산정한 도별 연간 농가평균 단위경작면적당 농작물총수입(서울특별시·인천광역시는 경기도, 대전광역시는 충청남도, 광주광역시는 전라남도, 대구광역시는 경상북도, 부산광역시·울산광역시는 경상남도의 통계를 각각 적용한다)의 2년분을 곱하여 산정한 금액을 영농손실액으로 보상한다.  <개정 2005.2.5, 2007.4.12, 2008.4.18, 2013.4.25>

(이하생략)

12. 산양삼 보상 감정평가

1. (산양삼 보상) 감정평가명세표

소재지 · 감정대상	가격시점	감 정 결 과			비 고
		평가기준·평가조건		평가금액(원)
OO도 OO군 OO읍 OO리 OO번지, OO번지 소재 산양삼 (지장물)	OOOOOO (수용재결일)	감정신청 사항에 따른 산양삼 손실보상액	시가 보상할 경우	OOOOOOO	※감정평가명세표 참조
			소요비용 현가액 보상할 경우	OOOOOOO

2. 관련법규

본 건 감정은 「산업입지 및 개발에 관한 법률」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 감정평가방법

1) 본 건은 다년생 농작물(산양삼)로서, 「토지보상법」제75조 제2항 및 동법 시행규칙 제41조에 의거, 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 손실은 농작물의 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 적정한 손실보상액을 평가하기로 함.

다만, 본 건 감정에서는 감정목적물인 산양삼이 감정일 현재 현존하지 않는바 기 보고서인 「공공사업시행 구내 지장물(산양삼) 보상액 산정을 위한 기본사항 조사 및 판정을 위한 보고서(OOOO.OO.OO. OOOO대학교 OO학과 교수 OOO)」의 조사내용(수량과 규격 등)을 기준하여 감정평가하기로 함.

2) 감정신청사항에 따라 본 건 삼양삼이 “파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물”에 해당하는지 여부와 관계없이 가격시점까지 소요된 비용의 현가액도 감정평가하기로 함.

13. 환경영향평가(축사 인근 가치하락) 감정평가

1. (가치하락 등) 감정평가총괄표

소재지 · 지번 등	감정신청 사항	감정결과	비 고
OO도 OO시 OO면 OO리 OO번지 외 원고측 소유의 토지 등 ※ 피고측 축사 <기존> OO번지(퇴비사) 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡ <증축예정> OO번지 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡ ※<합계> 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡	감정신청사항 “가”항 OO리 OO번지 외 1필지 OOOO㎡에 시공중인 축사가 완공되어 가축을 사육할 경우 이로 인한 OO리 마을주민들 중 원고 OO 외 OO명 소유의 주택 및 토지의 시가하락 정도	가치하락 총액 금00000원정. ※평가명세표 참조
	감정신청사항 “나”항 피고 OO의 기존축사에서 가축을 사육하면서 발생시킨 축산폐수 등으로 인하여 원고 OO 외 OO명 및 마을주민들이 사용하는 하천, 생활용수 등 오염, 악취 및 소음으로 인한 생활환경 침해 정도	① 악취 침해의 경우(감정서 581, 587∼590쪽참고) 우사 및 퇴비사에서 당연히 악취가 발생되나 악취발생민원은 돈사>계사>우사 순으로 본 건은 우사이며 사육두수 약00두로 산정되어 비교적 적은 악취가 발생하는 것으로 조사되며, 환경부, 중앙환경분쟁조정위원회 및 관련자료 수집분석 등에 따라 주거지역은 악취세기 2, 주거지역 및 공업지역 외의 모든지역에서의 규제기준(수인한도)은 ‘악취의 세기가 3.5’로서 우사 내에서도 3.0까지 밖에 악취세기가 안나오는 것으로 자료 조사되므로 수인한도 내에 있는 것으로 판단됨.(이격거리 000m적용) ② 하천, 생활용수, 소음 침해의 경우 (감정서 593쪽∼602쪽 참고) 피고 주장대로 톱밥깔짚우사로 시공되고, 유지·보수·관리가 양호하게 잘 될 경우 하천 등 수질오염에 따른 생활환경침해사항은 없으며(중앙환경분쟁조정사례 등에서 조사된 바로는 톱밥깔집우사의 축산폐수로 인한 지하수나 하천오염사례가 없는 것으로 조사됨), 소음 또한 수인한도 내로 판단됨.

소재지 · 지번 등	감정신청 사항	감정결과	비 고
OO도 OO시 OO면 OO리 OO번지 외 원고측 소유의 토지 등 ※ 피고측 축사 <기존> OO번지(퇴비사) 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡ <증축예정> OO번지 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡ ※<합계> 우사 OOOO㎡ 퇴비사 OOOO㎡	감정신청사항 “다”항 피고 OO의 OO리 OO번지 외 1필지 OOOO㎡에 축사를 증축하여 가축을 사육할 경우 축산폐수 등으로 인하여 원고 OO 외OO명 및 마을주민들이 사용하는 하천, 생활용수 등 오염, 악취 및 소음으로 인한 생활환경 침해 정도	① 악취 침해의 경우(감정서 581, 587∼590쪽참고) 우사 및 퇴비사에서 당연히 악취가 발생되나 악취발생민원은 돈사>계사>우사 순으로 본 건은 우사이며 사육두수 약0000두로 산정되어 비교적 많은 악취가 발생하는 것으로 조사되며, 환경부, 중앙환경분쟁조정위원회 및 관련자료 수집분석 등에 따라 주거지역은 악취세기 2, 주거지역 및 공업지역 외의 모든지역에서의 규제기준(수인한도)은 ‘악취의 세기가 3.5’로서 우사 내에서도 3.0까지 밖에 악취세기가 안나오는 것으로 자료 조사되므로 축사 인근 주택 00곳 외는 수인한도 내에 있는 것으로 판단됨(이격거리 0000m 적용). ※ 0000번지는 악취발생 수인한도를 넘는 곳임(00번지에는 피고 거주). ② 하천, 생활용수, 소음 침해의 경우 (감정서 593쪽∼602쪽 참고) 피고 주장대로 톱밥깔짚우사로 시공되고, 유지·보수·관리가 양호하게 잘 될 경우 하천 등 수질오염에 따른 생활환경침해사항은 없으며(중앙환경분쟁조정사례 등에서 조사된 바로는 톱밥깔집우사의 축산폐수로 인한 지하수나 하천오염사례가 없는 것으로 조사됨), 소음 또한 수인한도 내로 판단됨.
	감정신청사항 “라”항 기타	해당사항 없음.

※ 상기 감정결과는 피고측 기존 축사 또는 증축예정축사 내에 가축이 사육되지 않는 상태에서 축사증축허가서 상 건축계획한 대로 우사와 퇴비사가 증축되어 기존 축사와 퇴비사를 포함하여 피고측 주장대로 한우(비육우)가 사육될 것을 상정한 것으로 한우 사육두는 표준적인 비육우를 기준한 표준적인 사육두수를 산정하여 적용하였으며, 우사 및 퇴비사의 관리가 통상 양호하게 잘 관리 되었을 때를 전제로 한 감정결과임. 추후 피고가 한우를 밀집사육하거나, 축사를 불법으로 개조하여 가축을 사육하거나, 축사 내부 바닥 콘크리트가 방수처리가 불량하게 시공되거나, 분뇨가 흘러넘치지 않도록 하는 턱이 설치되지 않거나, 깔짚의 교체시기등이 지켜지지 않는 등 관리가 심히 부실할 경우 감정결과와 달라질 수는 있으며 상기 감정신청사항 나, 다에 대한 감정결과는 시공·유지·보수 관리 등이 양호한 경우의 판단함.

※ 생활환경침해 정도에 대한 상세 내용은 본 감정평가보고서 제549쪽∼제602쪽을 참고바람.

※ 감정신청사항 “가”항의 가치하락액은 악취 등의 생활환경침해가 수인한도 내에 있어도 시장성의 저해, 마을이미지 하락, 경작등 작업시 불쾌함으로 인한 작업능률 하락, 주거생활의 쾌적성 저해, 가축의 분뇨로 인한 하천 등 수질오염의 우려 및 해충 발생의 염려 등의 종합적인 영향으로 가치하락이 발생되어짐을 고려하여 산정된 감정결과임.

14. 잣나무 수목보상 감정평가

1. (토지, 지장물 보상) 감정평가명세표

소재지·지번	감정대상	지목 · 규격	면적(㎡) · 수량(주)	감정평가액(원)		비 고
				단가	감정금액(원)
OO도 OO군 OO면 OO리 OO-OO번지	1. 토지	임야	3,349㎡	000,000	0
	2. 잣나무	25B*9H	OOOO주	000,000	0
	합 계				0

2. 관련법령

본 건 감정은 「사회기반시설에 대한 민간투자법」, 「도로법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「토지보상평가지침」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 감정평가방법

1) 토지는 「토지보상법」 제70조, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조 등 관계법령에 의거 당해 토지와 용도지역이 동일하고 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 인근지역 내에 소재하는 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가지수 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작하여 평가하기로 함.

제70조(취득하는 토지의 보상)

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다.  <개정 2013.3.23>

[전문개정 2011.8.4]

2) 지장물(잣나무)은 「토지보상법」 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)에서는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 함)으로 보상함을 원칙으로 이전하기 어려운 경우 등 예외적으로 당해 물건 가격으로 보상하도록 규정하고 있다.

제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

(중략)

⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토해양부령으로 정한다.

3) 「토지보상법 시행규칙」 제37조(과수 등의 평가), [별표2]에 의하면 다음과 같이 규정하고 있다.

제37조(과수 등의 평가)

① 과수 그 밖에 수익이 나는 나무(이하 이 조에서 "수익수"라 한다) 또는 관상수(묘목을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

②지장물인 과수에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성·이식적기·고손율(枯損率) 및 감수율(減收率)에 관하여는 별표 2의 기준을 참작하여야 한다.

1. 이식이 가능한 과수

가. 결실기에 있는 과수

(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 이식함으로써 예상되는 고손율·감수율을 감안하여 정한 고손액 및 감수액의 합계액

(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 (1)의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액

나. 결실기에 이르지 아니한 과수

(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 합계액

(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 2배 이내의 금액의 합계액

2. 이식이 불가능한 과수

가. 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액

나. 거래사례가 없는 경우

(1) 결실기에 있는 과수 : 식재상황·수세·잔존수확가능연수 및 수익성 등을 감안하여 평가한 금액

(2) 결실기에 이르지 아니한 과수 : 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(이하 "현가액"이라 한다)

③법 제75조제1항 단서의 규정에 의하여 물건의 가격으로 보상하는 과수에 대하여는 제2항제2호 가목 및 나목의 예에 따라 평가한다.

④제2항 및 제3항의 규정은 과수외의 수익수 및 관상수에 대한 평가에 관하여 이를 준용하되, 관상수의 경우에는 감수액을 고려하지 아니한다. 이 경우 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트 이하의 범위안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지로 할 수 있다.

⑤이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 수목의 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유자가 부담한다.

[별표 2] 수종별 이식가능수령·이식적기·고손율 및 감수율기준(제37조제2항관련)
구분 수종	이식가능수령	이식적기	고손율	감수율	비고
일반사과	5년 이하	2월 하순~3월 하순	15퍼센트 이하	이식 1차년 :100퍼센트 이식 2차년 :80퍼센트 이식 3차년 :40퍼센트	그 밖의 수종은 유사수종에 준하여 적용한다.
왜성사과	3년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	20퍼센트 이하
배	7년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
복숭아	5년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	15퍼센트 이하
포도	4년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
감귤	8년 이하	6월장마기, 11월, 12월~3월 하순	10퍼센트 이하
감	6년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	20퍼센트 이하
밤	6년 이하	11월 상순~12월 상순	20퍼센트 이하
자두	5년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
호두	8년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
살구	5년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하

4) 「토지보상법 시행규칙」 제39조(입목 등의 평가), 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 [별표3] 규정은 다음과 같다.

제39조(입목 등의 평가)

① 입목(죽목을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 벌기령(「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 별표 3에 따른 기준벌기령을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·수종·주수·면적 및 수익성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.  <개정 2005.2.5, 2007.4.12>

②지장물인 조림된 용재림중 벌기령에 달한 용재림은 손실이 없는 것으로 본다. 다만, 용재림을 일시에 벌채하게 되어 벌채 및 반출에 통상 소요되는 비용이 증가하거나 목재의 가격이 하락하는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상하여야 한다.

③지장물인 조림된 용재림중 벌기령에 달하지 아니한 용재림에 대하여는 다음 각호에 구분에 따라 평가한다.

1. 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되는 경우 : 거래가격에서 벌채비용과 운반비를 뺀 금액. 이 경우 벌기령에 달하지 아니한 상태에서의 매각에 따른 손실액이 있는 경우에는 이를 포함한다.

2. 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되지 않는 경우 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액. 이 경우 보상액은 당해 용재림의 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액을 초과하지 못한다.

④제2항 및 제3항에서 "조림된 용재림"이라 함은 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제13조에 따른 산림경영계획인가를 받아 시업하였거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영·관리하는 산림으로서 「입목에 관한 법률」 제8조에 따라 등록된 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림을 말한다.  <개정 2005.2.5, 2007.4.12>

⑤제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 벌기령의 10분의 9 이상을 경과하였거나 그 입목의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌기령에 달한 입목과 유사한 입목의 경우에는 벌기령에 달한 것으로 본다.

⑥제3항의 규정에 의한 입목의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다.

⑦제2항·제3항 및 제6항의 규정은 자연림으로서 수종·수령·면적·주수·입목도·관리상태·성장정도 및 수익성 등이 조림된 용재림과 유사한 자연림의 평가에 관하여 이를 준용한다.

⑧제3항 및 제6항의 규정은 사업시행자가 취득하는 입목의 평가에 관하여 이를 준용한다.

15. 잣나무 수목보상 감정평가

1. (잣나무 보상) 감정평가명세표

소재지·지번	감정대상	지목 · 규격	면적(㎡) · 수량(주)	감정평가액(원)		비 고
				단가	감정금액(원)
OO도 OO시 OO읍 OO리 산OO번지 외 위 지상	잣나무	17.4B*21.5R 10.3H*5.2W	1주	00,000	00000	표본추출방식에 의한 평균적인 1주를 기준함.

※ 상기 감정평가액은  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등 관련 법령 규정에 따라 평가하였으며, ‘잣나무’는 조경수목, 입목을 종합 고려하여 산정하였으니 참고하시기 바랍니다.

※ 상기의 잣나무의 규격은 표본추출방식에 의한 평균적인 규격의 1주 가격으로 전체 약 4,000주(원고측 주장)에 단순 적용(1주 단가 곱하기 총주수)하여 전체 보상액을 산정하는데 적용할 수 없음을 유의하시기 바랍니다(본 감정서 제101쪽 참조).

2. 관련법령

본 건 감정은 「국방․군사시설에 관한 법률」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「토지보상평가지침」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 감정평가방법

1) 지장물(잣나무)은 「토지보상법」 제75조(건축물등 물건에 대한 보상)에서는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 함)으로 보상함을 원칙으로 이전하기 어려운 경우 등 예외적으로 당해 물건 가격으로 보상하도록 규정하고 있다.

제75조(건축물등 물건에 대한 보상)

① 건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

(중략)

⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토해양부령으로 정한다.

2) 「토지보상법 시행규칙」 제37조(과수 등의 평가), [별표2]에 의하면 다음과 같이 규정하고 있다.

제37조(과수 등의 평가)

① 과수 그 밖에 수익이 나는 나무(이하 이 조에서 "수익수"라 한다) 또는 관상수(묘목을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식가능성 및 이식의 난이도 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.

②지장물인 과수에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 평가한다. 이 경우 이식가능성·이식적기·고손율(枯損率) 및 감수율(減收率)에 관하여는 별표 2의 기준을 참작하여야 한다.

1. 이식이 가능한 과수

가. 결실기에 있는 과수

(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 이식함으로써 예상되는 고손율·감수율을 감안하여 정한 고손액 및 감수액의 합계액

(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 (1)의 고손액의 2배 이내의 금액 및 감수액의 합계액

나. 결실기에 이르지 아니한 과수

(1) 계절적으로 이식적기인 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 합계액

(2) 계절적으로 이식적기가 아닌 경우 : 이전비와 가목(1)의 고손액의 2배 이내의 금액의 합계액

2. 이식이 불가능한 과수

가. 거래사례가 있는 경우 : 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액

나. 거래사례가 없는 경우

(1) 결실기에 있는 과수 : 식재상황·수세·잔존수확가능연수 및 수익성 등을 감안하여 평가한 금액

(2) 결실기에 이르지 아니한 과수 : 가격시점까지 소요된 비용을 현재의 가격으로 평가한 금액(이하 "현가액"이라 한다)

③법 제75조제1항 단서의 규정에 의하여 물건의 가격으로 보상하는 과수에 대하여는 제2항제2호 가목 및 나목의 예에 따라 평가한다.

④제2항 및 제3항의 규정은 과수외의 수익수 및 관상수에 대한 평가에 관하여 이를 준용하되, 관상수의 경우에는 감수액을 고려하지 아니한다. 이 경우 고손율은 당해 수익수 및 관상수 총수의 10퍼센트 이하의 범위안에서 정하되, 이식적기가 아닌 경우에는 20퍼센트까지로 할 수 있다.

⑤이식이 불가능한 수익수 또는 관상수의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다. 다만, 수목의 소유자가 당해 수목을 처분할 목적으로 벌채하는 경우에는 수목의 소유자가 부담한다.

[별표 2] 수종별 이식가능수령·이식적기·고손율 및 감수율기준(제37조제2항관련)
구분 수종	이식가능수령	이식적기	고손율	감수율	비고
일반사과	5년 이하	2월 하순~3월 하순	15퍼센트 이하	이식 1차년 :100퍼센트 이식 2차년 :80퍼센트 이식 3차년 :40퍼센트	그 밖의 수종은 유사수종에 준하여 적용한다.
왜성사과	3년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	20퍼센트 이하
배	7년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
복숭아	5년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	15퍼센트 이하
포도	4년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
감귤	8년 이하	6월장마기, 11월, 12월~3월 하순	10퍼센트 이하
감	6년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	20퍼센트 이하
밤	6년 이하	11월 상순~12월 상순	20퍼센트 이하
자두	5년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
호두	8년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하
살구	5년 이하	2월 하순~3월 하순, 11월	10퍼센트 이하

4) 「토지보상법 시행규칙」 제39조(입목 등의 평가), 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 [별표3] 규정은 다음과 같다.

제39조(입목 등의 평가)

① 입목(죽목을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대하여는 벌기령(「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 시행규칙」 별표 3에 따른 기준벌기령을 말한다. 이하 이 조에서 같다)·수종·주수·면적 및 수익성 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한다.  <개정 2005.2.5, 2007.4.12>

②지장물인 조림된 용재림중 벌기령에 달한 용재림은 손실이 없는 것으로 본다. 다만, 용재림을 일시에 벌채하게 되어 벌채 및 반출에 통상 소요되는 비용이 증가하거나 목재의 가격이 하락하는 경우에는 그 손실을 평가하여 보상하여야 한다.

③지장물인 조림된 용재림중 벌기령에 달하지 아니한 용재림에 대하여는 다음 각호에 구분에 따라 평가한다.

1. 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되는 경우 : 거래가격에서 벌채비용과 운반비를 뺀 금액. 이 경우 벌기령에 달하지 아니한 상태에서의 매각에 따른 손실액이 있는 경우에는 이를 포함한다.

2. 당해 용재림의 목재가 인근시장에서 거래되지 않는 경우 : 가격시점까지 소요된 비용의 현가액. 이 경우 보상액은 당해 용재림의 예상총수입의 현가액에서 장래 투하비용의 현가액을 뺀 금액을 초과하지 못한다.

④제2항 및 제3항에서 "조림된 용재림"이라 함은 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제13조에 따른 산림경영계획인가를 받아 시업하였거나 산림의 생산요소를 기업적으로 경영·관리하는 산림으로서 「입목에 관한 법률」 제8조에 따라 등록된 입목의 집단 또는 이에 준하는 산림을 말한다.  <개정 2005.2.5, 2007.4.12>

⑤제2항 및 제3항의 규정을 적용함에 있어서 벌기령의 10분의 9 이상을 경과하였거나 그 입목의 성장 및 관리상태가 양호하여 벌기령에 달한 입목과 유사한 입목의 경우에는 벌기령에 달한 것으로 본다.

⑥제3항의 규정에 의한 입목의 벌채비용은 사업시행자가 부담한다.

⑦제2항·제3항 및 제6항의 규정은 자연림으로서 수종·수령·면적·주수·입목도·관리상태·성장정도 및 수익성 등이 조림된 용재림과 유사한 자연림의 평가에 관하여 이를 준용한다.

⑧제3항 및 제6항의 규정은 사업시행자가 취득하는 입목의 평가에 관하여 이를 준용한다.

16. 산양삼 보상 감정평가

1. (산양삼 보상) 감정평가총괄표

소재지 · 감정대상	가격시점	감 정 결 과				비 고
		평가기준·평가조건		평가사항	평가결과
OO도 OO시 OO구 OO동 산OO번지 외 소재 산양삼 (지장물)	OOOOOO (수용재결일)	감정신청 사항에 따른 산양삼 손실보상액 산정	1. 00시 00구 00동 산00번지 소재 산양삼은 수용지는 물론 수용지 인근에도 같은 시기에 식재한 산양삼 현물이 부존재하여 재판장님 명령에 따라 감정평가 제외 됨.	-	-	평가제외
			2. OO시 OO구 OO동 산OO번지 소재 산양삼은 수용지 밖에 같은 시기에 식재한 산양삼 현물이 존재하여 감정평가 함.	가. 산양삼 추정 생존본수	총 000본	※ 상세 내역은 감정평가명세표 참조
				나. 건전 산양삼 본수	① 000본
					② 000본
				다. 비건전 산양삼의 본수	① 000본
					② 000본
				라. 건전 산양삼의 원료로서 시가	① 0원
					② 000원
				마. 건전 산양삼의 종묘로서 시가	① 000원
					② 000원
				바. 비건전삼 시가	① 000원
					② 000원
				사. 재배비용	000원

※ ①번은 OO교수 보고서(OOOO)기준, ②번은 감정기일(OOOO)에 채취한 산양삼 기준

※ 본 건은  토지 등 수용사건에서의 감정평가로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등 관계법령에서 정한 감정평가 원칙에 따라 감정평가 하였음. 다만, 감정기일 현장조사 당시 00동 산00번지 수용지에 산양삼이 부존재하여 수용지 밖에 남아있는 같은 시기에 식재한 산양삼을 기준해  본 건 산양삼의 본수 등을 추정하여 감정평가 함.

또한, 2011년 당시에 본 건 산양삼의 감정을 행하였으며, 당초 채취한 현물을 그대로 보관하고 있는 “00대학교 00대학 00학과 00교수”에게 “감정기일 현장조사 당시 채취한 산양삼(000본)을 제공”하고 감정자문을 의뢰하여 제출받은 「산양삼 감정평가 보고서」의 내용(수량 등)을 참고하여 감정평가하였음.

※ 본 건 감정에서 사용한 건전 산양삼, 비건전 산양삼, 원료, 종묘 등의 용어는 감정신청사항 및 00교수의 보고서의 내용을 기준하여 적용하였으니 참고바람.

2. 관련법규

본 건 감정은 「도로법」,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 감정평가방법

1) 본 건은 다년생 농작물(산양삼)로서, 「토지보상법」제75조 제2항 및 동법 시행규칙 제41조에 의거, 농작물을 수확하기 전에 토지를 사용하는 경우의 농작물의 손실은 농작물의 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 적정한 손실보상액을 평가하기로 함.

다만, 본 건 감정목적물인 산양삼이 감정일 현재 편입지에는 현존하지 않아 편입지 주변에 본 건 산양삼과 같은 시기에 파종 또는 식재하였다는(원고측 주장임) 산양삼을 채집하여 이를 기준으로 본건 산양삼의 생존 본수와 생육상태 등을 추정하여 본 감정에 적용하기로 함.

또한, 기 보고서인 「장뇌삼 감정평가 보고서 (000. 00대학교 00대학 00학과 00교수)」의 조사내용과 편입지 주변에서 채집한 삼양삼 샘플을 기준하여 작성해 줄 것을 요청하여 제출받은 「산양삼 감정평가 보고서(000. 00대학교 00대학 00학과 00교수)」 등을 기준하여 감정평가하기로 함.

2) 감정신청사항에 따라 본 건 삼양삼이 “파종중 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물”에 해당하는지 여부와 관계없이 가격시점까지 소요된 비용의 현가액도 감정평가하기로 함.

17. 선하지 감정평가

1. (구분지상권상응 임료) 감정평가총괄표

감정구분	감정결과 (구분지상권상응 임료)	원고별 임료상당액	비 고
토지보상평가지침 상의 기대이율을 적용한 경우	000000원	(구분지상권상응 임료) 평가명세표Ⅰ 참조
원고측 감정신청서에 의한 기대이율을 적용한 경우	000000원	(구분지상권상응 임료) 평가명세표Ⅱ 참조

2. 관련법규

1) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조[토지의 감정평가]

2) 감정평가에 관한 규칙 제22조 [임료의 평가]

3) 토지보상평가지침 제49조 [토지 사용료의 평가] 및 제51조[입체이용저해율의 산정]

4) 선하지 공중부분 사용에 따른 손실보상평가지침

3. 감정평가방법

1) 임료의 평가방법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 임료를 산정하는 방법인 "임대사례비교법"과 기준시점에 있어서의 임대차 대상물건의 기초가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법인 "적산법", 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법인 "수익분석법" 등이 있음.

2) 임료평가방법에는 상기와 같이 세가지 방법이 사용되고 관계법규에 의하면 임대사례비교법이 주된 방법이나, 본 건의 경우처럼 송전선로 공중부분의 사용에 따른 임료의 산정은 적정한 임대사례의 포착이 어려워 적산법에 의하여 임료를 구하고자 함.

3) 특별고압송전선으로 인하여 사용이 제한되는 토지의 공중부분 사용에 대한 임료의 평가는 특별고압선이 통과되는 않는 상태에서 당해 토지를 전체적으로 사용하는 것을 전제로 한 "당해 토지의 단위면적당 사용료 평가가액"을 산정한 후 특별고압 송전선으로 인한 토지이용상의 제한 등이 당해 토지의 전체면적에 미치는 영향정도 등을 고려한 "보정률"을 감안하여 임료를 평가함.

․한시적 사용에 따른 사용료 평가

≒ 당해토지의 단위면적당 사용료 평가가액 × 보정율 × 선하지면적

․사실상 영구적 사용에 따른 평가

≒ 당해토지의 단위면적당 적정가격 × 보정율 × 선하지면적

4) 당해 토지의 " 단위면적당 사용료 평가가액"은 당해 토지를 전체적으로 사용하는 것을 전제로 한 것으로서 토지의 기초가격에 적정 기대이율을 곱하여 산출한 금액에 대상 부동산을 계속하여 임대차 하는데 필요한 제비용을 가산하여 대상 토지의 임료를 산정하는 "적산법"을 적용하여 산정함.

5)  본 건 토지의 기초가격은 인근지역에 소재하는 용도지역, 이용상황, 주위환경, 지리적 위치 등이 유사한 연도별 공시지가표준지를 선정하고 이를 기초로 시점수정, 위치, 주위환경, 입지조건 등 지역요인과 도로의 폭․구조, 인근토지의 이용상황, 고저․형상․접면너비․접면도로와의 상태, 기타 등 개별요인을 비교하고 인근지역의 가격수준, 평가전례 등을 종합 참작하여 산정함.

6) 임대기간은 1년 단위로 산정하고 임대조건은 변경이 없는 것으로 하였으며, 일반적인 관행은 ‘보증금 + 월임료’이나, 본 평가에서는 보증금이 없는 상태에서의 임료를 산정하였음.

18. 기업가치 감정평가

1. (기업가치 외) 감정평가총괄표

순번	감정대상	기준시점	감정평가액(원)	비고
1	OO시 OO구 OO성 OO OO아파트 제OO동 제1층 제102호	OOOOOO	000,000,000
2	OO수출포장물류	OOOOOO	000,000,000	계속기업 전제한 기업가치
		합 계	0

2. 관련 법규

본 건은 OO수출포장물류의 ‘연 매출액’ 등을 고려한 ‘현재의 전반적인 회사의 자산가치(기업가치)’와 OO아파트 제OO동 제102호의 시가에 관한 감정으로서 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙(개정 2012. 8. 2. 국토해양부령 제508호)」등 관계법령에의 규정과  제반 감정평가이론 및 기법을 적용하여 평가하기로 함.

3. 감정평가 방법

「감정평가에 관한 규칙」제5조, 제6조, 제7조, 제9조 등에 의거 감정평가하되 물건별로 각각의 방법을 적용하여 감정평가하기로 함.

1) OO수출포장물류의 자산가치

OO수출포장물류는 목재 포장용기를 제조하는 업체로 「감정평가에 관한 규칙(이하 ‘감칙’이라 함)」제19조 및 제24조에 따라 공장재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하거나 일괄하여 수익환원법을 적용한 기업가치로 감정평가하기로 함.

물건별 개별평가를 하는 경우엔 감칙 제24조 규정에 따라 자동차는 거래사례비교법을 적용하기로 하며, 기타 유형고정자산의 경우 본 건 감정대상이 주로 목공용 기계·기구인바 원가방식에 의한 원가법에 의하되, 원가법에 의한 적산가격은 재조달원가에서 감가누계액을 감액하여 구하게 되며, 재조달원가는 본 건 장부가격 및 견적서 등을 제시하지 않았는바 시중시세에 따른 간접법으로 산출하여 적정한 재조달원가를 판단·결정하기로 함.  감가수정은 내용년수법과 관찰감가법에 의하되, 내용연수법 중 정률법을 적용하기로 하며, 무형고정산인 영업권은 수익환원법을 적용하기로 함.

2) OO아파트 시가

본 건은 공동주택으로서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우로 거래사례비교법을 적용하여 감정평가하기로 함.

※ 「감정평가에 관한규칙」의 상세 내용

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에 따른 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

2. "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

7. "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

10. “수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

12. “감가수정”이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징

2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성

④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

제6조(현황기준 원칙) ① 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(이하 "감정평가조건"이라 한다)을 붙여 감정평가할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 의뢰인이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 감정평가조건을 붙일 때에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.

제7조(개별물건기준 원칙 등) ① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

제9조(기본적 사항의 확정) ① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.

1. 의뢰인

2. 대상물건

3. 감정평가 목적

4. 기준시점

5. 감정평가조건

6. 기준가치

7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하“자문등”이라 한다)에 관한 사항

8. 수수료 및 실비에 관한 사항

② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

③ 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.

제10조(대상물건의 확인) ① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다.

② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.

1. 천재지변, 전시·사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우

2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우

제11조(감정평가방식) 감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가) 감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

제19조(공장재단 및 광업재단의 감정평가) ① 감정평가업자는 공장재단을 감정평가할 때에 공장재단을 구성하는 개별 물건의 감정평가액을 합산하여 감정평가하여야 한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 등 제7조제2항에 따라 일괄하여 감정평가하는 경우에는 수익환원법을 적용할 수 있다.

② 감정평가업자는 광업재단을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

제20조(자동차 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 자동차를 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체ㆍ기관ㆍ의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법을 적용하여야 한다.

④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

제21조(동산의 감정평가) 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

제24조(유가증권 등의 감정평가) ① 감정평가업자는 주식을 감정평가할 때에 다음 각 호의 구분에 따라야 한다.

1. 상장주식(증권거래소 등의 시세있는 주식에 한정한다) : 거래사례비교법을 적용할 것

2. 비상장주식(상장주식으로서 증권거래소 등의 시세없는 주식을 포함한다) : 해당 회사의 자산·부채 및 자본 항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 기업체의 유·무형의 자산가치(이하 “기업가치”라 한다)에서 부채의 가치를 빼고 산정한 자기자본의 가치를 발행주식수로 나눌 것

③ 감정평가업자는 기업가치를 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

19. 선하지 감정평가

1. (구분지상권상응 임료) 감정평가총괄표

감정구분	감정결과 (구분지상권상응 임료)	원고별 임료상당액	비 고
1. 감정사항 ‘가’ (과거임료)	000,000,000원	(구분지상권상응 임료) 평가명세표Ⅰ 참조
2. 감정사항 ‘나’ (월임료)	0,00,000원	(구분지상권상응 임료) 평가명세표Ⅱ 참조	기호 4, 6, 7, 9, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25 해당
3. 감정사항 ‘다’ (구분지상권)	000,000,000원	(구분지상권상응 임료) 평가명세표Ⅱ 참조	〃

2. 관련법규

1) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조[토지의 감정평가]

2) 감정평가에 관한 규칙 제22조 [임료의 평가]

3) 토지보상평가지침 제49조 [토지 사용료의 평가] 및 제51조[입체이용저해율의 산정]

4) 선하지 공중부분 사용에 따른 손실보상평가지침

3. 감정평가방법

1) 임료의 평가방법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 임료를 산정하는 방법인 "임대사례비교법"과 기준시점에 있어서의 임대차 대상물건의 기초가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법인 "적산법", 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법인 "수익분석법" 등이 있음.

2) 임료평가방법에는 상기와 같이 세가지 방법이 사용되고 관계법규에 의하면 임대사례비교법이 주된 방법이나, 본 건의 경우처럼 송전선로 공중부분의 사용에 따른 임료의 산정은 적정한 임대사례의 포착이 어려워 적산법에 의하여 임료를 구하고자 함.

3) 특별고압송전선으로 인하여 사용이 제한되는 토지의 공중부분 사용에 대한 임료의 평가는 특별고압선이 통과되는 않는 상태에서 당해 토지를 전체적으로 사용하는 것을 전제로 한 "당해 토지의 단위면적당 사용료 평가가액"을 산정한 후 특별고압 송전선으로 인한 토지이용상의 제한 등이 당해 토지의 전체면적에 미치는 영향정도 등을 고려한 "보정률"을 감안하여 임료를 평가함.

․한시적 사용에 따른 사용료 평가

≒ 당해토지의 단위면적당 사용료 평가가액 × 보정율 × 선하지면적

․사실상 영구적 사용에 따른 평가

≒ 당해토지의 단위면적당 적정가격 × 보정율 × 선하지면적

4) 당해 토지의 " 단위면적당 사용료 평가가액"은 당해 토지를 전체적으로 사용하는 것을 전제로 한 것으로서 토지의 기초가격에 적정 기대이율을 곱하여 산출한 금액에 대상 부동산을 계속하여 임대차 하는데 필요한 제비용을 가산하여 대상 토지의 임료를 산정하는 "적산법"을 적용하여 산정함.

5)  본 건 토지의 기초가격은 인근지역에 소재하는 용도지역, 이용상황, 주위환경, 지리적 위치 등이 유사한 연도별 공시지가표준지를 선정하고 이를 기초로 시점수정, 위치, 주위환경, 입지조건 등 지역요인과 도로의 폭․구조, 인근토지의 이용상황, 고저․형상․접면너비․접면도로와의 상태, 기타 등 개별요인을 비교하고 인근지역의 가격수준, 평가전례 등을 종합 참작하여 산정함.

6) 임대기간은 1년 단위로 산정하고 임대조건은 변경이 없는 것으로 하였으며, 일반적인 관행은 ‘보증금 + 월임료’이나, 본 평가에서는 보증금이 없는 상태에서의 임료를 산정하였음.

[감정평가사례그룹 B]

1. 잔여지 가치 하락

1. 감정평가명세표

감정대상	기준시점	감정사항	단가 (원/㎡)	가격 (원)	비고
○도 ○시 ○면 ○리 ○번지 임야 중 잔여지 ○㎡	○.○.○.	1. 공익사업시행지구 편입 전 잔여지의 감정평가액	○원	○원
		2. 공익사업시행지구 편입 후 잔여지만 남게 되는 경우 잔여지 감정평가액 (가치하락요소포함)	○원	○원
		3. 잔여지 가치 감소액 (1 - 2)×○ (조정율 ○%적용)	-	○원	(천원미만 절사) (○원-○원) ×○ (조정율)

※ 본 건은 한국전력공사에서 시행하는 “전원개발사업”으로 인한 잔여지 가치 감소액과 관련한 건으로, 상기 감정평가액은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등 관련 법령 규정에 따라 적정하게 평가하였으며 관련수집자료에 의한 전문가의 양심에 따른 조정율 적용 과정을 거쳐 감정평가 하였음.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가) 제1항 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다는 규정에 따라 잔여지의 가치 감소액을 산정하기로 함.

공익사업시행지구 편입 전․후의 잔여지 가격을 구하기 위해서는 본 건의 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가 중 평가대상토지와 용도지역, 지목, 이용 상황 등이 동일․유사하여 비교가능성이 높다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률, 생산자물가상승률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 주위환경, 이용 상황, 공법상 제한 및 기타 가격형성에 미치는 제반사항과 인근지역 내 유사한 조건의 토지의 지가수준, 보상선례 등을 종합적으로 고려하여 적정 가격을 감정평가 함.

토지의 일부취득 또는 사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근 조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 손실뿐만 아니라 그 취득 또는 사용목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태, 구조, 사용 등에 기인하여 발생하는 손실과 수용재결 당시의 현실적 이용 상황의 변경 및 장래의 이용가능성이나 거래의 용이성 등에 의한 사용가치 및 교환가치 상의 하락 모두 반영하여 감정평가 하기로 하며 최근 고압선 유해 논란 관련 자료와 장래동향 및 본 건 가치하락에 미칠 제반 요소를 충실히 수집 분석 판단하여 본 후 적정한 수준의 감정평가금액 산출을 위한 조정율 적용을 하기로 함.

3. 관련법령

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

[시행 2014.3.18.] [법률 제12471호, 2014.3.18., 일부개정]

제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상) ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.  <개정 2013.3.23.>

② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.

③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.

⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

[시행 2013.4.25.] [국토교통부령 제5호, 2013.4.25., 일부개정]

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가) ① 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

②동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

토지보상평가지침

【제 21조 부분평가】한 필지 토지의 일부만이 공익사업에 편입되는 경우에는 편입당시 토지전체의 상황을 기준으로 평가한다. 다만, 편입부분과 잔여부분의 가치가 다른 경우에는 편입부분의 가치를 기준으로 평가할 수 있다.

【제 53조 잔여지의 평가】① 법 제74조의 규정에 의하여 잔여지의 협의에 의한 매수 또는 수용을 위한 평가의뢰가 있는 경우에 그 잔여지에 대한 평가는 법시행규칙 제32조 제3항의 규정에 의하여 다음과 같이 한다.

잔여지의 평가가격

≒ (일단의 토지 전체면적 - 공익사업편입면적) × 단위면적당 단가

② 제1항에서 규정한 잔여지의 단위면적당 단가의 사정은 공익사업에 편입된 부분을 포함한 일단의 토지전체의 가격을 기준으로한다. 다만, 공익사업에 편입된 부분과 잔여부분이 용도지역 등을 달리하여 가치가 다른 경우에는 잔여지부분의 가격을 기준으로 평가할 수 있다.

③ 제1항의 규정에 의한 잔여지의 평가시에 가격시점은 그 잔여지를 협의에 의한 매수 또는 수용하는 시점으로 하되 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 기타 평가기준 등은 당해 공익사업에 편입된 경우와 같이 하며, 당해 공익사업의 시행으로 인한 개발이익이 있거나 가격의 하락이 있는 경우에는 이를 고려하지 아니한다.

4. 관련판례 (대법원 2000. 12. 22. 선고 99두 10315 판결)

【판시사항】

[1] 전원개발에관한특례법에 의하여 토지 일부를 전선로 지지(지지) 철탑의 부지로 수용함과 아울러 전기사업법에 기하여 그 잔여지의 지상 공간에 전선을 가설(가설)한 경우, 그 전선로의 지상공간 설치로 인한 잔여지 가격의 감소 손실이 토지수용법 제47조 소정의 잔여지 보상의 대상에 해당하는지 여부(적극) 및 그 전선로의 지상 공간 설치로 인한 잔여지 가격의 감소 손실에 관하여 전기사업법 제58조 제2항 소정의 재정 절차를 필요적·전속적으로 거쳐야 하는지 여부(소극)

[2] 전선로의 설치를 위한 타인 토지의 일부 수용과 그 잔여지 상의 전선가설을 위한 공간 사용에 있어 그 잔여지의 가격 감소에 따른 손실보상금의 산정 방법

【판결요지】

[1] 토지수용법 제47조에서 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부를 수용 또는 사용함으로 인하여 잔여지의 가격이 감소된 때에 그 손실을 보상하도록 규정하고 있는 것은 그 잔여지의 가격 감소가 토지 일부의 수용 또는 사용으로 인하여 그 획지조건이나 접근조건 등의 가격형성요인이 변동됨에 따라 발생하는 경우뿐만 아니라 그 수용 또는 사용 목적 사업의 시행으로 설치되는 시설의 형태·구조·사용 등에 기인하여 발생하는 경우도 포함하므로, 전원개발에관한특례법상의 전원개발사업자가 위 특례법 제6조의2의 규정에 따라 타인 소유의 토지 일부를 전선로 지지(지지) 철탑의 부지로 수용함과 아울러 전기사업법 제57조 제1항의 규정에 기하여 그 잔여지의 지상 공간에 전선을 가설(가설)함으로써 그 잔여지의 가격이 감소하는 데 따른 손실도 위와 같은 토지수용법 제47조 소정의 잔여지 보상의 대상에 해당하므로, 그에 관하여는 토지수용법상의 수용 또는 사용재결과 이의재결 등의 절차가 적용되나, 다만 전기사업법 제58조 제2항이 위와 같은 전선로의 지상 공간 설치로 인한 손실보상에 관하여 시·도지사에게 재정을 신청할 수 있는 것으로 규정하고 있으나, 이는 우선 그 문언상 그 재정 절차가 필요적·전속적인 것으로 규정하고 있지 아니할 뿐만 아니라 그 재정의 주체가 토지수용위원회와 같이 원래 손실보상에 관한 심판을 전담하는 기관이 아닌 일반 지방자치단체장으로 되어 있는 점과 그 재정이 있는 경우에는 구 전기사업법(1999. 2. 8. 법률 제5830호로 개정되기 전의 것) 제58조 제3항 및 제25조 제2항의 규정에 의하여 당사자 사이에 합의가 이루어진 것으로 간주하게 되어 있을 뿐인 점 등에 비추어 보면, 그 재정 절차는 적어도 앞서 본 잔여지에 관한 한 위와 같은 토지수용법상의 손실보상절차와는 별개의 필요적 절차라거나 혹은 토지수용법상의 손실보상절차를 배제하는 전속적 절차라고 할 수가 없다.

[2] 토지수용법 제45조 내지 제47조와 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조와 위 특례법시행규칙 제8조 제2항 및 제26조 제2항 등의 관련 규정에 의하면, 전선로의 설치를 위한 타인 토지의 일부 수용과 그 잔여지 상의 전선가설을 위한 공간 사용에 있어 수용 대상 토지의 가격 및 잔여지 지상 공간의 사용료와 함께 손실보상의 대상이 되는 잔여지의 가격 감소에 따른 손실보상금은 위 특례법시행규칙 제26조 제2항의 규정에 따라 수용 목적 사업의 용지로 편입되는 토지의 가격으로 환산한 잔여지의 가격에서 가격이 하락된 잔여지의 평가액을 차감하여 산정하여야 하고, 이 때 가격이 하락된 잔여지의 평가액을 산정함에 있어서는 당해 수용 또는 사용과 그 목적 사업으로 인한 가격 하락만을 반영하여야 한다.

2. 암거박스 시가, 사용료 평가

1. 감정평가명세표

감정대상	기준시점	감정가격(감정결과)		비 고
○도 ○시 ○읍 ○리 ○번지 ∼ ○번지 구간에 설치된 복개시설물 (암거박스)	○.○.○	1. 본 건 소재지에 존재하는 시설물의 ’○. ○월 현재의 시가	○원
		2. 본 건 소재지에 존재하는 시설물의 ’○. ○월부터 현재까지의 사용료	○원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건 감정평가는 ○도 ○시 ○읍 ○리 ○번지부터 동소 ○번지의 구간에 설치된 복개시설물(암거박스)의 시가 및 사용료에 대한 감정평가임.

본 건 감정평가는 감정평가에 관한 일반이론, 원가계산서에 의한 예정가격작성준칙 및 감정평가에 관한 규칙 등의 규정을 적용하여 감정평가 하였음.

본 건 복개시설물(암거박스)의 감정은 시중 시세가격 또는 유사물건의 공사비를 조사하거나, 공사별 직접재료비, 직접노무비, 경비 등의 감정평가 산출 과정을 기재하여 가격조사시점 현재의 재조달원가를 산정하고 각 기준시점 당시로 시점수정한 후 복개시설물(암거박스)에 대한 잔존 내용연수에 따른 감가수정을 고려하여 가격시점별 감정가격을 산정하여 시가를 구함. 그리고 위에서 구한 시가를 기초가격으로 결정한 후 기대이율, 필요제경비 등을 고려하여 사용료 감정평가를 하였음.

본 건 복개시설물(암거박스)의 감정에서의 감가수정은 물리적, 경제적, 기능적 감가요인 중에서 경제적 내용연수에 따른 경제적 감가요인을 국내․외 각종자료를 고려하여 적용하였으며, 총 내용연수와 잔존 내용연수는 경제적 내용연수를 적용하였음.

또한, 감가수정 방법은 정액법을 적용하였으며 복개시설물 상태(관리, 유지, 이용상태 등) 및 시중금리, 기대이율 등을 참작한 사용료율을 적용하여 총 사용료기간에 해당하는 사용료를 산정하였음.

3. 관련법령

본 건 복개시설물(암거박스)의 시가는 감정평가 방식 중 원가방식에 의한 원가법에 의하게 되는데 원가법에 의한 복성가격은 재조달원가에서 감가누계액을 감액하여 구하게 됨.

감정평가에 관한 규칙 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)에 의하면 『감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다.』라고 되어 있음. 따라서 본 건 감정의 경우 복개시설물(암거박스)은 건물과 비슷하므로 감정평가에 관한 규칙 제15조(건물의 감정평가) 1항에 의해 원가법을 적용하여 복개시설물(암거박스)의 시가를 구하여야 함.

사용료의 경우 위에서 구한 복개시설물(암거박스)의 시가를 기초가격으로 결정 한 후 기대이율, 필요제경비 등을 고려하여 적산법에 의한 사용료 감정평가를 하였음.

사용료의 경우 감정평가에 관한 규칙 제22조(임대료의 감정평가)를 준용하여 감정평가 하도록 함.

감정평가에 관한 규칙

[시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호, 2014.1.2., 일부개정]

제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

제22조(임대료의 감정평가) 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다.

제26조(그 밖의 물건의 감정평가) 감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다.

3. 공항 내 미디어 월 하자 감정

1. 감정평가명세표

감정대상	기준시점	감정신청사항	감정가격(감정결과)
○시 ○구 ○동 ○번지 ○공항 내 미디어 월	○.○.○.	가. 위 영상시스템은, 많은 수의 모니터들이 연결되어 있는 것이며, 또한 예술작품인 것인데, 이러한 위 영상시스템을 설계 ․ 설치함에 있어서 하자가 있는지 여부 및 그 하자내역은 어떠한지?	설치 후 ○년 반 정도 지나서 이상이 발생 한 것으로 보아 회로 설계상의 문제 보다는 서버실(벽장 안) 내부의 발열 제어를 하지 못하여 부품 열화를 초래한 것이 주원인 인 것으로 사료됨.
		(1) 위 영상시스템의 각 서버실(일명 벽장 안)의 실내온도가 보편적인 온도로 유지(고온화 방지) 되도록 하기 위한 방안(에어컨 및 쿨러의 설치 등)이 현재 적절하게 강구(마련)되어 적용 ․ 시행되고 있는 것인지?	서버실이 좁고 환기가 어려우며, 따로 고온화 방지책이 마련되어 있지 않은 것으로 조사됨.
		(2) 위 영상시스템의 각 서버실의 열 방출을 위하여 이미 나름대로 설치해둔 펜(fan)들조차도 그 중 하나를 설치하지 않은 잘못이 있는지?	동일 규격(○인치)의 LCD 모니터의 경우 내부에 펜을 설치하는 경우가 드물고, 본 건과 같은 경우(내부에 ○개의 팬 설치) 문제가 있다고 보는 이유는 원고 측에서 열 방출을 위한 조치가 없었다는 점임. (원고 측에서 별도로 Fan이나 에어콘을 설치하는 노력이 없었던 것으로 조사 됨.)
		(3) 위 영상시스템의 각 모니터(LCD패널)들을 설치함에 있어서 제조사에서 지정한 방향과 거꾸로 설치한 것이 맞는지?	본 감정인의 확인 결과 ○개의 패널이 거꾸로 설치되어 있음을 확인 함. (피고는 거꾸로 설치된 것을 확인 했다고 하나 절반 정도 조사된 것 중 ○개가 확인 되고 있음. 정상작동 될 당시에는 전체 화면에서 문제가 없는 것으로 관찰되고 있음.)

감정대상	기준시점	감정신청사항	감정가격(감정결과)
○시 ○구 ○동 ○번지 ○공항 내 미디어 월	○.○.○.	(4) 그 밖에, 위 영상시스템의 설계 및 설치에 있어서 또 다른 하자가 있는지 여부 및 그 하자 내역은 어떠한지?	① 현장 여건 상 서버실 내부 출입이 용이하지 못함에 따라 먼지 등의 청소가 곤란함. (먼지는 습기와 결합하여 전선역할을 하므로 특히 장마철의 경우 모니터의 문제를 야기 시킬 수 있음.) ② LCD 모니터의 설치 시 모니터들 간의 공간이 충분치 않아 맨 밑에 설치한 모니터에 압력이 가해질 수 있으며, ③ 미디어 월 지지 구조물에 나사를 이용하여 모니터를 직접 연결 시, 모니터 내 정전기 발생가능성이 있을 수 있으며 패널 및 내부 소자들의 오작동 및 고장의 원인이 될 수 도 있음.
		(5) 현재 DID LCD 패널 및 BLU(Back Light Unit)의 상태는 어떠한지?	현장 검증일 수일 전에 감정기일날의 가동을 원고에게 수차 요청하였으나 DID LCD 모니터를 구동 시키지 못해 현재 상태를 확인하지 못하는 상황이며, 원고 측의 보수 관련 제출 자료 및 피고제출 자료, 본 감정인 수집자료 등 의에 의하여 판단하였음.
		(6) 현재 모니터 화면이 어두워지는 현상이 발생하고 있는바, 그 이유 및 이러한 현상이 발생한 시점을 언제쯤으로 볼 수 있는지(즉, 얼마나 오래전부터 모니터 화면이 어두워지는 현상이 생겼다고 볼 수 있는지)?	흑화 현상의 원인으로는 BLU 및 인버터, AD보드의 다양한 결함이 있을 수 있으므로 그 이유를 정확히 알기는 어려우며 LCD 모니터의 경우 ○년 정도 사용하고 나면 조금씩 문제점이 발생하는 것으로 조사되고 있음. 1심 판결문 내용에 의해 설치 후 ○년 ○개월이 지난 시점을 흑화 현상의 최초 발생 시점으로 봄.
		(7) 위 영상시스템의 하자(고온화 방지책의 부족, 팬들 중 하나를 미설치한 잘못, 모니터를 거꾸로 설치한 잘못 등)가 현 DID LCD 패널 및 BLU의 상태에 어떠한 영향을 미쳤는지?	고온화 방지책의 부족, 습기 및 먼지, 정전기 압력 등의 다양한 사유가 DID LCD 모니터 상태에 영향을 미쳤다고 볼 수 있으며 그 중에서도 별다른 고온화 방지책이 없었다는 점은 LCD 패널 내부 부품 열화를 가져와 영향이 가장 컸다고 사료됨.

감정대상	기준시점	감정신청사항	감정가격(감정결과)
○시 ○구 ○동 ○번지 ○공항 내 미디어 월	○.○.○.	나. 위 영상시스템의 각 하자를 보수하는데 소요되는 각 비용은 어떠한지?	현장 검증 시 DID LCD 패널을 구동 시키지 못해 현재 상태를 확인하지 못하였으므로 현재 상태의 하자를 판단 할 수 없고, 그 밖의 하자가 발생한 부품이 더 있는지 여부도 확인 할 수 없음.
		(1) LCD패널의 보수가 가능하다면 그 보수에 소요되는 비용은 얼마이며, 만일 그 보수가 불가능하다면 이를 교체하는데 소요되는 비용은 얼마인지?	감정일 현재 LCD 패널을 동작 시킬 수 없어 그 상태를 정확히 알 수는 없으나 원고 측 보수 내역을 기준으로 ○% 정도를 본 건 보수비로 판단함. (감정신청사항 나-(4)에 일괄 산정함.)
		(2) BLU의 보수가 가능하다면 그 보수에 소요되는 비용은 얼마이며, 만일 그 보수가 불가능하다면 이를 교체하는데 소요되는 비용은 얼마인지?	감정일 현재 LCD 패널을 동작 시킬 수 없어 그 상태를 정확히 알 수는 없으나 원고 측 보수 내역을 기준으로 ○% 정도를 본 건 보수비로 판단함. (감정신청사항 나-(4)에 일괄 산정함.)
		(3) 그 밖에 하자가 발생한 부품들이 더 있는지 여부 및 만일 더 있다면, 이들을 각 보수(보수가 가능한 경우) 내지 교체(보수가 불가능한 경우) 하는데 소요되는 각 비용은 얼마인지?	그 밖의 하자가 발생한 부품이 있는지 여부를 알 수 없음.

감정대상	기준시점	감정신청사항	감정가격(감정결과)
○시 ○구 ○동 ○번지 ○공항 내 미디어 월	○.○.○.	(4) 결국, 위 영상시스템의 모든 하자를 보수하는데 소요되는 합계 비용은 어떠한지?	① 하드웨어 하자보증기간을 ○년으로 볼 경우 고온화 방지 및 습도 유지가 부족했으므로 고온화 방지책 (에어컨)의 설치비용인 ○원을 설치시의 하자비용에 포함시킴. 하드웨어 하자 보증기간 ○년 동안에 해당하는 보수비용으로 무상보증기간 이후 계약기간 종료 시 까지 유지 ․ 보수를 위해 수리한 부분 중 ○% 정도인 ○원을 설치 하자부분이라고 판단함. 하자보증기간을 ○년으로 볼 경우 하자 보수 비용은 위 합계금 ○원임. (= ○원 + ○원)
			② 소프트웨어 하자보증기간을 ○년으로 볼 경우 고온화 방지 및 습도 유지가 부족했으므로 고온화 방지책 (에어컨)의 설치비용인 ○원을 설치시의 하자비용에 포함시킴. 소프트웨어 하자보증기간 ○년 동안에 해당하는 보수비용으로는 상기 ○원과 ○원 이외에도 원고 측에서 ○년의 하자보수기간 이후인 ○. ○. ○부터 ○년 말까지 지출하였다는 보수비 ○원, ○년 말 이후 ○. ○월까지 추가로 ○개월간 지출되었으리라 추정 되는 금액 ○원을 합하여 산출함. 하자보증기간을 ○년으로 볼 경우 하자보수 비용은 위 합계금 ○원
			③ 원고 측 부담부분을 제외할 경우 ① 하드웨어 하자보증기간 ○년의 경우 : ○원 ② 소프트웨어 하자 보증기간 ○년의 경우 : ○원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며, 본 건 피해 물건은 동산인바 「감정평가에 관한 규칙」제21조에 의해 거래사례비교법에 의해 그 손해예상액 등을 평가하기로 함.

본 건 감정을 위한 현장조사(○년 ○월 ○일) 당시 본 건 LCD 모니터의 가동이 불가하였고, 설치의 하자를 판단하는 기준시점이 ○년 ○월 ○일이므로 기준시점까지 기간의 차이가 상당하고, 원·피고의 주장이 각각 타당하다고 판단되는 부분이 있으며, 원고와 피고의 주장과 각종 자료수집과 현장에서의 확인을 근거로 객관적인 감정평가를 하기로 함.

본 건 보수비용 등의 감정신청사항에 대하여는 과거에 발생하였으며 감정기일 현장에서의 영상 작동이 사정상 어려웠으나 제반 조사 과정을 거쳐 전문가로서의 양심에 따라 원고 측이 주장하는 보수비용에다가 일정 비율을 고려하거나 에어콘 등 냉방 장치에 대한 고려가 원고 측에 없었다는 부분을 포함하는 등으로 감정결과를 결정하기로 함.

3. 관련법령

감정평가에 관한 규칙

[시행 2014.1.2.] [국토교통부령 제55호, 2014.1.2., 일부개정]

제21조 (동산의 감정평가) 감정평가업자는 동산을 감정평가 할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가격으로 감정평가 할 수 있다.

4. 토지 건물 가치하락 보상

1. 감정평가명세표

감정대상	기준시점	감정신청사항	감정가격(감정결과)
○시 ○구 ○동 ○번지 토지 건물	○.○.○.	1. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제70조 제1항에 따라서 평가한 ○시 ○구 ○동 ○번지의 적정한 수용보상가액은 얼마인지	○원
		2. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제70조 제1항에 따라서, ○시 ○구 ○동 ○번지의 수용으로 인하여, 그 잔여지인 같은 동 ○번지의 주차장 및 정화조 등이 없어짐으로 인한 잔여지 토지 및 건물 가격의 감소로 인한 손실보상액은 얼마인지	○원
			① 주차장 · 정화조 등이 없어지기 전의 토지 · 건물 시가 : ○원
			② 주차장 · 정화조 등이 없어진 상태의 토지 · 건물 시가 : ○원
			③ 2항 감정결과(①-②) : ○원
		※ 감정신청사항 1의 감정결과는 이의재결평가 금액과 동일함.	○원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건은 ○시 ○구 ○동 ○번지 토지 및 ○번지에 소재한 토지, 건물에 대한 감정평가임.

본 건 감정은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙, 감정평가에 관한 일반이론, 감정평가에 관한 규칙 등의 규정과 원․피고 측 제시자료 및 본 건 관련 제반자료수집, 간접손실 및 그 밖의 토지에 관한 비용보상 등의 이론을 적용하여 감정평가 하였으며, 본 건 주차장의 사용료 수준 차이를 산정하여 수익을 환원하는 방법으로 본 건 가치하락 금액을 산정하였음.

토지와 건물은 결합하여 효용을 발휘하고, 가치를 창출하기 때문에 본 건 토지 · 건물의 가치하락 금액을 산정하는 경우, 토지 가치 하락 분, 건물 가치 하락 분을 구분하여 산정하지 아니하고 일체로 산정하기로 함.

잔여지의 가치하락분의 평가방법은 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상), “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙” 제32조(잔여지의 손실 등에 관한 평가)의 규정에 의거 평가하는바 본 건 감정평가에 참고로 하였음.

3. 관련법령

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률

[시행 2014.3.18.] [법률 제12471호, 2014.3.18., 일부개정]

제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상) ① 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있다.  <개정 2013.3.23.>

② 제1항 본문에 따른 손실 또는 비용의 보상은 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지난 후에는 청구할 수 없다.

③ 사업인정고시가 된 후 제1항 단서에 따라 사업시행자가 잔여지를 매수하는 경우 그 잔여지에 대하여는 제20조에 따른 사업인정 및 제22조에 따른 사업인정고시가 된 것으로 본다.

④ 제1항에 따른 손실 또는 비용의 보상이나 토지의 취득에 관하여는 제9조제6항 및 제7항을 준용한다.

⑤ 제1항 단서에 따라 매수하는 잔여지 및 잔여지에 있는 물건에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법 등에 대하여는 제70조, 제75조, 제76조, 제77조 및 제78조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

[시행 2013.4.25.] [국토교통부령 제5호, 2013.4.25., 일부개정]

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가) ① 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

②동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

[감정평가사례그룹 C]

1. 과거항공사진 판독 및 위치확인 등

1. (항공사진 판독 위치확인 등) 감정평가명세표

감정사항	감정가격(감정결과)	비 고
첨부된 0000.00.00.자 항공사진에서 감정대상 목적물 위치를 특정한 다음, 첨부된 0000.00.00.자 항공사진에서의 현재 감정대상 목적물 위치를 수퍼임포즈 (super-impose)기법을 활용하여 특정하여, 첨부된 0000.00.00.자 항공사진에서의 현 감정대상 목적물의 위치가 당시 하천, 혹은 하천구역 이었는지 여부	하천 : 000.0㎡ 제방 : 000.0㎡ ( 합계 000.0㎡ )	0000년 당시의 면적표시임.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

① 본 건 감정은 서울 00구 00동 00번지 외 일부 구역의 0000년 00월 00일자 및 0000년 00월 00일자 항공사진 등을 판독하여 0000년 00월 00일자 감정대상 목적물의 위치를 특정하는 감정평가임.

② 본 건 감정은 서울 및 잠실 인근의 항공사진 및 각종 지도, 지번도를 조사하고, 한강의 물줄기 변화와 주변 하천의 형상, 도로, 건물,  역사유적과 관련된 자료를 조사하여 배치 및 거리 측정하고, 수퍼임포즈(super-impose) 기법을 활용하는 등 관련 자료를 다각도로 조사하고 분석하여 현 감정대상 목적물의 위치가 당시 하천, 혹은 하천구역이었는지 여부를 적정히 판단함.

③ 본 건 감정이 과거 수십년전의 위치확인인 점에서 한계점이 있는바 본 건 감정상의 한계점을 별도로 표시하기로 함.

3. 감정시도방법

과거시점의 항공사진과 지적도에 의하여 상호 크기를 조정하거나, 지적도의 불분명한 선을 CAD프로그램을 활용하여 명확히 한 선을 항공사진에 중첩하여 본건 위치특정에 시도하였으며, 이는 슈퍼임포즈법에 해당하며 여러차례의 시도 끝에 가장 적정하다고 판단되는 중첩도면에 의해 본건 위치특정 및 면적추정을 하였음.

2. 과거항공사진 판독 및 위치확인 등

1. (항공사진 판독 위치확인 등) 감정평가명세표

감정사항		감정결과		비고
		서울 00구 00동 00번지 0000m² (단, 0000.0.0.구획 정리 완료로 폐쇄되기 전 지번)	서울 00구 00동 00번지 0000m² (단, 0000.0.0.구획 정리 완료로 폐쇄되기 전 지번)
① 0000년 및 0000년 항공사진을 판독하여 각 해당시기 무렵에 위 각 토지의 위치가 어디인지		0000년 항공사진과 0000년 항공사진 모두 본건 필지가 한강 변에 위치하는 것으로 조사됨. ( 감정일 현재 각 토지는 매립되어 서울아산병원부지 일부에 편입된 것으로 조사됨.)		감정상의 한계 및 감정인 의견 참조
② 그곳이 유수지 또는 제외지이었는지	0000년 항공사진	제방, 제외지 : 000㎡ 유수지 : 000㎡	제방, 제외지 : 000㎡ 유수지 : 0000㎡	원고측 제출자료
	0000년 항공사진	제방, 제외지 : 000㎡ 유수지 : 000㎡	제방 : 000㎡ 제외지 : 000㎡ 유수지 : 000㎡
	0000년 항공사진	제방 : 000㎡ 제외지 : 000㎡ 유수지 : 000㎡	제방 : 000㎡ 제외지 : 000㎡ 유수지 : 000㎡	감정인 조사자료
③ 또는 어떠한 상황으로 이용되고 있었는지 여부		유수지 또는 제외지, 제방으로 이용되고 있었는 것으로 판단됨.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

①  본 건 감정은 서울 00구 00동 00번지 (단 0000. 00. 00. 구획정리 완료로 폐쇄되기 전의 지번임)의 0000년 및 0000년 당시 촬영된 항공사진을 판독하여 각 위치 및 용도를 확정하는 감정평가임.

② 본 건 감정은 서울 및 00 인근의 항공사진 및 각종 지도, 지번도를 자료수집하고, 한강의 물줄기 변화와 주변 하천의 형상, 도로, 건물,  역사유적과 관련된 자료를 조사하여 배치 및 거리를 살펴보고, 수퍼임포즈(super-impose) 기법을 활용에 참고하는 등 관련 자료를 다각도로 조사하고 분석하여 당시 그 곳이 유수지 또는 제외지였는지 또는 그 외 어떠한 상황으로 이용되고 있었는지를 적정히 판단함.

③ 본 건 감정이 과거 수십년전의 위치확인인 점에서 한계점이 있는바 본 건 감정상의 한계점을 별도로 표시하기로 함.

3. 감정시도방법

과거시점의 항공사진과 지적도에 의하여 상호 크기를 조정하거나, 지적도의 불분명한 선을 CAD프로그램을 활용하여 명확히 한 선을 항공사진에 중첩하여 본건 위치특정에 시도하였으며, 이는 슈퍼임포즈법에 해당하며 여러차례의 시도 끝에 가장 적정하다고 판단되는 중첩도면에 의해 본건 위치특정 및 면적추정을 하였음.

3. 증축 및 마감공사 (기성고시가) 감정평가

1. (기성고시가) 감정평가명세표

감정사항	감정평가결과	세부내역	비 고
경기도 00시 00구 00동 000번지 00빌딩 2층 증축공사 및 1층 마감공사 기성고 시가감정	653,190,000원	2층 증축 부분 : 495,760,000원 1층 마감공사 부분 : 157,40,000원	부가세 별도

2. 감정대상 목록

시공사 (주)0000이 작성하고 평가의뢰인이 제출한  견적내역서(0000.00.00.)의 시공목록을 기준으로 현장 상황과 대조하며 평가대상을 확정하였으며 본 건 평가서 내용에 시공업체 내역서에 대한 사항을 요지정리에 목록을 정리·검토하였음.

3. 감정평가 개요 및 방법

① 본 건 감정은 경기도 00시 00구 00동 000번지 소재 00빌딩 2층 증축공사 및 1층 마감공사의 기성고의 감정일 현재 현존가치에 대한 감정평가임.

② 본 건 감정은 감정평가에 관한 일반이론, 원가계산서에 의한 예정가격작성준칙 및 감정평가에 관한 규칙 등의 규정을 적용하거나 참조하여 감정평가 하였으며, 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 현재의 가격을 산정하는 원가법에 의하여 평가하기로 하며 유사 공사비 수준 판단에는 비교방식이 적용되었음.

③ 본 건 감정평가 금액결정은 공사별 직접재료비, 직접노무비, 경비 등의 산출과정을 검토하거나 표준품셈, 일위대가 등의 수중, 시중낙찰율, 실적공사비, 실시공금액, 건물신축단가, 주장사항, 시중 공사금액수준 등을 고려하여 적정한 평가금액을 판단하여 공사비 기성고 시가 금액으로 결정하기로 함.

4. 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제55호, 2014. 1. 2, 시행)의 내용 중 본 건 감정평가에 관련한 주요 조항의 내용은 다음과 같음.

5. 평가방법 개요

본 건 감정평가는 감정평가방식 중 원가법 또는 거래사례비교법에 의하게 되는데, 원가법에 의한 적산가격은 재조달원가에서 감가누계액을 감액하여 구하게 되나 본 건의 경우 새로 증축하였으므로 감가수정은 적용 않기로 함.

재조달원가를 구하는 방법은 직접법 또는 간접법이 있는바 본 건의 경우 산출내역서를 검토한 후 직접법 적용이 곤란하다고 판단될 경우 간접법으로 적용하기로 하며 시중 공사비 수준 등 관련자료를 수집하여 조정율 적용 등으로 보정하는 단계를 거쳐서 감정평가 금액을 결정하기로 함.

4. 철탑부지 및 잔여지

1. (철탑부지 및 잔여지) 감정평가명세표

감정신청 사항	소재지 · 지번	공부 지목	①면적 (㎡)	손실보상금액		비고
				②단가 (원/㎡)	③평가금액(원) (③=①×②)
가. 편입지의 수용개시일 (0000.00.00) 당시의 시가	① 경기도 00시 00면 00리 000번지	임야	000	71,200	18,298,000	철탑 부지
나. 잔여지의 가치하락액 및 손실보상액	② 경기도 00시 00면 00리 000번지	임야	0000	10,70 (=71,20 -60,500)	210,875,000	선하지를 제외한 잔여지
다. 송전선로 설치에 따른 가치하락액 등을 고려한 선하지 사용료	② 경기도 00시 00면 00리 000번지	임야	0000	13,900	46,856,000	선하지

2. 평가목적 및 관련법규

본 건은 한국전력공사에서 시행하는 『000kV 00-00 송전선로 건설사업』에 편입된 토지에 대한 소송(보상금증액) 목적의 감정평가로 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라함)」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「선하지의 공중부분 사용에 따른 손실보상평가지침」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

3. 평가방법

1) 토지는 「토지보상법」 제70조, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제21조 등 관계법령에 의거 당해 토지와 용도지역이 동일하고 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 인근지역 내에 소재하는 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가지수 기타 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작하여 평가하였음.

2) 「토지보상법」 제73조(잔여지의 손실과 공사비 보상)에 의하면 사업시행자는 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있는 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요한 때에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 한다. 다만, 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여지를 매수할 수 있도록 규정하고 있음.

3) 「토지보상법」 제74조(잔여지 등의 매수 및 수용청구)에 의하면 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 당해 토지소유자는 사업시행자에게 잔여지를 매수하여 줄 것으로 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회 수용을 청구할 수 있다고 규정하고 있음.

잔여지를 매수 또는 수용할 수 있는 경우에 해당하는 잔여지의 판단기준은 「토지보상법 시행령」제39조(잔여지의 판단)에 규정되어 있으며 그 내용은 다음과 같음.

제39조(잔여지의 판단)

① 법 제74조제1항에 따라 잔여지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지소유자는 사업시행자 또는 관할 토지수용위원회에 잔여지를 매수 또는 수용하여 줄 것을 청구할 수 있다.  <개정 2008.4.17>

1. 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저히 곤란한 경우

2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 영농이 현저히 곤란한 경우

3. 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우

4. 제1호 내지 제3호외에 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우

② 잔여지가 제1항 각호의 1에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 다음 각호의 사항을 종합적으로 고려하여야 한다.

1. 잔여지의 위치·형상·이용상황 및 용도지역

2. 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적

4) 「토지보상법 시행규칙」제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가)에 의하면 다음과 같이 규정되어 있음.

제32조(잔여지의 손실 등에 대한 평가)

① 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 잔여지의 가격이 하락된 경우의 잔여지의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가격(당해 토지가 공익사업시행지구에 편입됨으로 인하여 잔여지의 가격이 변동된 경우에는 변동되기 전의 가격을 말한다)에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

② 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여지에 통로·구거·담장 등의 신설 그 밖의 공사가 필요하게 된 경우의 손실은 그 시설의 설치나 공사에 필요한 비용으로 평가한다.

③ 동일한 토지소유자에 속하는 일단의 토지의 일부가 취득됨으로 인하여 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 된 잔여지에 대하여는 그 일단의 토지의 전체가격에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

5) 잔여지의 손실 등에 대한 평가에 있어서 본 건 토지 ‘00리 00번지’는 잔여지면서 동시에 선하지로서 일부(000㎡)에 대해서는 송전선로 설치로 인한 지상공간의 사용료 보상이 있었는바 이중보상이 되지 않도록 유의하기로 함.

6) 참고로 토지의 지하․지상공간의 사용에 대한 평가에 대하여 토지보상법시행규칙 제31조에서는 다음과 같이 규정하고 있음.

제31조 (토지의 지하·지상공간의 사용에 대한 평가)

① 토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 "입체이용저해율"이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.

② 토지의 지하 또는 지상공간을 일정한 기간동안 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제30조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 사용료에 입체이용저해율을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다.

본 건은 감정일 현재 등기부등본 상 지상공간에 구분지상권이 설정된 상태로 사실상 영구적으로 사용하는 경우이며, 상기 규정 중 제1항이 적용되어 협의보상된 것으로 조사됨.

5. 비닐하우스 감정평가

1. (비닐하우스) 감정평가명세표

감정 신청사항		감정결과
000 도면과 관련하여	갑제 4호증의 도면이 000형 도면인지 여부	000형으로 판단함.
	하우스 설치에 사용한 기둥파이프가 000형 인지 여부	000형으로 판단함.
파이프 관련하여	상부기둥의 휨이 일반적인 현상인지 여부	일반적인 현상이라고까지 할 정도는 아니나 발생 가능한 현상으로 보임.
	00m의 밴딩 폭을 00m로 넓힌 것이 폭설대비책이 될 수 있는지 여부	탄성을 강화한 것으로 폭설 대비책이 될 수 있음.
	삼각기둥으로 측면기둥을 보강한 것이 상부기둥이 휘는 현상을 보완할 수 있는지 여부	축하중을 분담하게 되므로 보완할 수 있는 것으로 판단함.
	기둥 휨 현상이 비닐하우스로서의 사용이 불가능 할 정도의 하자인지 여부, 추가로 보강을 한다면 그 비용	삼각기둥으로 보완후 별 문제없이 수년 경과하였으며, 기둥 휨현상이 사용불가능할 정도의 하자는 아니며 추가 보강 또한 필요하지 않는 것으로 판단함.
파이프의 도금변색이 하우스의 수명이나 기능에 영향을 미치는지 여부		파이프의 기능에는 별 영향 없으며 도금변색이 심할 경우 방치하면 부식으로 수명이 단축될 수 있으나 도금변색이 그리 크지 않다면 그리 큰 영향은 없을 것으로 보임.
1중 물받이와관련하여	상습침수지역에 비닐하우스를 설치할 경우 기둥침하 현상이 발생 할 수 있는지 여부	상습 침수 지역이라면 지반 침하 현상 발생으로 기둥 침하 현상이 발생할 수 있음.
	1중 물받이 동쪽 및 남쪽 끝에 물이 고이는 현상은 비닐하우스를 잘 못 설치하여서 생기는 현상인지 여부	1차 감정당시 하자로 판단된 사항으로서 시설당시 애초부터 발생한 하자인지 사용으로 인한 하자인지 구별하기 어려운 것으로 판단함.

감정 신청사항			감정결과
1중 물받이와관련하여	주거용 하우스의 기둥의 균형이 맞지 않아 물받이 배수 문제가 발생할 수 있는지 여부		물받이 홈통의 위치에 충격을 주거나 하여 변동을 발생시켰다면 영향이 있다고 할 수 있으나 별 영향이 없는 것으로 판단하되 추후 영향이 입증된다면 다시 판단할 수 있음.
	하우스내부에 물이 낙수하는 현상이 물받이 때문인지 여부		자연발생적으로 발생하는 수분분량이 상당한 것으로 조사되고 있음. 즉 하우스 내부의 수분발생이 상당히 많은 것으로 조사되고 있으며 물받이 영향과 무관하게 자연발생적으로 상당한 물이 발생하고 있음.
	1중 물받이의 수명 및 1중 물받이 교체비용		약 00-00년 정도로 보이나 사용 또는 관리 여하에 따라 변동이 있을 수 있으며 물받이 교체비용은 1,417,000원으로 판단함. (단,1차감정인의 하자비율(0.3)을 적용할 경우임.)
2중 물받이의 수명 및 2중 물받이 교체 비용			존재할 경우 약 00-00년 정도로 보이나 사용 또는 관리여하에 따라 변동이 있을 수 있으며, 2중 물받이 교체비용은 애초에 설치되지 않아 감정불가로 판단함.
3중 물받이 하자와 관련하여		설계도면에 3중 물받이가 설치되어 있는지 여부	설계도면에는 3중 물받이 표시가 없는 것으로 조사됨.
		3중 물받이의 수명 및 3중 물받이 교체비용	약 00-00년 정도로 보이나 사용 또는 관리 여하에 따라 변동이 있을 수 있으며, 3중 물받이 교체비용은 1,922,000원으로 판단함. (1차감정인의 하자비율(0.3)을 적용할 경우임.)
패드 물받이 하자와 관련하여		패드물받이가 반드시 정식으로 설계되어야 하는 것인지 여부	피고측 도면에도 패드물받이가 없는 등 임의추가사항으로 판단됨.
		내역서에 패드물받이 자재가 포함되어 있는지 여부	피고 주장으로는 내역서·견적서에 패드물받이가 포함되어 있지 않다고 하나, 거래명세표에는 표시되어 있음.
		패드 물받이의 수명 및 패드 물받이 교체비용	패드물받이의 수명은 약00-00년 정도로 보이나 사용 또는 관리여하에 따라 변동이 있을 수 있으며, 패드물받이 교체 비용은 1,562,000원으로 산출됨. (단, 이 금액은 패드불받이 전체가 하자일 경우의 금액이며 하자비율 판단은 하지 않은 상태임.)

감정 신청사항		감정결과
2중, 3중 말잇대 하자와 관련하여	말잇대 하자가 있을 경우에 개폐모터를 설치한 사람에게 책임이 있는지 여부	시공당시에는 하자가 없다가 이물질이 끼이는 등으로 작동하자가 발생할 경우에는 설치한 사람의 문제가 아니라 사용자의 책임으로 판단됨.
	사용상 부주의로 말잇대 안쪽에 비닐 클럽이 끼어 있는 상태에서 개폐모타를 작동시킬 경우 문제	비닐클럽이 끼인 상태에서 무리하게 작동시킬 경우 모터 과부하 또는 고장의 원인이 될 수 있음.
2중 비닐 하자와 관련하여	2중 비닐을 교체한 것을 시공 상의 하자라 할 수 있는지 여부	2중 비닐 수명이 짧은점을 감안하면 시공상의 하자라고 보기 어렵다는 판단임.
	시공상 하자라 할 경우 보수비용	하자로 판단하지 않음. ( 전체하자일 경우 2,886,000원)
부직포 하자와 관련하여	3중 비닐을 아침 일찍 개폐하여 부직포가 젖일 수 있는지 여부	2중비닐에 맺혀있던 물기가 곧바로 부직포에 떨어져 부직포가 젖을 수 있음.
	물방울이 부직포에 떨어질 경우 부직포에 곰팡이가 발생하는지 여부	비닐하우스 내부 부직포는 하우스 내부에서 자연발생하는 수분, 약품 등에 의해 곰팡이(청태)가 발생할 수 있음.
	농약과 물이 부직포에 미치는 영향	농약과 물은 부직포에 곰팡이(청태)를 발생시킬 수 있음.
	00비닐을 사용한 것이 부직포에 미치는 영향	00비닐은 00비닐이 아닌 일반비닐로서 2중비닐로 00비닐을 사용하였다면 부직포에 영향을 미칠 수 있음.
	시공상의 잘못으로 부직포의 하자가 발생한 경우 하자 보수비용	6,201,000원 (이 금액은 1차 감정금액을 참고한 산정금액으로서 1차 감정당시 사용으로 인한 것인지 지연적인 곰팡이(청태) 인지 구분이 없었음. )
	남쪽 부직포 레일파이프 보수하여야 하는지 여부	피고측에서 이미 보수하였으므로 추가 보수할 필요는 없는 것으로 판단함.
	남쪽 부직포 개폐기가 걸리는 하자는 시공상의 하자인지 여부	피고측에서 모터축 센터를 재작업하거나 예인크립을 교체하는 등으로 문제가 없는 것으로 보임.
드럼설치 기둥하자	설계도면에 표시가 있는지 여부	설계도면에는 드럼 설치기둥의 표시가 없음.
	원고의 요구에 따라 하부에 설치하였다면 드럼설치 기둥의 하자라 할 수 있는지 여부	원고의 요구에 따라 설치하는거라면 관리상의 편의 때문에 그리 설치하는 것이라고 보이며 하자로 보기 어렵다고 판단됨.

2. 감정대상

경북 00시 00동 00번지 농가용비닐하우스 0000㎡ 1개동(8개동 1체식) 00 구조

3. 감정평가방법

감정평가방법은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가격을 산정하는 방법인 ‘거래사례비교법’과 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 ‘수익환원법’과 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 ‘원가법’이 있음.

본건 감정은 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’, ‘감정평가에 관한 규칙’ 외에도 감정평가이론, 실무 경험에 의하여 감정평가하기로 하며, 본건 감정신청사항에 대한 감정은 비교방식을 주로 하는 방법이 가장 타당하므로 유사한 사례와 관련이론, 전문가 의견 등 관련 자료를 다수 수집하여 본건 감정과정 및 결과에 참작하여 감정평가하기로 함.

특히나 감정신청사항 중 상당부분이 과거의 상황을 묻거나 시공당시의 하자인지 사용으로 인한 하자인지까지를 구분해야 하는 등의 난이도가 있는 감정사항인 점을 감안하여 원고·피고 측의 주장을 충실히 검토하고 재판과정의 쌍방 제출 자료 뿐 만 아니라 관련전문업계의 연구보고서, 논문 등 전문자료까지 전부 수집·분석하여 본건 감정 또는 판단에 참고하도록 하여 성실하고 정밀도 높은 감정평가결과가 이루어질 수 있도록 노력하였음.

6. 지장물(수목)

1. [ 지장물(수목) ] 감정평가명세표

대상지	감정대상	감정가격(원)	비고
경기도 00시 00동 00번지	① 원고측 감정신청에 의한 수목에 대한 개별 굴취, 이식 등에 대한 실제 소요금액 산출	347,650,000	평가명세표(Ⅰ) 및 산출근거 참조
	② 규정에 의한 적정보상금액 산출	154,500,000	평가명세표(Ⅱ) 및 산출근거 참조

2. 평가개요

본건은 서울지방국토관리청에서 시행하는「00-00 고속도로 민자투자사업(제0공구)」구간에 편입되는 지장물(수목)에 대한 보상평가임.

본 평가는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』,『부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률』, 『감정평가에 관한 규칙』등 관계법령의 규정에 의하여 평가하였음.

본건 감정신청 사항은 이식 등에 실제 소요금액을 산출하는 것이나 이와 함께 보상규정에 의한 적정보상 금액도 함께 산출하여 재판부의 현명한 판단에 맡기기로 하였음.

3. 평가방법

1) 본건 지장물(수목)은 수종, 수량 , 식수면적, 관리상태, 이식가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 참작하여 이전비로 평가하되, 이전이 현저히 곤란하거나 이전비가 물건의 가격을 초과하는 경우에는 물건의 가격으로 평가함. (공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 시행규칙 제37조『과수등의 평가』)

2) 본 건 수목에 대한 감정금액 적용은 원고측 감정신청사항에 대한 산출 외에도 보상관련 규정에 의거 이식이 가능할 경우 이식비와 물건의 가격 중 적은 금액을 적용하여 감정평가 하였음.

7. 침수피해 자동차

1. (침수피해 자동차) 감정평가명세표

구분	가격 시점	감정대상(항목)	감정결과 또는 감정평가금액 (원)	비고
침수피해 당시 소재지: 00도 000시 00읍 00리 00번지	0000. 00.00..	가. ① 별지1 목록기재 차량의 복구비용 ② 피고 골프장 토사 난입 전 후 차량의 가치하락을 금전으로 환산한 금액	① 복구비용 171,770,000원
			② 가치하락금액 52,900,000원	복구 후의 가치하락 금액산정임
		나. 별지2 목록기재 차량의 감정가격	현장조사 결과, 폐차 처분되어 없으므로 감정불능으로 제외됨

2. 감정목적물

감정신청서상 00도 00시 00읍 00리 00번지에 소재되어 있는 피고 골프장 토사의 난입으로 발생한 [별지1] 및 [별지2] 목록기재 원고 소유의 피해물건

3. 평가방법

1) 본 건 감정대상물(자동차)이 역사적 가치 및 특별한 의미를 가지는지의 여부는 동종업체의 관련 자료와 관련산업 전문가 조사결과 등을 근거로 평가하였음.

2) 원고가 주장하는 차량이 실제로 피해를 입었는지의 여부는 1차적으로 현장조사 시 결과를 바탕으로 하며, 2차적으로는 원고 측이 제출한 침수피해 당시 사진과 비교하여 범위를 특정하였음.

3) 복구비와 가치하락, 폐차의 감정평가는 보험개발원의 자동차관련자료 및 기타동종유사업체의 관련 자료를 근거로 현장조사의 결과를 검토하였음.

4) 본건에서의 감정평가 방법은 감정평가 3방식(원가방식, 비교방식, 수익방식)중 비교방식에 유사한 방법으로 동종 유사자동차 관련자료를  충실히 수집하여 판단하기로 하며 관련비용, 가치하락 금액산정 또는 판단 또한 관련자료를 기준하는 방식으로 감정평가 하기로 함.

4. 관련법·제도

제4조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. “정상가격”이라 함은 평가대상토지 등(이하“대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, “정상임료”라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.

2. “거래사례비교법”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을, “임대사례비교법” 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

3. “원가법”이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

4. “감가수정”이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가에 감액해야 할 요인이 있는 경우에 물리적감가․기능적감가 또는 경제적감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

제5조【정상가격주의】대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적․대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적․성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.

제6조【물건확인의 원칙 등】① 감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다. ② 감정평가업자는 그 업무를 수행함에 있어 필요한 경우에는 관련 전문가의 자문 또는 용역(이하“자문 등”이라 한다)을 거쳐 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 자문 등의 내용을 기재하여야 한다.

제7조【가격시점】가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

제10조【평가방법의 적용】① 평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각 호의 방식중 이 규칙에서 정한 적정한 방식으로 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하“가격 등”이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.

1. 원가방식: 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2. 비교방식: 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

3. 수익방식: 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

제16조【동산의 평가】상품□원재료□반제품□재공품□제품□생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>

감정평가에 관한 규칙 (국토해양부령 제215호, 2010. 01. 19. 일부개정)

8. 자동차 가치하락

1. (자동차 가치하락) 감정평가명세표

구분	가격 시점	감정대상(항목)	감정결과 또는 감정평가금액 (원)	비고
모델명 00 차량	0000. 00. 00.	가. 이 사건 사고로 인하여 입게 된 차량 수리비 전액 (수리비와 외부 전체 코팅비 포함)	6,004,000
		나. 외부 전체 부위를 코팅할 경우와 비교하여, 전면부와 후면부의 부분만 코팅을 할 경우에 코팅 처리를 하지 않은 부위와 이색이 지는지 여부	이색지지 않는 것으로 판단함.
		다. 교환가치 하락 금액 (피해차량의 신차 구입가격과 수리되었을 때의 중고차량 매도 가격과의 차액)	7,600,000

2. 감정 평가 개요

1) 본 건은 경기도 00시 00동 00마을 00빌라 소재, 00모델 차량에 대한 가치하락을 산정하는 감정 평가임.

2) 본 건 감정은 감정평가에 관한 일반이론 및 감정평가에 관한 규칙 등의 규정을 적용하여 감정 평가하였음.

3) 감정평가에 관한 규칙(국토해양부령 제215호, 2010. 01. 19. 일부개정)의 내용 중 본 건 감정평가에 관련한 주요 조항의 내용은 다음과 같음.

제4조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. “정상가격”이라 함은 평가대상토지 등(이하“대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, “정상임료”라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.

2. “거래사례비교법”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을, “임대사례비교법” 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

3. “원가법”이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

4. “감가수정”이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가에 감액해야 할 요인이 있는 경우에 물리적감가․기능적감가 또는 경제적감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

5. “적산법”이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

제5조【정상가격주의】대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적․대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적․성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.

제6조【물건확인의 원칙 등】① 감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다. ② 감정평가업자는 그 업무를 수행함에 있어 필요한 경우에는 관련 전문가의 자문 또는 용역(이하“자문 등”이라 한다)을 거쳐 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 자문 등의 내용을 기재하여야 한다.

제7조【가격시점】가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

제10조【평가방법의 적용】① 평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각 호의 방식중 이 규칙에서 정한 적정한 방식으로 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하“가격 등”이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.

1. 원가방식: 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2. 비교방식: 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

3. 수익방식: 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

② 이 규칙에서 정하는 방식으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적절하게 될 요인이 있는 때에는 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 이유를 기재하여야 한다.

제16조【동산의 평가】상품□원재료□반제품□재공품□제품□생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>

제18조 【감가수정방법】건물의 평가는 복성식평가법에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

3. 감정평가 방법

거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며, 본 건 00모델 차량은 동산인바 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 의해 거래사례비교법을 준용하여 시가, 시가의 증감, 수리비 등을 평가하기로 함.

[감정평가사례그룹 D]

1. 단독주택, 전원주택 가치하락 감정평가

1. 감정평가명세표

	구분	면적 (㎡)	적용단가 (원/㎡)	① 환경침해전의 감정평가액(원)	② 요인 격차율	③ 환경침해후의 감정평가액(원) (①×②)	④가치하락액(원) (①-③)	비고
가	토지	252.3	1,580,000	398,634,000	0.873	348,007,000	50,627,000
	건물	302.21	1,695,000	510,748,000	0.871	444,862,000	65,886,000
	합계			909,382,000		792,869,000	116,513,000
나	토지	256.6	1,490,000	382,334,000	0.864	330,337,000	51,997,000
	건물	188.14	1,245,000	234,234,000	0.861	201,675,000	32,559,000
	합계			616,568,000		532,012,000	84,556,000
다	토지	256.6	1,490,000	382,334,000	0.867	331,484,000	50,850,000
	건물	213.33	1,245,000	265,596,000	0.864	229,475,000	36,121,000
	합계			647,930,000		560,959,000	86,971,000
총 합 계				2,173,880,000		1,885,840,000	288,040,000

2. 감정목적물

가 : 경기도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대지와 그 지상 단독주택 (원고 OOO 소유)

나 : 경기도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대지와 그 지상 단독주택 (원고 OOO 소유)

다 : 경기도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대지와 그 지상 단독주택 (원고 OOO, OOO 공동소유)

단, 원고들 소유 개별 주택의 감정평가 가격이 아니라 같은 지역 동종 단독주택의 부동산 가격이 구체적 감정의 대상임.

3. 감정신청사항

(1) 감정의 목적

이 사건 중 재산상 손해를 산정함에 있어 피고의 위법한 행위로 초래된 본 건 단지에 소재한 원고들 소유 대지와 그 지상 단독주택의 부동산 가격하락부분을 명백히 함에 있다.

(2) 감정목적물

경기도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대지와 그 지상 단독주택 (원고 OOO, OOO 공동소유), 경기도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대지와 그 지상 단독주택 (원고 OOO 소유), 경기도 OO시 OO구 OO동 OO번지 대지와 그 지상 단독주택 (원고 OOO 소유). 단, 원고들 소유 개별 주택의 감정평가 가격이 아니라 같은 지역 동종 단독주택의 부동산 가격이 구체적 감정의 대상임.

(3) 감정 사항

별지기재와 같음.

원고들이 피고 OO시의 불법원룸 단속소홀 등(참고자료 참조)으로 인하여 입은 재산상 손해 중 부동산가격하락에 관하여

① 원고들 소유 단독주택과 같은 경기도 OO시 OO구 OO동 단독주택지인 OOO마을(이하 'OOO마을 단독주택지"라고 함) 소재 단독주택의 현재 시세(원고들 소유 개별 주택의 감정평가 가격이 아니라 동종 단독주택의 현재 거래 시세).

② OOO마을 내 다가구주택의 대부분은 불법원룸쪼개기에 의한 것인데, OOO마을 내 다가구주택의 현재시세

③ 위 다가구 주택과 OOO마을 내 지구단위계획에 따라 3가구 이내로 적법하게 지은 단독주택간 연면적 층수 등 비슷한 조건일 경우 다가구주택이 더 비싼지 여부와 그 가격 차이

④ 피고 OO시의 불법 원룸 단속 소홀 등으로 인하여 OOO마을 내 불법용도변경, 대수선 등 불법원룸쪼개기가 성행하여 당초 지구단위계획에서 정한 주택당 3가구 이내 제한을 넘어선 불법원룸(다가구)주택이 OOO마을 건물 중 80% 이상 차지한 것이 OOO마을 단독주택지의 주거환경에 영향을 미쳤는지 여부

⑤ 만일 영향을 미쳤다면 이러한 주거환경의 악화가 불법쪼개기를 한 원룸이 아닌 지구단위계획에서 정한 주택당 3가구 이내로 적법한 OOO마을 단독주택의 가격에 영향을 미쳤는지 여부

⑥ 지구단위계획에 따라 불법원룸(다가구)주택이 거의 없이 적법하고 쾌적하게 정착된 단독주택지인 경기도 OO시 OO동 (OOOO도시) 단독주택지, 경기도 OO시 OO구 O동(OO지구) 단독주택지, 경기도 OO시 OO구 OO동 단독주택지, 경기도 OO시 OOO구 OO동 단독주택지 등과 비교하여볼 때 OOO 마을 단독주택지가 위 단독주택지처럼 적법하고 쾌적하게 정착되었다면 거래되었을 경우 원고들 소유 단독주택의 적정시세

⑦ 제 6항과 제 1항의 차이 추정치

* 2,3번 항목은 감정신청사항에서 제외하기로 함.

4. 관련법규

제11조(감정평가방식)

감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가 방식.

2. 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한

감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가

방식

제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가)

감정평가업자는 소음 · 진동 · 일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

제26조(그 밖의 물건의 감정평가)

감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다.

5. 가치하락액 산정 관련한 감정평가방법의 개관

(1) 각 평가방식 적용 시 유의사항

가치하락액을 산정하기 위한 감정평가 방식은 원가방식, 비교방식, 수익방식으로 대별할 수 있으며, 환경침해 등에 따른 가치하락액 산정을 위한 각 평가방식 적용시 유의사항은 다음과 같음.

원가방식에 의한 접근은 환경권 등에 따른 비용 부분만 고려하고 있으며, 환경침해, 일조권, 조망권이나 정신적인 피해 등에 대한 부분을 충분히 반영하지 못함.

비교방식에 의한 접근은 본 건 감정평가에서 주로 사용하게 되는 방식으로서 환경권 등에 의한 부동산의 가치감소분을 산출할 시 개별성이 강한 시장상황을 충분히 반영하고 있지 못할 우려가 있으므로 그의 근거가 되는 자료를 상세하고 다양하게 수집한 후 객관적이고 실증적인 가치하락 판단에 접근할 수 있도록 노력하여야 하며, 전문가의 경험과 양심에 따른 가치하락판단이 필요한 실정임.

환경침해에 대한 감정평가방식으로 수익방식에 의한 접근으로 구한 가치 감소분을 비교방식에 의한 접근을 통하여 검증할 수 있을 것이나, 환경권 등에 따른 부동산의 가치 감소분의 산정은 대상 부동산의 특성 및 산정방법의 장·단점 및 환경침해에 대한 전문적 경험과 지식을 고려하여 판단하는 것이 타당하다고 판단됨.

(2) 주택가격 결정에 관한 연구 조사

주택가격결정과 관련된 주택시장의 분석은 거시적인 접근법과 미시적인 접근법으로 구분할 수 있음.

거시적인 접근법은 고전적인 수요이론에 근거하여 소득, 고용, 물가 등 총체적인 자료를 이용하여 주택의 총 수요와 총 공급의 관계분석에 중점을 두는 방식이며, 미시적인 접근법은 소비자가 항상 자신의 효용을 극대화시키려는 합리적인 행위자라는 가정 하에 개별가구의 특성자료를 이용하여, 특히 공간적인 차원에서의 주택시장 형태를 분석하는 방법임.

주택가격 산정을 위해 일반적으로 사용하는 대표적인 이론으로 시장접근법, 비용접근법, 소득접근법, 특성가격함수이론 등이 있음.

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2. 석산 원상회복비, 토석 등 감정평가

1. 평가명세표

감정대상	감정가격	비고
1. 위 감정목적물에서 0000.00.00.부터 현 상태에 이르기까지 채취한 토석량은 얼마나 되는지?	000,000㎥
2. 위 제1항 기재에 따라 산출된 토석량에 대하여, 이 사건 감정일(변론종결일)을 기준으로 하여 채취 이전에 매립되어 있는 자연적 상태에서의 객관적인 가액은 어떻게 되는지?	1,826,520,000원
3. 위 감정목적물을 0000.00.00.부터 토석을 채취하기 이전 상태로 원상복구하는데 소요되는 비용은 얼마나 되는지?	2,020,430,000원	2항 + 193,910,000원 (경사표면적 복구비용)

2. 감정목적물

OO시 OO읍 O리 산 OO 번지 임야

3. 감정신청사항

감정사항

● 기초사실 :

1. 피고는 0000. 00. 00. 위 감정목적물에 대하여 첨부1(채석허가증)과 같은 토석채취허가를 받았음(주요내용 - 면적 : 00,000㎡, 종류 및 수량 : 토석 000,000㎡, 반출기간 : 0000. 00. 00. ∼ 0000. 00. 00.)

2. 피고는 0000. 00. 00. 위 제1항 기재 토석채취허가에 대하여 첨부1(토석채취허가증)과 같은 기간연장허가를 받았음(주요내용 - 면적 00,000㎡, 종류 및 수량 : 000,000㎡ 중 잔량 00,000㎡, 반출기간 : 0000. 00. 00. ∼ 0000. 00. 00.)

3. 피고는 0000. 00. 경부터 0000. 00. 하순경까지 변경허가를 받지 않고, 위 감정목적물에서 토석 약 00,000㎡ 상당을 초과하여 채취하였으며, 이로 인해 첨부3(불기소결정서)과 같은 결정을 받았음.

4. 피고는 0000. 00. 중순부터 0000. 00. 00.까지 허가구역을 초과한 0,000㎡부분(기소된 면적 : 0,000㎡)에서 불법으로 토석을 채취하였으며, 이로 인해 첨부 4,5(각 판결)와 같은 판결(형사처벌)을 받았음.

5. 피고가 0000. 00. 00.부터 0000. 00. 00.까지의 기간 동안 위 감정목적물에서 토석을 채취하여 판매한 후 세무서에 신고한 매출액은 첨부6(제출명령에 대한 회신)과 같이 합계 0,000,000,000원임.

1. 위 감정목적물에서 0000. 00. 00.부터 현상태에 이르기까지 채취한 토석량은 얼마나 되는지?

2. 위 제1항 기재에 따라 산출된 토석량에 대하여, 이 사건 감정일(변론종결일)을 기준으로 하여 채취 이전에 매립되어 있는 자연적 상태에서의 객관적인 가액은 어떻게 되는지?

3. 위 감정목적물을 0000.00.00. 부터 토석을 채취하기 이전 상태로 원상복구하는데 소요되는 비용은 얼마나 되는지?

4. 가격산출 방법 및 적용

(1) 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가에 관한 이론, 암발파 설계요령, 도로공사 노천발파 설계시공요령(건설교통부, 2006. 12) 조경공사시방서, 원가계산에 의한 예정가격 작성준칙 등의 각종 기준 이외에도 실지 적용사례라든가 언론보도사례, 전문가의견 등 다양한 자료에 의하여 적정한 감정평가금액을 산정하기로 함.

(2) 표준품셈 등의 자료가 실지공사비에 비하여 다소 또는 상당히 높다는 각계 의견이 있는바 보다 정밀한 감정평가를 위하여 각종 공사비에는 낙찰율 등도 조사하여 적정한 감정평가금액을 결정하기로 함.

(3) 본 건 감정은 정밀도 높은 감정평가를 위하여 관련 자료를 충실히 수집한 후 적정한 검토판단을 거쳐 공정타당한 감정결과를 도출하였음.

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3. 간판석 이전비 보상금 증액 감정평가

1. 평가명세표

소재지	감정대상	감정결과	비 고
과거 : 김포시 고촌읍 전호리 344-15, -16, 344-3 현재 : 인천 서구 백석동 51-189번지 (주)거문글로벌	간판석 등 지장물 보상비	230,000,000원 (부가세 별도)

2. 감정목적

소송참고용(토지수용재결 보상금증액청구)

3. 감정목적물

과거 소재지 : OO시 OO읍 OO리 각 지번

현재 소재지 : 인천 O구 OO동 OO번지 (주)OOOOO

	지 번	물건종류	구조/규격	수량/㎡	단가	OOO(1/1)
①	000-00 000-00	간판석	H=1.0-5.0m 716종/2,784톤	1식	일괄	218,000,000
②	000-00	입구간판	1.2×1.2×3.2	1식
	합 계

4. 감정사항

위 간판석 1,2 이전비에 대한 감정

5. 대상 사업의 개요

○ 사업의 종류 : OO대교 O측 도로망 OOOO도로 OO공사

○ 사업 시행자 : OOOO국토관리청

○ 사업 인정일 : 0000. 00. 00.

○ 기준시점 : 0000. 00. 00. (수용재결일)

6. 평가기준 및 평가방법

(1) 평가기준

본 건은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」, 기타 관계법령 및 감정평가 일반 이론에 따라 평가함.

(2) 평가 방법

① 관련규정에 의하여 이전가능성 및 그 난이도 등을 고려하여 이전비로 평가하되, 이전이 현저히 어렵거나 이전으로 인하여 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우 및 이전비가 그 물건의 가격을 초과하는 경우에는 그 물건의 가격으로 평가함.

② 간판석 등의 구입가격은 비준가격에 준하며, 간판석 이전비에 대해서는 관련자료, 관련일위대가, 품셈 등을 다양하게 조사하여 적정한 감정가격을 산정하였음.

③ 본 감정인의 감정이전에 토목기술사 OOO의 이전비 산출과 본 건 법원소송 1차 감정의 감정결과에 대하여 검토한 후 이전공사비 산정을 하여 공정타당한 감정결과를 시산, 결정하였음.

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4. 전자부품 침수피해 손해배상 감정평가

1. 평가총괄표

구분	감정대상(항목)	감정평가금액 (원)	비고
원고측 제시목록 (추가제시포함)에 대한 현장실사	감정목적물의 2012. 7. 2. 당시의 시가.	45,349,000

2. 감정의 목적물

서울특별시 OO구 OO로 0가 OO번지 지하창고에 보관되어 있는 물에 젖은 전자부품들.

3. 감정신청사항

감정목적물의 0000.00.00. 당시의 시가.

4. 관련법규 및 감정평가방법

(1) 관련법규

감정평가에 관한 규칙

[시행 2013.3.23] [국토교통부령 제1호, 2013.3.23, 타법 개정]

국토교통부(부동산 평가과), 044-201-3426

제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가업자는 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다.

② 감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정(算定)한 가액[이하 “시산가액(詩算價額)”이라 한다]을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가 기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 감정평가업자는 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다.

제21조(동산의 감정평가) 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

(2) 감정평가방법

거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며, 본 건 누수피해물건은 동산인바 「감정평가에 관한 규칙」제12조 및 제21조에 의해 거래사례비교법을 준용하며 유사물건 또는 본 건 물건의 거래가격 수준을 판단하여 손해율 등을 적용하는 방법으로 감정평가 하였음.

침수피해관련 각종자료수집과 현장에서의 물건별 측정 또는 확인을 근거로 객관적인 감정평가함.

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5. HD TV, LCD 등 컴퓨터 관련 침수피해 손해배상 감정평가

1. 평가명세표

구분	기준시점	감정대상(항목)	감정평가금액 (원)	비고
원고측 제시목록 가격 (감정인 실사)	0000.00.00 (침수피해 당시)	① HD TV 등의 피해보상액	10,058,500원	실지 확인되는 목록에 의한 가격임.
		② 키보드목록의 피해보상액	6,823,100원
		③ OOOOO 이월자료의 피해보상액	15,380,900원
		④ 기타비용(( ① +② +③ ) × 5%)	1,613,000원
		합 계	33,875,000원

2. 감정목적물

서울특별시 OO구 OO로 0가 OO번지 OOO건물 O층 O호(임대목적물) 내에 보관하고 있는 이 사건 누수사고의 피해목적물(컴퓨터 관련기기)

3. 감정신청사항

위 원고가 이 사건 임대목적물에 보관하고 있는 이 사건 누수사고로 인하여 피해를 입은 제품의 손해액.

4. 관련법규 및 감정평가방법

(1) 관련법규

제16조 (동산의 평가) 상품,원재료,반제품,재공품,제품,생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>

(2) 감정평가방법

거래사례비교법이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법임.

원고와 피고의 주장과 침수피해관련 각종자료수집과 현장에서의 물건별 측정 또는 확인을 근거로 객관적인 감정평가를 하기로 함.

6. 상표권 감정평가

1. 평가명세표

원․피고	감정대상 상표권 등록번호	감정가격	비고
채권자: OOO 채무자: OOO, OOO, OOO, OOO	상표 : O O O 지정상품 : 제00류 O, OO, OO 등록번호 : 제00호	410,000,000원

2. 감정목적

상표권 강제집행사건(시가감정)

3. 감정목적물

번호	압류물	수량	지정상품	등록번호	비고
1	상표권 (삼부자)	1종	제29류 김, 미역, 튀각	제0285848호

4. 평가방법

(1) 본 건 상표권은 감정평가에 관한 규칙 등 관련법률 평가 규정에 의거하여 원칙적으로 수익환원법(할인현금수지분석법 : DCF법)과 원가법으로 평가하였고 비교방식의 적용여부를 검토하였음.

(2) 본 건의 평가는 (주)한국신용평가정보의 신용분석보고서 및 기타동종업체의 관련자료와 관련산업 전문가 조사결과 등을 근거로 평가하였음.

(3) 본 건 감정대상은 OOO 상표권이나 OOOO 상표로 거의 대부분의 매출을 올리는 것으로 조사되므로 OOOO 관련 회사라든가 관련시장, 판매회사 매출 등에 대하여 조사하여 감정평가에 활용하기로 함.

5. 상표권이란?

상표권(trademark right)은 업으로서 상품을 생산, 제조, 가공 또는 판매하는 자가 자기의 상품을 타 업자의 상품과 식별하기 위하여 사용하는 기호, 문자, 도형 또는 이들을 결합한 표장(標章)을 특정 상품에 대하여 독점적으로 이용할 수 있는 권리를 말한다.

상표권은 설정등록에 의해 발생하며, 존속기간은 상표권의 설정등록이 있는 날로부터 10년으로 한다. 또한 존속기간은 상표권의 존속기간갱신등록출원에 의하여 10년간씩 갱신할 수 있다(「상표법」제42조).

7. 건설자재 및 기중기 임대료 감정평가

1. 평가명세표

소재지	감정대상	수량	감정결과		비고
			총임료 (0000.0.00.∼0000.0.00.)	기간별 총임료 (≒기간별임대료/개 × 수량)
(보관장소) 경기도 OO시 OO읍 OO리 00-00번지	띠장	916	47,000	43,052,000
	STRUT	2,316	47,000	108,852,000
	POST PILE	709	24,000	17,016,000
	하현재	271	24,000	6,504,000
	보받이	1,118	17,000	19,006,000
	POST PILE	501	17,000	8,517,000
	변대및샤워링	104	17,000	1,768,000
	복공상부난간	42	17,000	714,000
	상현재	438	39,000	17,082,000
	스크류잭	78	31,000	2,418,000
	유압잭	64	46,000	2,944,000
	유압잭	8	53,000	424,000
	피스브라켓	174	8,000	1,392,000
	피스브라켓	174	(철판)항목은 부속자재이므로 임대료 산정에서 제외함.
	피스브라켓	224	10,000	2,240,000
	피스브라켓	224	(철판)항목은 부속자재이므로 임대료 산정에서 제외함.
	찬넬	225	11,000	2,475,000
	찬넬	28	16,000	448,000
	ANGLE	45	9,000	405,000
	ANGLE	1,180	6,000	7,080,000
	ANGLE	2,322	3,000	6,966,000
	앵글브라켓	576	4,000	2,304,000
	복공판	386	65,000	25,090,000
	안전계단	51	4,000	204,000
	안전발판	22	6,000	132,000
	비계파이프	11	3,000	33,000
	비계파이프	89	4,000	356,000
	비계파이프	15	5,000	75,000
	클램프	156	400	62,400
	클램프	147	400	58,800
	연결핀	50	300	15,000
	기중기	1	134,269,000	134,269,000
	합계			411,902,000

* 규격이나 수량에 따라 가격이 달라질 수 있으며, 건설자재는 대여해주거나 납품해주는 회사가 따로 있어 그런 곳에서는 더 저렴한 금액이 될 수 있음을 참고바람.

2. 감정목적

소송참고용 (손해배상(기))

3. 감정목적물

물 건 표 시

소재지 : 서울시 송파구 장지동 533, 534-4

순번	품목	규격	단위	수량
1	띠장	400×400×13×21	M	916
2	STRUT	400×400×13×21	M	2,316
3	POST PILE	300×300×10×15	M	709
4	하현재	300×300×10×15	M	271
5	보받이	300×200×9×14	M	1,118
6	POST PILE	300×200×9×14	M	501
7	변대및샤워링	300×200×9×14	M	104
8	복공상부난간	300×200×9×14	M	42
9	상현재	588×300×12×20	M	438
10	스크류잭	100TON	EA	78
11	유압잭	100TON	EA	64
12	유압잭	300TON	EA	8
13	피스브라켓	300×200	EA	174
14	피스브라켓	철판	EA	174
15	피스브라켓	300×300	EA	224
16	피스브라켓	철판	EA	224
17	찬넬	300×90×9×13	M	225
18	찬넬	380×100×10.5×16	M	28
19	ANGLE	175×175×15T	M	45
20	ANGLE	130×130×12T	M	1,180
21	ANGLE	90×90×10T	M	2,322
22	앵글브라켓	90×90×10T, L=12m	EA	576
23	복공판	1990×750×200	EA	386
24	안전계단	914×250	EA	51
25	안전발판	1829×400	EA	22
26	비계파이프	3M	EA	11
27	비계파이프	4M	EA	89
28	비계파이프	6M	EA	15

순번	품목	규격	단위	수량
29	클램프	자동	EA	156
30	클램프	고정	EA	147
31	연결핀		EA	50

기 중 기 표 시

건설기계명 : 기중기

등록변호 : 경기00O0000

형식 : 0000

규격 : 00톤

원동기명 및 형식 : 000000, 000000

차대일련번호 : 0000000000

사용본거지 : 경기도 OO시 OO읍 OO리 00-00번지

등록연월일 : 0000.00.00. 끝

4. 감정신청사항

별지 기재 이 사건 각 물건 및 기중기의 0000.00.00.부터 0000.00.00.까지의 일별 사용료 금액의 내역 및 그 합계액

5. 관련법규 및 평가방법

(1) 관련법규

제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하“법”이라 한다)제2조제1호에 따른 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

3. “기준가치”란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

6. “적산법(積算法)”이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건의 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

8. “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

9. “공시지가기준법”이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

제5조【시장가치기준 원칙】① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징

2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성

④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

제7조【개별물건기준 원칙 등】① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. ② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. ③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

제9조【기본적 사항의 확정】 ① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.

1. 의뢰인

2. 대상물건

3. 감정평가 목적

4. 기준시점

5. 감정평가조건

6. 기준가치

7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 "자문등"이라 한다)에 관한 사항

8. 수수료 및 실비에 관한 사항

② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. ③ 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.

제10조【대상물건의 확인】① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.

1. 천재지변, 전시․사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우

2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우

제11조【감정평가방식】감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

제15조【건물의 감정평가】① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의

순서에 따라야 한다.

1. 재조달원가 산정 : 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 할 것

2. 감가수정 : 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법․정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적․기능적․경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

제21조【동산의 감정평가】 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

제22조【임대료의 감정평가】 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우에는 적산법을 적용할 수 있다.

(2) 평가방법

본 건 동산의 경우 거래사례비교법에 의해 시중거래시세를 조사하거나 임대료 등에 대하여 유사사례, 호가 등을 조사하여 적용하였음.

감정평가에관한규칙 제22조(임대료의 평가)에 의하면 “감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우에는 적산법을 적용할 수 있다.”라고 되어 있으며 따라서 본 건 감정의 경우 시중거래가격을 조사하여 임대사례비교법과 원가방식에 의한 적산임료를 구하여 감정평가 하였음.

또한, 시중유사임대료 관련자료라든가 임대선례 등을 고려하여 적정한 수준의 감정결과를 얻기 위하여 조정율을 적용함.

8. 의료기기 임대료(유방암 측정장비) 감정평가사례

1. 평가명세표

감정대상	임료산정기간	감정임료(원)		비고
		년임료	월임료
의료장비의 매월 사용료 렌트비 및 그 합계액	0000. 00. 00. ∼ 0000. 00. 00.	72,160,000	6,013,000	※ 월임료 = 년임료 × 1/12
	0000. 00. 00. ∼ 0000. 00. 00.	10,988,000	4,775,000	※ 월임료 = 년임료 × 1/12
	총 합 계 (0000. 00. 00. ∼ 0000. 00. 00.)	83,148,000

2. 감정(평가)목적

소송참고용(임료)

3. 감정목적물

물건명 : OO OO Gamma Camera 00-0000 (OO OO 감마 카메라)

시리얼넘버 : 00-0000

제작사 : OOOO (USA)

4. 감정의 목적 및 감정사항

위 장비 신제품을 0000.00.00.부터 0000.00.00.까지 빌려 사용할 경우 매월 사용료 렌트비 및 그 합계액

5. 관련법규 및 평가방법

(1) 관련법규

제2조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “시장가치”란 감정평가의 대상이 되는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하“법”이라 한다)제2조제1호에 따른 토지등(이하 “대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다.

2. “기준시점”이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

3. “기준가치”란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다.

4. “가치형성요인”이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

6. “적산법(積算法)”이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건의 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

7. “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

8. “임대사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

9. “공시지가기준법”이란 법 제21조제1항에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

10. “수익환원법(收益還元法)”이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

11. "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

13. "인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 "대상부동산"이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

14. "유사지역"이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

15. "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

제5조【시장가치기준 원칙】① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

1. 법령에 다른 규정이 있는 경우

2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우

3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징

2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성

④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

제7조【개별물건기준 원칙 등】① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다. ② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. ③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. ④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

제9조【기본적 사항의 확정】 ① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.

1. 의뢰인

2. 대상물건

3. 감정평가 목적

4. 기준시점

5. 감정평가조건

6. 기준가치

7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하 "자문등"이라 한다)에 관한 사항

8. 수수료 및 실비에 관한 사항

② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. ③ 감정평가업자는 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.

제10조【대상물건의 확인】① 감정평가업자가 감정평가를 할 때에는 실지조사를 하여 대상물건을 확인하여야 한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다.

1. 천재지변, 전시․사변, 법령에 따른 제한 및 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우

2. 유가증권 등 대상물건의 특성상 실지조사가 불가능하거나 불필요한 경우

제11조【감정평가방식】감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.

1. 원가방식: 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2. 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법

3. 수익방식: 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

제21조【동산의 감정평가】 감정평가업자는 동산을 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

제22조【임대료의 감정평가】 감정평가업자는 임대료를 감정평가할 때에 임대사례비교법을 적용하여야 한다. 다만, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우에는 적산법을 적용할 수 있다.

(2) 평가방법

본 건 유방암 측정장비의 기초가격에 대한 감정평가는 본 건 및 유사임대사례를 참고하는 등의 방법으로 적정가격을 평가하게 되는데 임료산정방법 중 적산법은 기초가격에 기대이율을 곱하여 산정한 후 필요제경비를 더하여 산정하게 되며 산정 과정에서 월임료만의 사례가 없는 점을 참작하여 유사임대방식인 렌탈, 리스 등의 사례를 다양하게 수집하여 본 건 감정평가에 참고하였음.

9. 자동차 임대료 감정평가사례

1. 평가명세표

감정대상	임료산정기간	감정임료(원)		비고
		년임료	월임료
감정신청서상 경기도 OO시 OO동 00-00번지 소재 자동차의 월별임료	0000. 00. 00. ∼ 0000. 00. 00.	8,118,650	677,000

2. 감정(평가)목적

소송참고용 (임료)

3. 감정목적물

경기도 OO시 OO동 000번지 소재 '자동차'

번호	품명	자동차 등록번호	수량	형식 및 연식
1	자동차(OOOO)	0000	1	0000

4. 감정의 목적 및 감정사항

자동차의 월임대료(감정기준일 0000.00.00.)

5. 관련법규 및 감정평가방법

(1) 관련법규

제4조【정의】이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

1. “정상가격”이라 함은 평가대상토지 등(이하“대상물건”이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, “정상임료”라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.

2. “거래사례비교법”이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을, “임대사례비교법” 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

3. “원가법”이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

4. “감가수정”이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가에 감액해야 할 요인이 있는 경우에 물리적감가․기능적감가 또는 경제적감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

5. “적산법”이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

제5조【정상가격주의】대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적․대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적․성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다.

제6조【물건확인의 원칙 등】① 감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다. ② 감정평가업자는 그 업무를 수행함에 있어 필요한 경우에는 관련 전문가의 자문 또는 용역(이하“자문 등”이라 한다)을 거쳐 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 자문 등의 내용을 기재하여야 한다.

제7조【가격시점】가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

제10조【평가방법의 적용】① 평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각 호의 방식중 이 규칙에서 정한 적정한 방식으로 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하“가격 등”이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.

1. 원가방식: 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2. 비교방식: 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

3. 수익방식: 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

② 이 규칙에서 정하는 방식으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적절하게 될 요인이 있는 때에는 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 이유를 기재하여 한다.

제11조【감가수정방법】① 감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법․정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라야 한다.

② 제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용할 수 있다.

③ 제1항의 내용연수는 경제적 내용연수로 한다.

제16조【동산의 평가】 상품ㆍ원재료ㆍ반제품ㆍ재공품ㆍ제품ㆍ생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다

제18조【감가수정방법】건물의 평가는 복성식평가법에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

제30조 (임료의 평가) ①임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 임료를 평가하는 경우에는 대상물건에 대한 계약내용을 고려하여야 한다.

(2) 감정평가방법

본 건 자동차의 기초가격에 대한 감정평가는 감정평가 방식 중 원가방식에 의한 복성식 평가법에 의하였으며, 복성식 평가법에 의한 복성가격은 재조달원가에서 감가누계액을 감액하여 구하게 되며, 재조달원가는 본 건 및 시중거래시세를 조사하여 적용하였음.

본 건 임료산정은 기초가격에 기대이율을 곱하여 산정하는 적산법에 의하였으며 과정에서 월임료만의 사례가 없는 점을 참작하여 유사임대방식인 렌탈, 리스 등의 사례를 다양하게 수집하여 본 건 감정평가에 참고하였음.

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10. 영업권 감정평가사례(일반건)

1. 평가명세표

감정대상	감정가격	비고
서울 중구 다산로 293 디오트 쇼핑몰 4층 H-15호(오뚜기) 1층 E-22호(패밀리) 의 영업권	600,000,000원

2. 감정목적물 및 감정의뢰사항

서울특별시 OO구 OO로 000번지 OOO 매장 중

OOO(0층 00-00) 및 OOO(0층 00-00)의 영업권 감정

3. 관련법규 및 평가방법

1) 관련법규

감정평가에 관한 규칙 제23조(무형자산의 감정평가) ① 감정평가업자는 광업권을 감정평가할 때에 제19조제2항에 따른 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 광산의 현존시설가액은 적정 생산규모와 가행조건(稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.

② 감정평가업자는 어업권을 감정평가할 때에 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정평가한 가액에서 해당 어장의 현존시설 가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 어장의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 어업권 존속기간 등을  고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다.

③ 감정평가업자는 영업권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권(專用側線利用權), 그 밖의 무형자산을 감정평가할 때에 수익환원법을 적용하여야 한다.

2) 평가방법

"수익환원법(收益還元法)"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하고, 수익환원법으로 감정평가하였음.

11. 천공기 감정평가

1. 평가명세표

구분	가격시점	감정대상(항목)	감정결과 또는 감정평가금액 (원)	비고
OO 00-0000 천공기	0000. 00. 00	가. 사고 당시 이 사건 천공기의 시가	325,000,000
		나. 사고로 파손된 이 사건 천공기를 별첨견적서(별첨2. 견적서 참조)와 같은 부품을 교체하는데 소요되는 수리비	70,000,000
		다. (1) 신규의 부품으로 교환할 경우 수리 후의 이 사건 천공기 시가와 사건 이전의 천공기 시가와의 시가증감이 있는지 여부	시가의 증가가 있는 것으로 판단함.
		(2) 증감이 있다면 그 증감금액은 얼마인지 여부	16,883,000

2. 감정목적물

피고측 감정신청서상 "OO 00-0000 천공기"로 되어있음.

3. 감정신청사항

가. 0000.00.00. 사고 당시 이 사건 천공기의 시가(별첨1. 보험증권 사본 참조)

나. 0000.00.00. 사고로 파손된 이 사건 천공기를 별첨 견적서(별첨2. 견적서 참조)와 같은 부품을 교체하여 수리하는데 소요되는 수리비

다. (1) 이 사건 천공기 수리에 있어 별첨 견적서(별첨2. 견적서 참조)와 같이 신규의 부품으로 교환할 경우, 수리 후의 이 사건 천공기 시가와 이 사건 사고 발생(0000.00.00.) 이전의 천공기 시가를 상호 비교하여 볼 때, 그 시가의 증감이 있는지 여부.

(2) (증감이 있다면) 그 증감의 금액은 얼마인지 여부.

4. 가격산출 방법 및 적용

거래사례비교법이라 함은 대상 물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말하며, 본 건 천공기는 동산인바 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의해 거래사례비교법을 준용하여 시가, 시가의 증감, 수리비 등을 평가하기로 함.

5. 관련조항

제16조 (동산의 평가) 상품·원재료·반제품·재공품·제품·생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>

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12. 납골당 영업권 감정평가

1) 평가명세표

원․피고	감정대상	감정가격	비고
원고: 주식회사 OOO 피고: OOO 교회	전남 OO군 OO면 OO리 00-00번지 소재 납골당 영업권	230,000,000원

2) 감정목적물

1. 전남 OO군 OO면 OO리 00-00 임야 00㎡

2. 위 지상

묘지 관련시설(납골당)

철근콘크리트라멘조 철근콘크리크평지붕

지하 1층 편의시설 00.00㎡

1층 편의시설 00.00㎡

2층 제사실   00.00㎡

3층 납골당   00.00㎡

4층 납골당   00.00㎡

5층 옥탑      00.00㎡(다만, 미완성, 미등록 건물)

3. 전남 OO군 OO면 OO리 00-00 임야 00㎡

4. 전남 OO군 OO면 OO리 00-00 임야 00㎡.

3) 감정사항

1. 위 감정목적물의 토지 및 건물이 묘지관련시설로 운영되었을 때,

① 동종산업 및 위 묘지관련시설의 경영방침에 근거한 장래 영업현금흐름을 추정하고 투자      하산에 귀속하는 현금흐름을 차감한 무형자산의 가치,

② 영업권의 존재로 발생할 미래 기대되는 초과수익을 적절한 할인율에 의하 여 현재가치      로 평가한 영업권의 가치. 끝.

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13. 분묘, 석물 이전비 감정평가

1. 평가총괄표

감정사항		감정금액(원)	비 고
1. 토지		151,289,400
2. 석물이전비		10,560,000
3. 수목	편백나무	384,000
	옥향나무	40,000
합 계		162,273,400

2. 감정목적물

전북 OO시 OO동 산00번지 00㎡ 토지보상 및 지장물

3. 감정사항

본 건 감정신청서에는 감정신청사항이 별개로 기입되어있지는 않으나 감정신청시 첨부하였던 소장이나 다른 자료들을 참고하여 감정신청사항을 파악하였으며 토지의 기준시점에서 시가와 석물 및 수목이전비를 감정하기로함.

4. 관련조항

[공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙]

제42조(분묘에 대한 보상액의 산정) ① 「장사 등에 관한 법률」 제2조제16호에 따른 연고자(이하 이 조에서 "연고자"라 한다)가 있는 분묘에 대한 보상액은 다음 각 호의 합계액으로 산정한다. 다만, 사업시행자가 직접 산정하기 어려운 경우에는 감정평가업자에게 평가를 의뢰할 수 있다. <개정 2005.2.5, 2007.4.12, 2008.4.18, 2012.1.2>

1. 분묘이전비 : 4분판 1매·마포 24미터 및 전지 5권의 가격, 제례비, 노임 5인분(합장인 경우에는 사체 1구당 각각의 비용의 50퍼센트를 가산한다) 및 운구차량비

2. 석물이전비 : 상석 및 비석 등의 이전실비(좌향이 표시되어 있거나 그 밖의 사유로 이전사용이 불가능한 경우에는 제작·운반비를 말한다)

3. 잡비 : 제1호 및 제2호에 의하여 산정한 금액의 30퍼센트에 해당하는 금액

4. 이전보조비 : 100만원

②제1항제1호의 규정에 의한 운구차량비는 「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조제2호 나목의 특수여객자동차운송사업에 적용되는 운임·요금중 당해 지역에 적용되는 운임·요금을 기준으로 산정한다. <개정 2005.2.5>

③연고자가 없는 분묘에 대한 보상액은 제1항제1호 내지 제3호의 규정에 의하여 산정한 금액의 50퍼센트 이하의 범위안에서 산정한다.

[분묘에 대한 보상액의 산정지침(한국감정평가협회, 2003.7.2 제정)]

제1조【목 적】 이 지침은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 “법”이라 한다)시행규칙(이하 “법시행규칙”이라 한다) 제42조의 규정에 의한 분묘에 대한 보상액(석물이전비를 포함한다. 이하 같다)의 산정에 관한 세부적인 기준과 방법 등을 정함으로써 산정의 적정성과 공정성을 확보함을 목적으로 한다. <개정 2003.2.14, 2003.7.2>

제2조【적용원칙】 ① 분묘에 대한 보상액의 산정은 관계법령에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 지침이 정하는 바에 의한다. <개정 2003.7.2>

② 분묘에 대한 보상액의 산정은 사업시행자 등의 의뢰조서에 의하여 산정하되 의뢰조서에 다음 사항이 빠진 경우에는 의뢰자의 의견을 들어 처리한다. <개정 2003.7.2>

1. 분묘 및 석물의 규격, 수량

2. 유연․무연의 구분

3. 단장, 합장, 아장의 구분

4. 기타 필요한 사항

제3조【분묘에 대한 보상액의 산정기준】 사업시행자 등으로부터 분묘에 대한 보상액의 산정의뢰가 있는 경우 감정평가업자가 직접 산정하거나 회장이 따로 정하여 제시한 기준에 의하여 산정할 수 있다. 이 경우에는 다음 각호의 사항을 고려하여 산정한다. <개정 2000.2.17, 2003.7.2>

1. 분묘 및 석물의 위치 및 규모

2. 지형․지세 등 작업의 난이도

3. 탈육 및 미탈육의 구분

4. 석물의 좌향표시

5. 기타 필요한 사항

제4조【유연단장분묘에 대한 보상액의 산정】 ① 유연단장분묘에 대한 보상액은 다음 각호에 의하여 산정한다.<개정 2003.7.2>

1. 분묘이전비 : 4분판 1매, 마포 2필, 전지 5권, 제례비, 인부임 5인분 및 운구 차량비 <개정 2003.7.2>

2. 석물이전비 : 비석, 상석 및 망주석 등의 이전실비(좌향이 표시되어 있거나 기타 사유로 이전사용이 불가능한 경우에는 제작․운반비를 말한다)

3. 잡비 : 제1호 및 제2호에 의하여 산정한 액의 30퍼센트에 해당하는 액

② 제3조의 규정에 의하여 감정평가업자가 직접 산정하는 경우에 제1항제1호의 규정에 의한 분묘이전비(석물이전비를 제외한다. 이하 같다)의 산정기준은 다음 각호와 같다. <개정 1998.2.17, 개정 2001.6.15, 2003.7.2>

1. 분묘의 면적, 봉분의 크기는 장사등에관한법률 제16조, 동법시행령 제11조에서 정한 범위를 기준으로 한다.

2. 분묘이전비의 품은 건설표준품셈, 노임은 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 동법 제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성․공표한 공사부문 보통인부의 노임단가를 기준으로 하되 기준이 없는 경우는 관계기관의 협정요금에 의한다. <개정 2003.7.2>

3. 제1항제1호의 규정에 의한 인부임 5인분중 1인은 염사인건비로 하며 잔여인부 4인은 보통인부노임단가에 의하되 도서 벽지 등의 지역에 있어서는 50퍼센트를 가산할 수 있다.

③ 제1항제1호의 운구차량비는 자동차운수사업법시행령 제3조제2호나목의 특수여객자동차운송사업에 적용되는 운임․요금중 그 지역에 적용되는 운임․요금을 기준으로 산정한다. <개정 1998.2.17, 2003.2.14>

④ 복수의 분묘를 동일연고자 또는 관리인이 동일 이장지로 일시에 이장하는 경우에는 운구차량절감비용 등을 참작하여 적정하게 감가하여 산정할 수 있다. <신설 1998.2.17>

제4조의2【유연납골묘 등에 대한 보상액의 산정】 납골묘, 납골당 및 납골탑(이하 납골묘 등이라 한다)에 수장된 납골묘 등에 대한 보상액은 다음 각호에 의하여 산정한다.<개정 2003.7.2>

1. 납골묘 등의 이전 : 납골당의 이축비는 법시행규칙 제33조(건축물의 평가) 납골묘 및 납골탑의 이전비는 같은법시행규칙 제36조(공작물 등의 평가)의 규정에 따라 이전비를 평가한다. <개정 2003.2.14>

2. 이전비 : 광목2마, 특별인부2인, 제례비 <개정 2003.7.2>

3. 가안치비 : 개인 및 가족 납골묘 등의 이설기간 중 특별한 경우를 제외하고는 7일간에 소요되는 가안치소의 이용료

4. 운구차량비 : 개인 및 가족납골묘 등에 수장된 납골의 운구차량비는 2회분의 운임을 산정한다. 다만, 동일연고자가 관리하는 납골묘 등에 수장된 10구까지는 1대의 운구차로 이장한다.

5. 석물이전비 : 지침 제8조에 따라 산정한다.

6. 잡비 : 제1호 내지 제5호에 의하여 산정한 액의 30%에 해당하는 금액

[본조신설 2001.6.15]

제4조의3【무연납골묘에 대한 보상액의 산정】 ① 제4조의2에서 산정된 제2호의 이전비 및 제4호의 운구차량비와 잡비 30%를 가산한 합계액의 50%이내의 가액을 산정한다.

② 납골묘 등에 수장된 10구까지는 1대의 운구차로 이장한다.

③ 납골의 이전은 그 지역에 설치된 공설 납골당의 이용료를 산정한다.

[본조신설 2001.6.15, 개정 2003.7.2]

제5조【유연합장분묘에 대한 보상액의 산정】 유연합장분묘에 대한 보상액은 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 150퍼센트에 운구차량비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정한다. <개정 2001.6.15, 2003.7.2>

제5조의2【유연3합장 이상의 분묘에 대한 보상액의 산정】 유연3합장 이상의 분묘에 대한 보상액은 합장별로 다음 각호에 의하여 산정한 금액으로 한다.

1. 유연3합장 : 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 190퍼센트에 운구차량비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정한다.

2. 유연4합장 : 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 220퍼센트에 운구차량비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정한다.

3. 유연5합장 : 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 240퍼센트에 운구차량비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정한다.

4. 유연6합장 이상 : 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 250퍼센트에 운구차량비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정한다.

[본조신설 2003.2.14, 개정 2003.7.2]

제6조【유연아장분묘에 대한 보상액의 산정】 유연아장분묘에 대한 보상액은 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 40퍼센트에 운구차량비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정한다. <개정 2001.6.15, 2003.7.2>

제7조【무연분묘에 대한 보상액의 산정】 제4조 내지 제6조의 규정에 의한 분묘가 무연인 경우에는 각각의 유연단장분묘의 분묘이전비(잡비 및 운구차량비 제외)의 50퍼센트에 차량운반비를 가산한 후 1.3배에 해당하는 금액에 석물이전비를 가산하여 산정하되 분묘의 수량 및 분묘이전비를 참작하여야 한다. <개정 1998.2.17, 2001.6.15, 2003.2.14, 2003.7.2>

제8조【석물이전비의 산정】 ① 제4조제1항제2호의 규정에 의한 석물이전비는 석물해체 및 설치비, 운반비(차량운반비 포함), 손상비, 각자비로 한다. <개정 2001.6.15>

② 제1항의 규정에 의한 석물이전비의 산정기준은 다음 각호와 같다. <개정 1998.2.17, 2001.6.15>

1. 석물의 크기 및 수량은 다음 각목에서 정하여진 범위 이내로 하되 1981. 4. 25 전에 설치한 것은 예외로 하며, 묘지이외의 구역에 설치한 석물은 산정에서 제외한다.

가. 비석은 1개(그 높이는 지면으로부터 2미터 이내, 그 표면적은 3평방미터 이내로 한다)

나. 상석은 1개

다. 기타 석물(인물상을 제외한다)은 1개 또는 1쌍(그 높이는 지면으로부터 2미터이내로 한다)으로 하되 그 종류는 망주석, 등석, 묘둘레석, 묘태석, 탑석, 병풍석, 장대석, 석수(양마호), 기타의 석물 등으로 한다.

2. 석물이전비의 품은 건설표준품셈, 노임은 통계법 제3조제4호의 규정에 의한 통계작성기관이 동법 제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성․공표한 공사부문 보통인부의 노임단가를 기준으로 하되 기준이 없는 경우는 관계기관의 협정요금에 의한다.

③ 제3조의 규정에 의하여 감정평가업자가 석물이전비를 직접 산정하는 경우에는 회장이 따로 정하여 제시한 기준을 참고하여 산정할 수 있다. <개정 2000.2.17>

제9조【기타물건의 산정】 분묘구역안에 있는 잔디․석축 등은 분묘에 대한 보상액과는 별도로 산정한다. <개정 2003.7.2>

제10조【이전보조비의 산정】 ① 이전보조비는 장사등에관한법률 제16조제1항의 규정에 의한 1기당 묘지면적에 당해 묘지가 소재하고 있는 시․군․구(자치구를 말한다. 이하 같다) 또는 인근 시․군․구에 소재한 법인묘지의 단위면적당 사용료를 곱한 금액으로 산정하되 100만원을 초과할 수 없다. <개정 2001.6.15, 2003.2.14, 2003.7.2>

② 제1항에 의한 사용료는 분묘의 사용료를 말하는 것으로서 관리비 등은 이에 포함되지 아니하며 사용기간은 15년을 기준으로 한다. <개정 2003.7.2>

③ 제1항의 규정에 의한 이전보조비의 산정은 사업시행자로부터 별도의 요청이 있는 경우에 한한다. <개정 2003.7.2>

제11조【특수분묘에 대한 보상액의 산정】 장사등에관한법률 제3조에 의한 국가가 설치운영하는 묘지 또는 동법 제29조 동법시행령 제25조 및 제26조의 규정에 의하여 국가 또는 시․도 지정 보존묘지 등으로 지정된 묘지 등 특수한 분묘 및 부속시설 등에 대한 보상액은 관계 전문가의 용역보고서에 의하여 산정할 수 있다. <개정 2001.6.15, 2003.7.2>

5. 평가방법

1) 취득하는 토지는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제70조에 의거 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가 기준하고 공시기준일로부터 기준시점까지는 관계법령에 의한 토지이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가변동에 영향을 받지 않는 지역의 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 토지의 형상, 위치, 환경, 이용 상황을 참작하여 평가함.

2) 본 건 지장물 및 동산 중 이전이 가능한 부분은 취득비 범위 내 이전비로 평가하게 되며, 이전이 어려운 부분은 취득원가에서 경과년수 등에 따른 감가수정을 하여 감정일 현재의 잔존가격으로 평가하여야 하나 이전이 가능한 부분이므로 이전이 가능한 부분으로 평가함.

3) 수목의 경우에는 감정평가에 관한 규칙의 규정을 적용하여 감정평가하였으며 동일 유사 수목의 거래사례가격을 참고하되 실지거래사례 파악이 어려운 점을 감안하여 수목보상평가자료집(한국감정평가협회), 조달청, 조경수협회, 수집된 견적서, 시중 수목 전문 취급 조경업체 등의 방매 가격 수준을 수집한 후 실지 거래될 수 있는 가격 수준 파악을 위해 관련자료를 성실히 파악하는 등의 방법에 의해 감정가격을 결정하기로 함.

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14. 점등부표 감정평가

1. 평가총괄표

감정목적물	기준시점	감정결과		비 고
경기도 OO시 OO도 OO섬 인근 김양식장 점등부표관련 적정 하자 공사비	0000.00.00.	① 낙찰율을 적용하지 않을 경우	38,570,000원
		② 낙찰율 (00.00%)을 적용할 경우	33,850,000원

2. 감정목적물

경기도 OO시 OO구 OO동 0번지 김양식장 해상 일원 김양식장 경계부표 설치공사

3. 감정신청사항

감정신청측(원고)의 감정신청서에 의하면 다음과 같음.

(1) 원고가 제출한 청구내역의 감정금액에 대한 적절한 지를 검증함.

4. 감정평가방법

본 건 감정평가는 감정평가에 관한 규칙 등 관련법령과 감정평가관련 이론, 유사 공사비 계산 사례 등을 참고로하고 원고측에서 실지 지불하였다고 주장하는 영수증, 세금계산서, 확인서 등을 검토하여 본 건 점등부표 관련 적정감정평가금액을 결정하는 과정을 거치게 되며 관련 소요비용을 검토하는 과정에서는 원가방식을, 유사 공사비 계산사례 등을 검토하는 과정에서는 비교방식으로 각각 판단, 결정하게 됨.

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15. 선하지 감정평가

1. 평가총괄표

소유자 연번	원고(소유자)	대상토지	① 기간연임료 (감정신청 “가,나”항)	② 영구적임료 (감정종료일로부터 사실상 영구적으로 사용(감정신청 “다”항)	합계 (①+②)	비고
1	OOO	제1∼3토지	2,948,000	63,536,000	66,484,000
2	OOO	제4토지	123,000	10,990,000	11,113,000
3	OOO	제5∼9토지	2,295,000	51,070,000	53,365,000
4	OOO	제10토지	2,696,000	35,770,000	38,466,000
5	OOO	제11토지	4,179,000	63,611,000	67,790,000
6	OOO	제12토지	553,000	34,688,000	35,241,000
7	OOO	제13토지	887,000	14,988,000	15,875,000
8	OOO	제14,15토지	5,871,000 1,781,000(철탑)	-	7,652,000
합 계			21,333,000	274,653,000	295,986,000

2. 감정목적물

토지 번호	성명	지번	면적		소유권 취득일	부당이득기산일			소유 지분
						과거		미래
			구분	㎡		시작일	종기일
1	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	답	1126	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
2		경기도 OO면 OO리 00-00	답	588	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후	172/588
3		경기도 OO면 OO리 00-00	전	1697	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
4	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	전	269	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
5	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	전	5839	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
6		경기도 OO면 OO리 00-00	답	2324	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
7		경기도 OO면 OO리 00-00	답	714	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
8		경기도 OO면 OO리 00-00	답	1904	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
9		경기도 OO면 OO리 00-00	답	846	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
10	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	임야	26113	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
11	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	공장용지	1784	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
12	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	답	3589	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
13	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	답	3014	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
14	OOO	경기도 OO면 OO리 00-00	답	2953	0000.00.00	0000.00.00	감정종료일	감정종료일이후
14	OOO	OO시 OO구 OO동 00-00	답	864	0000.00.00	0000.00.00	2013.1.21	-
15		OO시 OO구 OO동 00-00	전	1393	0000.00.00	0000.00.00	2013.1.21	-

3. 감정신청사항

감정신청서에 의하면 다음과 같음

법령에 의하여 별지 부동산 소유현황 기재 ‘감정대상’란의 부동산 중 ‘저해면적합계’에 대하여

저해면적합계 = 송전선내 면적 + 이격거리면적 + 과소토지면적 + 철탑부지면적

가. 부당이득기산일로부터 감정종료일까지의 연임료 산출,

나. 토지 중 철탑부지 면적에 대하여, 송전선내 면적 + 이격거리면적의 합계란에 대한 구분지상권 상

당의 실질임료 산정과 별도로 ‘철탑부지면적’에 대하여는 ‘임료산정기간’란의 기간 동안 임대보증금이 없는 경우의 지료 상당의 임료를 산정.

다. 감정종료일로부터 피신청인이 사실상 영구적으로 사용하는 장래에 대한 구분지상권 상응임료{선하

지의 공중부분 사용에 따른 손실보상 평가지침 제6조(사실상 영구적 사용에 따른 평가)}에 따른 보상금액의 산출, (철탑부분에 대하여는 지료 상당의 임료)

4. 감정평가방법

(1) 임료의 평가방법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 임료를 산정하는 방법인 "임대사례비교법"과 기준시점에 있어서의 임대차 대상물건의 기초가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법인 "적산법", 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법인 "수익분석법" 등이 있음.

(2) 임료평가방법에는 상기와 같이 세가지 방법이 사용되고 관계법규에 의하면 임대사례비교법이 주된 방법이나, 본 건의 경우처럼 송전선로 공중부분의 사용에 따른 임료의 산정은 적정한 임대사례의 포착이 어려워 적산법에 의하여 임료를 구하고자 함.

(3) 특별고압송전선으로 인하여 사용이 제한되는 토지의 공중부분 사용에 대한 임료의 평가는 특별고압선이 통과되는 않는 상태에서 당해 토지를 전체적으로 사용하는 것을 전제로 한 "당해 토지의 단위면적당 사용료 평가가액"을 산정한 후 특별고압 송전선으로 인한 토지이용상의 제한 등이 당해 토지의 전체면적에 미치는 영향정도 등을 고려한 "보정률"을 감안하여 임료를 평가함.

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[감정평가사례그룹 E]

1. 계단, 난간 보수공사 등

1. (난간공사 등) 감정평가명세표

소재지	감정대상	감정결과				비 고
		임료산정기간	월차임 (원)		기간차임 (원)
**시 **동 산**-*번지 임야 000㎡	1. ****.*.부터 감정일 현재까지 산**-*번지 ㄴ부분 (000㎡) 월 차임	0000.00.00 ~0000.00.00	0000		00000
		0000.00.00 ~0000.00.00	0000		00000
		0000.00.00 ~0000.00.00	0000		00000
		0000.00.00 ~0000.00.00	0000		00000
		0000.00.00 ~0000.00.00	0000		0000
		합계			00000
	2. 철골계단 보수공사 및 난간공사 등 필요성	1) 본 건 철골계단은 계단의 높이와 경사등을 고려할 때 미끄럼방지 보수공사가 필요하다고 판단됨. 2) 본 건 묘지에서부터 석축상단까지의 이격거리, 접면도로에서부터 석축상단까지의 높이 등을 고려할 때 난간의 필요성이 인정됨.
	3. 보수공사의 내용	1) 계단 보수공사 내용 • 계단미끄럼방지 • 녹막이 등 페인트칠 2) 난간(휀스) 설치
	4. 보수공사의 비용	낙찰율 적용 전 공사비		00,000,000원
		낙찰율(87.75%) 적용시 공사비		00,000,000원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 월 차임 평가방법

임료평가방법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 임료를 산정하는 방법인 ‘임대사례비교법’과 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격에 기대이율을 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법인 ‘적산법’, 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출한 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차 하는데 필요한 제경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법인 ‘수익분석법’이 있음.

감정평가에관한규칙(국토해양부령 제215호) 제30조[임료의 평가]에 의하면 “임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.” 라고 규정하고 있음.

따라서 임대사례비교법은 본 건과 대체·경쟁의 관계를 갖는 부동산의 임대사례가 없으며 임대사례자료의 신뢰성문제 등으로 인하여  적용이 곤란하고, 수익분석법은 총수익을 분석하여 대상 부동산으로 부터 산출되는 순수익을 구하여 필요경비를 가산하여 임료를 산정하는 것으로 논리적 모순이 있는바, 적산법에 의거 평가하였음.

적산임료를 구하는 산식은 다음과 같음.

적산임료	=	기초가격	×	기대이율	+	필요제경비

본 건 토지의 기초가격은「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제21조,「감정평가에 관한 규칙(건설부령 제460호)」제17조 등의 규정에 의거 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 평가대상토지의 위치, 형상, 이용상황, 공법상 제한 및 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가하기로 함.

2) 계단 보수 및 난간 공사

(1) 이 사건 토지에 안전하게 출입하기 위해서 이 사건 토지에 있는 철골계단에 대한 미끄럼방지 등 보수공사가 필요한지 여부, 이 사건 토지에 있는 묘지 앞에서부터 석축상단까지의 이격거리가 짧으므로 안전하게 성묘를 하기 위해서 난간 등 추락방지조치 및 이를 위한 기초공사가 필요한지 여부

철골계단에 대한 미끄럼방지, 성묘를 하기 위한 추락방지조치 등에 관한 필요성에 관하여  현장 조사시의 경험적 판단, 수집자료, 경사도, 우천시 사고 등을  근거로 판단함.

(2) 이 사건 토지에 대한 위 보수공사가 필요한 경우, 보수공사의 내용

계단 보수 및 난간공사와 관련하여 감정인의 현장조사시의 경험적 판단과 일반인의 통상적인 식견 및 관련한 업체의 보수공사실적 등의 내용을 참고하여 본 건의 합리적이고 보편· 타당한  보수공사 내용을 결정하기로 함.

(3) 이 사건 토지에 대한 위 보수공사가 필요한 경우, 이에 소요되는 보수공사의 비용

본 건 감정은 감정평가에 관한 일반이론,  감정평가에 관한 규칙 등의 규정을 적용하여 감정평가 함. 본 건 공사부분의 감정평가는 감정평가 방식 중 원가방식에 의한 원가법에 의해 평가함.

본 건 공사비 감정의 산정은 공사별 시중 가격수준, 일위대가, 실적공사비, 견적서를 조사하여 순공사원가를 산정 후, <2011년도 건축·산업환경설비공사 원가계산 제 비율 적용기준>에 의하여 각종 보험료 및 경비 및 이윤 등을 고려하여 공사금액 감정가격을 결정함.

3. 관련법령

감정평가에 관한 규칙(국토해양부령 제215호, 2010. 1.19, 일부개정)의 내용 중 본 건 감정평가에 관련한 주요 조항의 내용은 다음과 같음.

제4조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. <개정 2003.8.14>

1. "정상가격"이라 함은 평가대상토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격을, "정상임료"라 함은 대상물건이 통상적인 시장에서 임대차가 행하여지는 경우 그 대상물건의 내용에 정통한 임대차당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정임료를 말한다.

2. "거래사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 가격을 산정하는 방법을, "임대사례비교법"이라 함은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다. <개정 2010.1.19>

3. "원가법"이라 함은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가격을 산정하는 방법을 말한다.

4. "감가수정"이라 함은 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가□기능적 감가 또는 경제적 감가등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 적정화하는 작업을 말한다.

5. "적산법"이라 함은 가격시점에 있어서의 대상물건의 가격을 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

6. "수익환원법"이라 함은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법을 말한다.

7. "수익분석법"이라 함은 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말한다.

제5조 (정상가격주의) 대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 걸정함을 원칙으로 한다. 다만, 평가목적□대상물건의 성격상 정상가격 또는 정상임료로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적□성격이나 조건에 맞는 특정가격 또는 특정임료로 결정할 수 있다. <개정 2010.1.19>

제7조 (가격시점) 가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다.

제10조 (평가방식의 적용)  ①평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각호의 방식중 이 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하 "가격등"이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.

1. 원가방식 : 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2. 비교방식 : 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

3. 수익방식 : 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

②이 규칙에서 정하는 방식으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적정하게 될 요인이 있는 때에는 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 이유를 기재하여야 한다.

[전문개정 2003.8.14]

제11조 (감가수정방법)  ①감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법□정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 한다.

②제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용할 수 있다. <개정 2003.8.14>

③제1항의 내용연수는 경제적 내용연수로 한다.

제15조 (일괄평가·□구분평가·□부분평가)  ①평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

②1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

③일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 다만, 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에는 그러하지 아니하다.

제16조 (동산의 평가) 상품□원재료□반제품□재공품□제품□생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>

제17조 (토지의 평가)  ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역□이용상황□지목□주변환경등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·□생산자물가상승률 및 그 밖의 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석등 필요한 조정을 하여야 한다. <개정 2003.8.14, 2010.1.19>

②지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

③삭제 <2003.8.14>

④제1항의 규정에 의한 지가변동률은 국토의계획및이용에관한법률 제125조의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사□발표하는 평가대상토지가 소재하는 시□군□구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시□군□구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다. <개정 2003.8.14>

⑤제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사□발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다. <개정 2003.8.14>

⑥제1항 전단에 따른 그 밖의 사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호 사항으로 한다. <개정 2003.8.14, 2010.1.19>

1. 관계법령에 의한 토지의 사용□처분등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정□변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비등 유익비의 지출

6. 은행등 금융기관의 이자율의 변동

7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인등

제30조 (임료의 평가)  ①임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 임료를 평가하는 경우에는 대상물건에 대한 계약내용을 고려하여야 한다. <신설 2003.8.14>

2. 골프장 홀변경 공사비 등 감정평가

1. (골프장 관련 공사비 등) 감정평가명세표

[원고 측 주장 범위에 대한 감정결과(리베라안)]

소재지	감정대상	감정결과		비고
******* 내 ‘**도 **시 **면 **리 **-**번지 외’	가. 9개의 홀(동*홀, 동**홀, 동*홀, 동*홀, 동*홀, 동*홀, 동*홀, 서*홀, 서*홀) 변경 및 그 변경에 따른 도로계획(카트도로 및 관리도로), 조명탑 등 내부시설의 조정’에 관한 총 공사비	낙찰율 적용 전	00,000,000,000원
		낙찰율 적용 후	00,000,000,000원	낙찰율 87.75%
	나. 위 가항의 홀 변경 등 시설 변경에 대한 설계, 감리, 인허가 등에 관한 용역비 일체	낙찰율 적용 전	000,000,000원
		낙찰율 적용 후	000,000,000원	낙찰율 87.75%
	합계 (가 +나)	낙찰율 적용 전	00,000,000,000원
		낙찰율 적용 후	00,000,000,000원	낙찰율 87.75%
	다. 위 가, 나항의 홀 9개의 홀 변경 및 그 변경에 따른 도로계획, 조명탑 등 내부시설의 조정, 조경에 관한 공사를 그 공사에 수반되는 설계, 인허가를 거쳐 준공을 하는데 까지 소요되는 기간	*개월

※ 상기 공사비 및 용역비 일체 산출시 일위대가표, 표준품셈 등은 다소 높은 수준이므로 실시공단가 등을 고려하여 낙찰율을 적용하는 것도 타당하다고 판단되어 2000.7.31 이후 수의계약시 1차 낙찰율 87.75% (조달청)를 적용하여 산정한 가격도 병행하여 제시하며, 재판부 판단시 참고하시기 바랍니다.

[피고 측 주장 범위에 대한 감정결과(LH안)]

소재지	감정대상	감정결과		비고
******* 내 ‘**도 **시 **면 **리 **-**번지 외’	가. 3개의 홀(동**홀, 동*홀, 동*홀) 변경 및 그 변경에 따른 도로계획(카트도로 및 관리도로), 조명탑 등 내부시설의 조정에 관한 총 공사비	낙찰율 적용 전	0,000,000,000원
		낙착율 적용 후	0,000,000,000원	낙찰율 87.75%
	나. 위 가항의 홀 변경 등 시설 변경에 대한 설계, 감리, 인허가 등에 관한 용역비 일체	낙찰율적용 전	000,000,000원
		낙착율 적용 후	000,000,000원	낙찰율 87.75%
	합계 (가 + 나)	낙찰율적용 전	0,000,000,000원
		낙착율 적용 후	0,000,000,000원	낙찰율 87.75%
	다. 위 가, 나항의 홀 변경 및 그 변경에 따른 도로계획, 조명탑 등 내부시설의 조정, 조경에 관한 공사를 그 공사에 수반되는 설계, 인허가를 거쳐 준공을 하는데 까지 소요되는 기간	*개월

[감정인 의견에 의한 감정결과(절충안)]

소재지	감정대상	감정결과		비고
******* 내 ‘**도 **시 **면 **리 **-**번지 외’	가. 7개의 홀(동**홀, 동*홀, 동*홀, 동*홀, 동*홀, 서*홀, 서*홀) 변경 및 그 변경에 따른 도로계획(카트도로 및 관리도로), 조명탑 등 내부시설의 조정’에 관한 총 공사비	낙찰율 적용 전	0,000,000,000원
		낙착율 적용 후	0,000,000,000원	낙찰율 87.75%
	나. 위 가항의 홀 변경 등 시설 변경에 대한 설계, 감리, 인허가 등에 관한 용역비 일체	낙찰율 적용 전	000,000,000원
		낙착율 적용 후	000,000,000원	낙찰율 87.75%
	합계 (가 + 나)	낙찰율 적용 전	0,000,000,000원
		낙착율 적용 후	0,000,000,000원	낙찰율 87.75%
	다. 위 가, 나항의 홀 9개의 홀 변경 및 그 변경에 따른 도로계획, 조명탑 등 내부시설의 조정, 조경에 관한 공사를 그 공사에 수반되는 설계, 인허가를 거쳐 준공을 하는데 까지 소요되는 기간	*개월

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가 개요

본 건은 <****지구 ****사업*차>에 편입되는 ******** 부지 내 일부인 **도 **시 **면 **리 **-**번지 등이 수용됨에 따라 골프장의 기존 컨디션 유지를 위해 불가피하게 진행되어야 하는 ① 일부 홀 변경 및 그에 따른 도로계획, 조명탑 등 내부시설의 조정, 조경에 관한 총 공사비, ② 홀 변경 등에 대한 설계, 감리, 인허가 등에 관한 용역비 일체, ③ 홀 변경 등에 따른 공사에 수반되는 설계, 인허가, 준공을 하는데 소요되는 기간에 대한 감정평가임.

다만, 변경되는 홀에 관해서는 원고 측의 주장 범위 및 피고 측의 주장 범위, 그리고 감정인의 의견에 따른 범위로 구분하여 각각 감정결과를 도출하기로 함.

2) 평가방법

(1) 본 ***CC의 일부 토지의 수용으로 인한 기존 컨디션 유지를 위하여 공사범위 및 그 공사비, 용역비 일체 그리고 공사기간의 판단을 위하여 다수의 자료수집 및 전문가의 자문을 얻어 공정하고 정당하게 판단 및 산출하였음.

(2) 홀 변경 등에 수반되는 공사비는 시중 논문, 신문, 나라장터 입찰 내용 등 참고가 될 자료를 다수 수집하여 참고하였으며, 건설공사의 표준품셈 및 한국물가정보, 대한건설협회 거래가격, 유통물가 등의 가격자료 등을 고려하여 가격조사기간의 공사비를 산출하되, 가격시점으로의 시점수정과 건설공사 낙찰율을 적용하여  최종적인 공사비를 판단하였음.

(3) 홀 변경 등 시설 변경에 대한 설계, 감리, 인허가 등 용역비 일체는 시중 논문, 신문, 나라장터 입찰 내용 등 참고가 될 자료를 다수 수집하여 참고하여 판단하였음.

(4) 홀 변경 등 공사에 수반되는 설계, 인허가를 거쳐 준공하는데 소요되는 기간은 신문, 나라장터 입찰 내용 등 참고가 될 자료를 다수 수집하여 참고하여 판단하였음.

(5) 본 감정인은 원고 및 피고 주장에 대한 홀 변경 등의 범위를 충분히 검토하되, 헌법 제23조 제3항에 의한 정당한 보상을 위하여 전문가적 판단과 경험, 양심에 근거하여 홀 변경 등의 범위를 판단하였으며, 그에 따른 공사비 및 용역비 그리고 설계에서 준공까지 소요되는 기간을 판단하였음.

(6) 이하에서는 원고 측의 주장 범위에 대한 공사비와 용역비 일체 및 공사기간과 피고 측의 주장 범위에 대한 공사비와 용역비 일체 및 공사기간, 그리고 본 감정인이 제시하는 범위에 대한 공사비와 용역비 일체 및 공사기간을 각각 감정함.

3. 골프장 홀변경 공사 영업보상

1. (영업손실보상) 감정평가명세표

소재지	감정대상	공사범위	코스안	영업손실보상액	비고
******** 내 ‘**도 **시 **면 **리 **-**번지 외’	라. 총 공사기간 동안의 영업손실	***안 (원고측 주장)	※평가명세표Ι참조	000,000,000원
		**안 (감정인)	※평가명세표Ⅱ참조	000,000,000원
		**안 (피고측 주장)	※평가명세표Ⅲ참조	000,000,000원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1)  감정평가 개요

본 건은 <******지구 ****사업**차>에 편입되는 ******** 부지 내 일부인 **도 **시 **면 **리 **-**번지 등이 수용됨에 따라 골프장의 기존 컨디션 유지를 위해 불가피하게 진행되어야 하는 이사건 골프장의 홀변경 및 그 변경에 따른 도로계획, 조명탑 등 내부시설의 조정, 조경에 관한 공사를 그 공사에 수반되는 설계, 인허가를 거쳐 준공하기까지(총 공사기간동안)의 영업손실에 대한 감정평가임.

2) 감정평가 방법

본건 영업의 손실 등에 대한 보상은 「토지보상법」 제77조(영업의 손실 등에 대한 보상), 동법 시행규칙 제45조(영업손실 보상대상인 영업) 내지 제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) 등 관계법령에 의거 우선 보상대상여부를 판단하고, 원고․감정인․ 피고별 공사범위 주장에 따른 코스안을 각각 검토하여 각 경우별 적정코스를 선정하는 단계를 거친 후 이에 따른 적정한 영업손실보상액을 평가하기로 함.

3. 관련 법·제도

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) ① 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다.

③ 휴직하거나 실직하는 근로자의 임금손실에 대하여는 「근로기준법」에 따른 평균임금 등을 고려하여 보상하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준, 제2항에 따른 실제 경작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」

제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다.

1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적·물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제5조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.

2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

제47조(영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가) ① 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우의 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 다음 각호의 비용을 합한 금액으로 평가한다.

1. 휴업기간중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무하여야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용

2. 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액

3. 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로 인하여 소요되는 부대비용

②제1항의 규정에 의한 휴업기간은 3월 이내로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간으로 하되, 그 휴업기간은 2년을 초과할 수 없다.

1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 3월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우

2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우

③공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실 및 영업규모의 축소에 따른 영업손실은 다음 각 호에 해당하는 금액을 더한 금액으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항에 따른 평가액을 초과하지 못한다.

1. 해당 시설의 설치 등에 소요되는 기간의 영업이익

2. 해당 시설의 설치 등에 통상 소요되는 비용

3. 영업규모의 축소에 따른 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액

④영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우의 영업손실은 임시영업소의 설치비용으로 평가한다. 이 경우 보상액은 제1항의 규정에 의한 평가액을 초과하지 못한다.

⑤제46조제3항 전단은 이 조에 따른 영업이익의 평가에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 「통계법」 제3조제3호에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 3개월을 초과하는 경우에는 3개월분의 가계지출비를 기준으로 한다)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다.

⑥제45조제1호 단서에 따른 임차인의 영업에 대한 보상액 중 제1항제2호의 비용을 제외한 금액은 제1항에 불구하고 1천만원을 초과하지 못한다.

<영업보상평가지침>

제10조【영업이익의 산정】 ① 영업의 폐지에 대한 손실의 평가시에 영업이익의 산정은 당해 영업의 최근 3년간 (특별한 사정에 의하여 정상적인 영업이 이루어지지 아니한 연도를 제외한다. 이하 같다)의 평균 영업이익을 기준으로 한다. 다만, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 당해 공고 또는 고시일 전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2000.4.18, 2002.2.1, 2003.2.14>

② 당해영업의 실제 영업기간이 3년 미만이거나 영업시설의 확장 또는 축소 기타 영업환경의 변동 등으로 인하여 최근 3년간의 영업실적을 기준으로 영업이익을 산정하는 것이 곤란하거나 현저히 부적정한 경우에는 당해영업의 실제 영업기간 동안의 영업실적이나 그 영업시설규모 또는 영업환경의 변동이후의 영업실적을 기준으로 영업이익을 산정할 수 있다. <개정 2000.4.18, 2002.2.1>

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 영업이익의 산정은 평가의뢰자 또는 영업행위자가 제시한 자료 등에 의한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당되는 경우에는 당해 영업의 최근 3년간의 평균(추정) 매출액 등에 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 일반적인 영업이익률을 적용하거나 국세청장이 고시한 표준소득률 등을 적용하여 당해 영업의 영업이익을 산정할 수 있다. 이 경우에 추정매출액 등은 당해영업의 종류·성격·영업규모·영업상태·영업연수·배후지상태 기타 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 동종유사규모영업의 최근 3년간의 평균매출액 등을 고려하여 결정한다. <개정 2007.2.14>

1. 영업이익 등 관련 자료의 제시가 없는 경우 <개정 2007.2.14>

2. 제시된 영업이익 등 관련 자료가 불충분하거나 신빙성이 부족하여 영업이익의 산정이 사실상 곤란한 경우 <개정 2007.2.14>

3. 기타 제시된 영업이익 등 관련 자료에 의하여 산정된 영업이익이 같은 공익사업 시행지구 등 당해 영업의 인근지역 또는 동일수급권안의 유사지역에 있는 동종 유사규모 영업의 영업이익과 비교하여 현저히 균형을 이루지 못한다고 인정되는 경우 <개정 2007.2.14>

④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 영업이익의 산정시에 당해영업의 영업활동과 직접 관계없이 발생되는 영업외손익 또는 특별손익은 고려하지 아니하며, 개인영업의 경우에는 자가노력비상당액을 비용으로 계상하지 아니한다. <신설 2003.2.14>

⑤ 개인영업으로서 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 산정된 영업이익이 법시행규칙 제46조제3항 후단의 규정에 따라 다음 산식에 의하여 산정된 금액에 미달되는 경우에는 다음 산식에 의하여 산정된 금액을 당해 영업의 영업이익으로 본다. 이 경우에 둘 이상 업종의 영업이 동일사업장에서 공동계산으로 행하여진 경우에는 이를 하나의 영업으로 본다. <신설 2003.2.14>

영업이익 〓 「통계법」 제3조제4호에서 규정한 통계작성기관이 동법 제8조의 규정에 의한 승인을 얻어 작성·공표한 제조부문 보통인부의 노임단가 × 25(일) × 12(월)

제14조【영업의 휴업 등 평가대상】 영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가는 다음 각 호의 1에 해당되는 것으로서 평가의뢰자가 법 시행규칙 제16조의 규정에 의하여 평가 의뢰한 경우에 행한다.  <개정 95.6.26, 2003.2.14>

1. 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우 <신설 2003.2.14>

2. 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 잔여시설을 보수하지 아니하고는 당해 영업을 계속할 수 없는 경우 <신설 2003.2.14>

3. 기타 영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우

제15조【영업손실의 평가】 ① 공익사업의 시행으로 인하여 영업장소를 이전하여야 하는 경우에 영업 손실의 평가는 다음 산식에 의한다. <개정 2003.2.14, 2007.5.29>

평가가액＝ (영업이익×휴업기간)＋인건비 등 고정적비용＋영업시설․원재료․제품 및 상품(이하 “영업시설등”이라 한다)의 이전에 소요되는 비용＋영업시설 등의 이전에 따른 감손상당액＋이전광고비 및 개업비 등 기타 부대비용

② 공익사업에 영업시설의 일부가 편입됨으로 인하여 잔여시설에 그 시설을 새로이 설치하거나 보수하지 아니하고는 그 영업을 계속할 수 없는 경우의 영업손실 및 영업규모의 축소에 따른 영업손실의 평가는 다음 산식에 의한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 평가가액을 초과하는 경우에는 제1항의 규정에 의한 평가가액으로 한다.

평가가액 ＝ (영업이익 × 설치 또는 보수기간) ＋ 인건비 등 고정적비용

＋ 설치 또는 보수 등에 소요되는 통상비용＋  영업규모의 축소에 따른 영업용 고정자산․원재료․제품 및 상품 등의 매각손실액

③ 영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우에 영업손실의 평가는 임시영업소의 설치비용으로 한다. 다만, 그 설치비용이 제1항의 규정에 의한 영업손실 평가가액을 초과하는 경우에는 제1항의 규정에 의한 평가가액을 한도로 한다. <신설 2003.2.14, 개정 2007.2.14>

④ 건축물의 일부가 공익사업에 편입되는 경우로서 그 건축물의 잔여부분을 보수하여 사용할 수 있는 관계로 그 건축물의 잔여부분을 법시행규칙 제35조제2항의 규정에 의하여 보수비로 평가하는 경우에 있어서 그 건축물의 잔여부분이 관계법령의 규정에 의한 당해 영업의 영업시설기준 등에 미달이 되어 그 건축물 내에서 당해 영업을 계속할 수 없는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 영업손실액을 평가할 수 있다. <신설 2003.2.14>

제16조【영업이익의 산정】 ① 영업의 휴업 등에 대한 영업손실의 평가시에 영업이익의 산정은 제10조의 규정을 준용한다. 다만, 계절영업으로서 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 산정하는 것이 현저히 부적정한 경우에는 실제 이전하게 되는 기간에 해당되는 월의 최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 산정할 수 있다. <개정 98.2.17, 2000.4.18, 2002.2.1, 2003.2.14, 2007.5.29>

②제1항의 규정에 의한 영업이익을 산정하는 경우 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 ｢통계법｣ 제3조제4호에 따른 통계작성기관이 조사․발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비(휴업기간이 3개월을 초과하는 경우에는 3개월분의 가계지출비를 기준으로 한다)에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다. <신설 2007.5.29>

제17조【휴업·보수기간】 ① 영업장소를 이전하는 경우에 평가의뢰자로부터 당해영업에 대한 휴업기간의 제시가 있는 때에는 이를 기준으로 하고, 휴업기간의 제시가 없는 때에는 특별한 경우를 제외하고는 3월로 하되 평가서에 그 내용을 기재한다. <개정 98.2.17>

② 영업시설을 잔여시설에 새로이 설치하거나 보수하는 경우에 평가의뢰자로부터 그 설치 또는 보수기간(이하 이 조에서 “보수기간 등”이라 한다)의 제시가 있는 때에는 이를 기준으로 하고, 보수기간 등의 제시가 없는 때에는 3월로 하되, 평가서에 그 내용을 기재한다. 다만, 영업시설의 특성이나 보수 등의 규모 등에 비추어 당해영업의 보수기간 등이 3월을 초과한다고 특별히 인정되는 경우에는 평가의뢰자로부터 당해영업의 보수기간 등을 제시받아 정한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14>

③ 제1항에서 “특별한 경우”라 함은 법시행규칙 제47조제2항에서 규정한 것으로서 다음 각 호의 1에 해당되는 경우를 말하며, 당해영업이 다음 각 호의 1에 해당되는 때에는 평가의뢰자로부터 휴업기간을 제시받아 당해영업의 휴업기간을 정하되, 2년을 초과하지 못한다. <개정 2003.2.14>

1. 당해 공익사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인하여 3월 이상의 기간동안 영업을 할 수 없는 경우 <개정 2003.2.14>

2. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 당해 영업의 고유한 특수성으로 인하여 3월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우 <개정 2003.2.14>

제18조【인건비 등 고정적비용】 인건비 등 고정적비용은 영업장소의 이전 등으로 인한 휴업·보수기간 중에도 영업활동을 계속하기 위하여 지출이 예상되는 다음 각 호의 비용 중에서 당해영업에 해당되는 것을 더한 금액으로 한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14>

1. 인건비 : 휴업·보수기간 중에도 휴직하지 아니하고 정상적으로 근무하여야 할 최소인원(일반관리직 근로자 및 영업시설 등의 이전·설치 계획 등을 위하여 정상적인 근무가 필요한 근로자 등으로서 보상계획의 공고가 있는 날 현재 3월이상 근무한 자에 한한다)에 대한 실제지출이 예상되는 인건비 상당액. 이 경우에 법시행규칙 제51조제1호의 규정에 의한 휴직보상을 하는 자에 대한 인건비 상당액은 제외한다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14>

2. 제세공과금 : 당해영업과 직접 관련된 제세 및 공과금 <개정 2002.2.1>

3. 임차료 : 임대차계약에 의하여 휴업 등과 관계없이 계속 지출되는 비용

4. 감가상각비 : 무형고정자산의 감가상각비상당액 및 유형고정자산의 진부화에 따른 감가상각비상당액. 다만, 유형고정자산으로서 이전이 사실상 곤란하여 취득하는 경우에는 제외한다.

5. 보험료 : 화재보험료 등

6. 광고선전비 : 계약 등에 의하여 휴업 중에도 계속 지출되는 광고비 등

7. 기타비용 : 비용항목 중 휴업기간 중에도 계속 지출하게 되는 위 각 호와 유사한 성질의 것

제19조【영업시설등의 이전에 소요되는 비용】 영업시설등의 이전에 소요되는 비용은 영업시설 및 재고자산의 이전비용을 더한 금액으로 하되 다음과 같이 산정한다. <개정 95.6.26, 98.2.17, 2003.2.14, 2007.5.29>

1. 영업시설은 건축물·공작물 등 지장물로서 평가한 것을 제외한 동력시설, 기계·기구, 집기·비품 기타 진열시설 등으로서 그 시설의 해체·운반·재설치 및 시험가동 등에 소요되는 일체의 비용(점포영업 등의 경우에는 영업행위자가 영업시설 이전시에 통상적으로 부담하게 되는 실내장식 등에 소요되는 비용을 포함한다)으로 하되 개량 또는 개선비용을 포함하지 아니한 것으로 한다. 다만, 이전에 소요되는 비용이 그 물건의 취득가액을 초과하는 경우에는 그 취득가액을 시설이전비로 보며, 영업시설의 재설치 등으로 인하여 가치가 증가되거나 내용연수가 연장된 경우에는 그 가치 증가액 상당액 등을 뺀 것으로 한다. <개정 2003.2.14>

2. 재고자산은 해체·이전·재적치 등에 소요되는 일체의 비용으로 하되, 재고자산 중 영업활동에 의하여 이전 전에 감소가 예상되거나 가격에 영향을 받지 아니하고 현 영업장소에서 이전 전에 매각할 수 있는 것에 대한 이전비용은 제외한다. <개정 2003.2.14>

제20조【이전거리의 산정】 영업시설 등의 이전에 따른 이전거리의 산정은 동일 또는 인근 시·군·구에 이전장소가 정하여져 있거나 당해 영업의 성격이나 특수성 기타 행정적 규제 등으로 인하여 이전가능한 지역이 한정되어 있는 경우에는 그 거리를 기준으로 하고, 이전장소가 정하여져 있지 아니한 경우에는 이전거리를 30킬로미터 이내로 한다.

제21조【감손상당액의 산정】 ① 영업시설등의 이전에 따른 감손상당액의 산정은 현재가액에서 이전후의 가액을 뺀 금액으로 하되 특수한 물건의 경우에는 전문가의 의견이나 운송전문업체의 견적 등을 참고한다. 다만, 이의 산정이 사실상 곤란한 경우에는 상품 등의 종류·성질·파손가능성 유무·계절성 등을 고려하여 현재가액의 10퍼센트 상당액 이내에서 결정할 수 있다. <개정 2003.2.14, 2007.5.29>

② 영업장소의 이전으로 인하여 본래의 용도로 사용할 수 없거나 현저히 곤란한 영업시설등에 대하여는 제1항의 규정에 불구하고 제12조의 규정을 준용한다. <개정 2007.5.29>

제22조【기타부대비용】 영업장소의 이전에 따른 기타 부대비용은 이전광고비 및 개업비 등 지출상당액으로 한다. <신설 2003.2.14>

제22조의2【매각손실액의 산정】 영업규모의 축소에 따른 영업용 고정자산․원재료․제품 및 상품 등의 매각손실액의 산정은 제12조의 규정을 준용한다.

[본조신설 2007.5.29]

제23조【임시영업소 설치비용】 영업을 휴업하지 아니하고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 경우에 임시영업소설치비용의 평가는 다음과 같이 한다. <개정 2003.2.14, 2007.2.14>

1. 임시영업소를 임차하여 설치하는 경우에는 임시영업기간 중의 임차료 상당액과 설정비용 등 임차에 필요하다고 인정되는 기타 부대비용을 더한 금액으로 한다.

2. 임시영업소를 가설하는 경우에는 지대상당액과 임시영업소 신축비용 및 해체·철거비를 더한 금액으로 하되 해체철거시에 발생자재가 있을 때에는 그 가액을 뺀 금액으로 한다.

4. 관리비

1. (관리비) 감정평가명세표

소재지	감정대상	감정결과	비 고
*****시 **구 **동 **-*번지 지하*층 ***.**m² (전용 및 공용부분) 또는 ***.**m² (전용부분)	1.서울시내 건축물을 임대하였을 경우에 임차인에게 부과될 일반관리비산정기준은 여하한지(전용부분에 대한 전기요금, 상하수도요금 등 공공요금은 제외되는지)	법적·제도적 관리비 산정기준은 없음. 다만 물리적·위치적 유사성이 있고 대체가능성이 있는 유사건물의 주변시세에 따라 평(3.3m²)당 일정액으로 산정함이 임대관례임.(전용부분에 대한 전기요금, 상하수도요금 등 공공요금은 관리비 산정에 포함하여 산정되는 것으로 판단함.)
	2.교통유발금, 시설물 환경부담금 등은 일반관리비에 임대차계약상 임대차목적물의 임대면적(전용부분 및 공유부분)을 기준으로 안분되어 산입되는지	교통유발부담금은 원칙적으로 소유자(임대자)가 부담주체이나, 계약당사자간의 약정에 따라 임차인이 부담할 수 있음. 환경개선부담금은 소유자 또는 점유자가 부담하되 소유자는 임차인에게 부담액을 구상할 수 있음. 이들은 임대면적을 기준으로 각층에 안분 부담함.
	3.일반관리비산정에 있어서 임대목적물의 사용마모에 따른 감가상각비가 반영되어 산정되는 것이 부동산거래의 일반상례인지	임대목적물의 사용마모에 따른 감가상각비는 건축물의 임료에 포함된다고 보는 것이 타당하며, 임차인에게 부담되어지는 관리비에 드물게 포함한다는 이론이 한 건 조사되고 있는 것으로 보아 임대료에 포함 안됐을 경우에는 관리비로 산정될 수 있을 것으로 사료됨.
	4.엘리베이터가 설치되어 있는 임대건물1층(지하층에서 엘리베이터가 가동되어 지표면과 일치된 건물부분)을 임대하였을 경우에 위 건물에 설치되어 있는 엘리베이터의 운행과 관련하여 이에 소요될 관리비를 안분 부과함에 있어서 1층이라는 이유로 1층 이외의 다른 층과 그 관리비산정기준이 달라지고 있는 것이 서울시내 임대건물의 임대관례인지	오피스빌딩의 경우 엘리베이터 운영과 관련된 관리비를 1층과 그 외의 층과 구분하여 관리비를 산정하지 않는 것으로 조사되나 이 또한 규약으로 달리 적용하기도 하는 것으로 조사되고 있음. 본 건의 경우 구조가 특이하고 E/L 사용과는 관계가 별로 없으므로 관리비 산정에 감안하지 않아야 할 것으로 사료됨. (E/L 사용 및 기타 불리한 점을 고려해 본 건 관리비는 3.3m²당 *만원으로 판단함.)

소재지	감정대상	감정결과	비 고
*****시 **구 **동 **-*번지 지하*층 ***.**m² (전용 및 공용부분) 또는 ***.**m² (전용부분)	5.위 감정대상건물로서 임대차목적물(전용+공용부분) ***.**m² 및 전용부분 ***.**m²별로 각 일반관리비로서 일반 상관례 및 이건 임대건물을 임차하고 있는 다른 임차인들과 사이의 관리비내역을 감안하여 볼 때 일반관리비로서 ****년**월**일 이래 현재까지 적정일반관리비가 얼마가량인지 (원고 측은 측량면적 **.*m²을 기준하여 관리비를 산정할 것을 요청함.)	전용부분 및 공용부분(***.**m²)을 기준한 적정 관리비
		※ 평가명세표Ⅰ 참조 (총계: 00,000,000원. 부가세포함. 천원미만 절사)
		전용부분(***.**m²)[전용+공용부분 환산면적=***.**m²]을 기준한 적정관리비
		※ 평가명세표Ⅱ 참조 (총계: 00,000,000원. 부가세포함. 천원미만 절사)
		원고 측이 제시한 측량면적(**.*m²)[전용+공용부분 환산면적= ***.**m²] 을 기준한 적정 관리비
		※ 평가명세표Ⅲ 참조 (총계: 00,000,000원. 부가세포함. 천원미만 절사)
	6.전용부분의 전용에 따른 전기요금, 상하수도요금, 온수가스비 등 공공요금을 일반관리비에 산입하여 부과하는 것이 일반 상관례인지	본 건과 같이 구분소유건축물이 아니며, 전기요금 및 상하수도요금이 건물전체에 대하여 공공기관에서 청구되고 있는 경우 임대인이 관리비 명목으로 징수하여 대납하는 것이 일반적임.

※ 관리비 산정기간은 ****.**.**부터 현재까지인바, 전기요금, 수도요금 등의 청구금액을 산정 가능한 가격조사완료일이 포함된 ****.**.**일까지로 봄. 단, 전기요금, 수도요금 등은 ****.**월분이 아직 청구되지 않고 있으므로 이를 제외하였고, 추후 별도로 청구할 수 있을 것임.

※ 피고 측의 감정신청사항 뿐만 아니라 원고 측의 감정에 관한 의견서를 참조하여 평가하였으며 **.*m²(전용부분)은 측량감정서상의 면적에 의하였고 적정한 공유면적을 고려함.

※감정신청사항은 '일반관리비'라는 용어를 사용하고 있으나, 전반적인 내용을 고려할 때 관리비의 항목 중 일반관리비를 말하는 것이 아니고 포괄적인 관리비를 의미하는 것으로 보고 평가함.

※본 감정은 부가세를 포함하였으며, 부가세 부분을  공제해야 할 경우에는 합계금액에서 뺀 후 적용하면 될 것임.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 본 건 감정은 감정평가에 관한 규칙 제10조(평가방식의 적용)의 평가 3방식 중 비교방식에 의하여 본 건 및 인근 유사사례를 다수 수집하여 적정한 감정결과를 산출하기로 함.

또한 빌딩 관리비 산정기준과 관련된 법적·제도적 기준이 있는지 살펴보고 만약 관리비관련 기준이 존재한다면 그에 따르기로 하면 되나 관련규정이 적절하지 않거나 없는 경우에는 시중의 빌딩관리비와 관련한 논문과 연구사례 등의 제 이론과 관행을 참조함.

2) 빌딩의 임대차와 관련한 일반관행을 조사하기 위해서 인근의 대상과 물리적 위치적 유사성을 갖고 대체성 있는 빌딩들의 관리비 관련 내용들을 다수 조사하기로 하면 본 건 관련 주장사항과 본 건의 개별성을 고려하여 평가하기로 함.

즉, 본건의 물리적 상태와 위치 및 주위환경 등을 종합적으로 참작하여 평가인의 경험적 식견과 전문적인 판단에 의함.

3) 원·피고 주장을 검토한바, 임대차계약상 규정된 이외의 문제(관리비 등)에 대하여는 추후 원고와 피고 사이에 별도 합의에 의하기로 하되, 일반 상관례에 준하기로 하였다고 하였으나, 아직 그 합의가 이루어지지 않은 상황인 점을 착안하고 관련이론, 시중관행을 상세히 조사하여 공정·타당한 감정결과를 산출하기로 함.

5. H빔 물량, 시가 등

1. (H빔 등 ) 감정평가총괄표

감정사항	감정결과				비고
1. 피고가 보관하고 있는 물량	원고주장		H빔은 총 460,269 kg(=141,670+318,599) 중 일부만 현장에 있으며, 그 외 목록물건은 확인되지 않는다고 함.		"평가명세표1" 참조
	피고주장		H빔(300*200) 150톤 (=**리 67톤+*동 83톤)만 피고 사용 또는 보관함을 인정함.
	실측결과		***시 **리 야적장	44,939 kg (=4,406+40,533)
			** **구 *동(피고 인정)	83,000 kg
2. 피고가 보관하고 있지 않은 물량에 대한 시가	가격 시점	****.**.**	피고가 인정한 H빔(300*200) 150톤을 제외한 잔여 물량에 대한 시가임.		"평가명세표2" 참조
			000,000,000 원
3. 별지 목록 전체물량의 시가	가격 시점	****.**.**	000,000,000 원		"평가명세표3" 참조
4. 별지목록 전체의 임대료	임대 기간	****.**.** ∼ ****.**.**	월 임료	00,000,000원	"평가명세표4" 참조
			기간 임료	000,000,000원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가개요

(1) 본 건은 원고가 반환 받아야 할 H-BEAM 등 중 피고가 현재 보유하고 있는 것의 물량을 파악하고, 미보유 물량에 대한 시가를 산출하며, 피고가 반환을 지연함으로 인한 손해액으로 월 임대료를 산정하는 감정평가임.

(2) 본 건 감정은 감정평가에 관한 일반이론, 감정평가에 관한 규칙, 원·피고 주장사항, 시중임대사례, 시가사례 등을 고려하여 적정한 평가금액을 판단하여 결정함.

2) 감정평가방법 적용

(1) 별지 목록 중 피고가 **도 ****시 **면 **리 ***-*,*,* 및 *****시 **구 *동 ***-*번지에 보관하고 있는 물량 에 보관하고 있는 물량.

원고에 따르면, 본 건 소재지에는 H-BEAM (300*300), H-BEAM (300*200)만 존재한다고 주장함.

H-BEAM의 경우 공칭치수는 300*300, 300*200이나, 단면치수(H*B*t1*t2)는 표준단면치수가 아니라 그 값이 다양하므로 직접 번호표를 붙여가면서 실측함. 다만 길이 측정에 있어서는  H-BEAM 특성상 이동이 곤란하여 일부는 정확한 실측이 불가능하여 달관법으로 측정함.

단위무게는 본 건 H-BEAM(H*B*t1*t2)이 표준단면치수가 아니므로 표준단위무게를 적용하지 못하므로 아래와 같이 산정함.

단위무게 = {(B*t2*2)+(H-t2*2)*t1+[(2r)²-3.14*r²]}*7.85

따라서 H-BEAM중량은 단위무게와 길이를 곱하여 산정함.

(2) 별지 목록 중 피고가 보관하고 있지 않은 물량에 대한 시가

시가는 공사완료 후 본 건을 반납하기로 한 시점(****.**.**)과 현 시가(가격조사완료일, ****.**.**)를 각각 산정하되, 감정평가에 관한 규칙 제16조에 의거하여 평가함.

제16조 (동산의 평가) 상품□ 원재료□ 반제품 □재공품□ 제품 □생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다.

즉 본 건 시가감정은 거래사례비교법을 원칙으로 하되. 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 않은 경우 원가법을 적용하되, 시장의 가격자료 등을 고려하여 적정시가를 결정하기로 함.

(3) 별지 목록 중 월 임대료

월 임대료는 공사완료 후 본 건을 반납하기로 한 시점(****.**.**)을 임대개시시점으로 보고, 감정평가에 관한 규칙 제30조에 의거하여 평가결론을 도출함.

감정평가에 관한 규칙 제30조 (임료의 평가)

①임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 임료를 평가하는 경우에는 대상물건에 대한 계약내용을 고려하여야 한다.

즉, 본 건 월 임대료는 임대사례비교법에 의함을 원칙으로 하나, 이에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 적산법을 적용하되, 시장의 임료자료 등을 고려하여 적정한 임대료를 평가함. 다만, 수익분석법은 총수익을 분석하여 대상물건으로 부터 산출되는 순수익을 구하여 필요경비를 가산하여 임료를 산정하는 것으로 논리적 모순이 있으므로 적용하지 않기로 함.

5. 비상장주식

1. (비상장주식 ) 감정평가명세표

감정대상		기준시점	의뢰주식수	1주당 가액(원)	감정평가액(원)	비고
㈜***의 출자지분	원고	****.**.**.	5,000	000,000	0,000,000,000
	피고		5,000	000,000	0,000,000,000
	계		10,000	000,000	0,000,000,000

※ 본건 기준시점은 감정당시로써, 원고 측은  ****.**.**.경에 비상장주식을 평가하기 위한 ****.**.**.∼****.**.**. 결산자료를 제출받았으며, 본건 평가기준일은 ****.**.**.로 결정함.

※ 원고 및 피고 측의 재무상태표, 손익계산서 등 결산자료는 별도의 감사를 받지 않은 것으로 보여짐.  본건 당사자들은 결산 자료의 신뢰 여부를 판단할 만한 자료를  제시하지 않고 있으며, 본 감정인은 이들이 제출한 결산자료가 신뢰할 만하다는 전제하에 평가하였음. 본건은 상속세 및 증여세법에 의한 비상장주식 평가로서 감정평가방법의 한계점은 페이지 395쪽∼422쪽을 참고하시기 바람.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본건은 상속세 및 증여세법에 따른  주식회사 ***의 출자지분(원고 50%, 피고 50%)의 가치평가로서,  기준시점은 ****.**.**.(평가기준일)로 하며, 원고 및 피고 측이 제출한 재무상태표, 손익계산서 등 결산자료를 기준으로 비상장주식을 평가함.

상속세 및 증여세법상 비상장주식의 평가방법을 적용하되, 실제매매가 존재하지 아니하므로 <보충적 평가방법>에 의한 평가금액을 산정하기로 함.   즉, 1주당 비상장주식 평가액은 1주당 순손익가치와 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액함.

1주당 순손익가치는 평가기준일 이전 최근 3년간의 순손익금액을 매사업연도말 현재의 발행주식 총수로 나누어 매연도별 1주당 순손익액을 산정하고, 매연도별 1주당 순손익액을 평가기준일로부터 가까운 연도부터 3:2:1의 가중치로 평균하여 1주당 가중평균 순손익액을 계산한 후 가중평균한 1주당 순손익액을 10%로 나눈 금액을 1주당 순손익가치로 계산함.

상속세법상 순자산가치에 의한 주식평가는 법인의 자산총액에서 부채를 차감한 순자산가액을 기준으로 주식평가액을 산정한 것을 의미하며, 순자산가액을 평가기준일(2013.3.31.) 현재의 발행주식 총수로 나누어 1주당 순자산가치를 계산함.

7. 상표권

1. ( 상표권 ) 감정평가명세표

원․피고	감정대상 상표권 등록번호	감정가격	비고
채권자: *** ******** 채무자: ****(*)	1. 제 *******호 2. 제 ******호	000,000,000원 (일괄)

※ 본 건 상표권 감정평가는 본 감정인이 성실하고 공정하게 감정평가에 임하였으나 감정평가상의 일정한 한계가 있음을 밝히며, 평가보고서 마지막 부분인 “Ⅸ. 본 건 상표권 평가방법의 한계”를 유의하여 적용 및 판단 할 것을 유의하시기 바람.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1. 본 건 상표권은 감정평가에 관한 규칙 등 관련법률 평가 규정에 의거하여 원칙적으로 수익환원법( 할인현금수지분석법 : DCF법)으로 평가하였음.

2. 본 건은 채무자[****(*)] 소유의 상표권 2종에 대한 감정평가로서 평가는 상표권 2종을 일체로 평가하였음.

3. 본 건의 평가는  화의신청관련서류, (주)한국신용평가정보의 신용분석보고서 및 기타 동종업체의 관련 자료(기업경영분석자료, 제약산업통계자료, 의약품산업분석보고서 등)와 관련산업 전문가 조사결과 등을  근거로 평가하였음.

8. 영업권

1. ( 영업권 ) 감정평가명세표

원․피고	감정대상	감정가격	비고
원고: ****** 피고: *** 외 *명	영업권	00,000,000원

※ 본 건 영업권 감정평가는 본 감정인이 성실하고 공정하게 감정평가에 임하였으나 감정평가상의 일정한 한계가 있음을 밝히며, 평가보고서 마지막 부분인 “Ⅸ. 본 건 영업권 평가방법의 한계”를 유의하시기 바람.

※ 가격시점은 원고 측이 제시한 기간(****.**.** ∼ ****.**.**.) 중 시작일자인 ****.**.**로 봄.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가 개요

본건은 ****사업의   ****.**.** ∼ ****.**.**자 참고자료상의 매출액, 보증금 및 웨딩사업 당시 지출하였던 각종경비, 임금 등을 고려할 때 산출되는 영업권의 평가임.

본 건의 영업권 평가는  관련법제, 감정평가 제 이론, 당사자가 제출한  관련서류,  기타 동종업계의 수익배분구조 등 관련 자료와 관련업종의 시장분석 자료 등을  근거로 평가하였음.

2) 평가방법

본 건 평가는 「감정평가에 관한 규칙」 및 감정평가에 관한 일반이론에 근거하여 평가하였음. 본 건에서 영업권의 평가는 영업권의 의의와 평가목적에 가장 부합하는 수익환원법에 의함.

본 건 영업권의 평가는 ****의 기업가치를 산정한 후 자산가치를 차감하여 결정하는 수익환원법을 활용하였음. 본 건에서 기업가치는 미래 경제적 수익을 예상하여 현금흐름할인법(Discounted Cash Flow Method)을 적용하였음.

현금흐름할인법에 의한 기업가치평가는 기업에 유입될 미래 현금흐름(Free Cash Flow to the Firm)을 적정한 할인율(Weighted Average Cost of Capital)로 할인하여 기업가치를 산정하는 방법임. 여기에는 안정성장모형, 2단계성장모형, 3단계성장모형 등이 있는데, 본 건에서는 현재의 진입장벽과 시장크기와 환경변화를 모두 감안하여 향후 5년간의 안정성장 내지 안정하락을 가정하여 성장모형을 적용하였음.   본 건에서 영업권의 가치는 산정된 기업가치에서 자산가치를 차감한 값이며, 자산가치는 시설 또는 구입사용 후 상당기간이 경과한 점과 영업권에 기여하는 정도를 고려하여 적정한 금액을 고려하기로 함.

3.  영업권 평가방법의 법적근거

본 건 영업권 평가방법의 적용에 있어서 그 근거가 되는 법률은 「감정평가에 관한 규칙」제29조에서 규정하고 있는 기타 무형고정자산의 평가임.

「감정평가에 관한 규칙」제29조

① 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다.

② 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권 기타 무형고정자산의 평가는 영업권의 평가방법을 준용하여 행하거나 영업권의 평가에 포함하여 행할 수 있다.

9. 지상,지하 선로 사용료

1. ( 토지사용료 ) 감정평가명세표

기호	감정대상	지목	가격시점	감정가격(원)	비고
		면적(㎡)
가	****시 **구 **동 **-**	대지 (현황:도로) **.*	****. **. ** ～ ****. **. **	0,000,000	매년 임료합계
			****. **. **	000,000	연 임료
				00,000	월 임료
나	****시 **구 **동 **-**	도로 **.*	****. **. ** ～ ****. **. **	0,000,000	매년 임료합계
			****. **. **	000,000	연 임료
				00,000	월 임료
합계			****. **. ** ～ ****. **. **	00,000,000	매년 임료합계
			****. **. **	0,000,000	연 임료
				000,000	월 임료

※ 본 임료는 본 건의 최유효이용 상태를 상정한 것이 아니라 현재의 상태의 이용을 기준으로 하였으며, 피고별 임료산정은 102쪽(**동), 131쪽(**동) 이하부분을 참고하기 바람.

※ 임대기간은 일반적으로 1년 단위이므로 1년 단위로 산정하고 임대조건은 변경이 없는 것으로 하였으며 전세보증금이 없는 상태에서의 임료임.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 본 건은 토지의 지표 및 지하 그리고 공중부분의 임료 평가로서,  구분지상권에 상응하는 임료로서  입체이용저해율을 고려하여 산정하기로 함.

2) 토지의 해당부분 임료 평가방법

토지 지하 및 지상부분의 임료에 관한 구체적인 평가방법과 관련하여 현행 법제도하에서는 「도시철도법」에 위임받은  "도시철도의 건설을 위한 지하부분 토지의 사용에 따른 보상기준에 관한 조례"와 감정평가협회의 내부기준인 "선하지 공중사용 부분에 대한 보상지침"만이 존재하고 있고, 그 외에는 공익사업법 시행규칙 제31조 제2항에서 토지의 지하 및 공중부분 등의 사용료 보상방법에 관한 규정이 있음.

즉,  현재 법제도하에서는 도시철도 건설을 위한 지하부분 사용에 관한 보상 평가와 35,000V를 넘는 송전선로의 건설을 위한 토지의 공중부분을 사용하는 경우에 있어서 손실보상을 위한 평가, 그리고 공익사업을 위한 토지 지하 및 지상부분의 보상 평가를 위한 규정은 있으나,  본 건과 같이 하수맨홀, 통신지중선로, 지상선로 등을 위한  토지의 지하 또는 지상 일부분의 구체적인 임료 평가방법이 미흡한 것이 현실임.  또한 토지의 지하 또는 지상의 임료에 관한 평가방법과 관련하여 이론적인 연구도 부족한 상태임.

따라서 토지 해당부분 임료 평가시 상기 관련법제와 이론을 참고하되, 이외에 전기설비기술기준의 판단기준, 접지설비․구내통신설비․선로설비 및 통신공동구 등에 대한 기술기준 등을 참고함. 구체적인 평가방법은 다음과 같음.

(1) 토지의 단위면적당 사용료

토지 단위면적당  사용료는 감칙 제30조에 의하되, <임대사례비교법>은 본 건과 대체, 경쟁의 관계를 갖는 부동산의 임대사례가 없으며 임대사례자료의 신뢰성문제 등으로 인하여 적용이 곤란함.  또한 <수익분석법>은 총수익을 분석하여 대상 부동산으로부터 산출되는 순수익을 구하여 필요경비를 가산하여 임료를 산정하는 것으로 논리적 모순이 있는바, “<적산법>”에 의거 평가함.

적산임료를 구하는 산식은 다음과 같음.

적산임료	=	기초가격	×	기대이율	+	필요제경비

(2) 토지 지하부분의 임료 평가액

“공익사업법 시행규칙” 제31조 제2항, “서울특별시 도시철도의 건설을 위한 지하부분 토지의 사용에 따른 보상기준에 관한 조례”,  “토지보상평가지침” 제49조 내지 제51조를 참고하여 다음과 같이 평가함.

토지 지하부분 임료 평가액 = 토지 단위면적당 사용료 × 입체이용저해율

× 사용면적

(3) 토지 공중부분의 임료 평가액

“공익사업법 시행규칙” 제31조 제2항 및 “선하지의 공중부분 사용에 따른 손실보상평가지침”을 참고하되, 본 건은 송전선로가 아니므로 보정률 산정시 전압에 따른 차이 등을 고려하여 평가함.

토지 지상부분 임료 평가액 = 토지 단위면적당 사용료 × 보정률 × 사용면적

10. 인쇄콘베어, 건조챔버 규격, 시가차이 등

1. ( 인쇄콘베어, 건조챔버 ) 감정평가명세표

보관처	감정사항			감정결과
***도 **시 **읍 **리 ****-*번지 (주)** 내 경비실 옆 창고	1.건조로 인쇄콘베어 관련	가. 설치된 본건 건조로 인쇄콘베어의 실제 규격 수치는 어떠한지		670mm(W)*14.07m(L)*670mm(H) W:폭(width), L:길이, H:높이(Height)
		나. 본건 건조로 인쇄콘베어는 1000W * 15M 규격으로 설치되도록 예정되었는데,	①위 예정 규격의 수치가 무엇을 의미하는지 (어느 부분의 수치인지)	W는 폭이며 mm단위이고, M은 길이이며 m단위로 표시된 것으로 조사됨. (높이에 대하여는 규격표시가 없음)
			②위 예정 규격의 수치와 실제 규격 수치가 다르다면, 그로 인한 성능 차이 및 가액 차이는 어느 정도인지	<성능차이> 폭(W)과 길이(L)에서 차이를 보이고 있으며,[eqn: {0.67`*14.07=9.43m ^{2}} over {1.00`*`15.00=15m ^{2}} image `62.9%]정도의 수용용량 차이가 있는 것으로 판단함. 작업실이 작아서 크기를 줄여 납품했다는 유영솔루션(갑제9호증, 제작사)의 의견이 조사되고 있으며, 크기에 따른 가격할인은 없었는 것으로 탐문되고 있는 점에서 보면 성능차이는 수용용량 차이로 봐도 될 듯함.
				<가격차이> 0,000,000원

보관처	감정사항			감정결과
***도 **시 **읍 **리 ****-*번지 (주)** 내 경비실 옆 창고	2.건조챔버 관련	가. 설치된 본건 건조챔버의 실제 규격 수치는 어떠한지		⦁외부규격(W:폭, L: 길이, H:높이): 2140(W)*3760(L)*2140(H) (건조챔버 상부의 모터의 높이를 제외함) ⦁내부규격(W:폭, L: 길이, H:높이): 1870(W)*3670(L)*1930(H)
		나. 본건 건조챔버는 2200W * 2600H 규격으로 설치되도록 예정되었는데,	①위 예정 규격의 수치가 무엇을 의미하는지(어느 부분의 수치인지)	예정규격 (2200W*2600H)에서 W는 폭, H는 높이를 의미하며, 외부규격으로 판단됨.
			②위 예정 규격의 수치와 실제 규격의 수치가 다르다면, 그로 인한 성능 차이 및 가액 차이는 어느 정도인지	<성능차이> L을 제외한 W와H만으로 비교하면 수용용량에서 20%정도 차이가 있으나 납품당시 작업실이 작아서 크기를 줄여서 제작납품하였다는 유영솔루션(갑제9호, 제작사)의 의견이 조사되고 있으며, 크기에 따른 가격할인은 없었다는 것으로 탐문되고 있으며, 성능차이는 수용용량 차이로 봐도 될 듯함.
				<가격차이> 0,000,000원
		다. 원고는 “높이가 달리 측정되는 것은 상부모터열풍 순환팬을 제외하고 측정하였기 때문이지 높이를 달리하여 제작한 것은 아니라고 합니다.”라고 주장하는데(****.**.**.자 준비서면 제11면)	①본건 건조챔버에 상부모터열풍 순환팬이 있는지 여부	순환팬 2개가 건조챔버 내측천정에 설치되어 있고 챔버 외측상부에 모터가 놓여져 있음.
			②상부모터열풍 순환팬을 제외한 높이는 얼마인지 여부	1930mm임. (내부규격 높이)

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가 개요

본건 감정신청사항은 건조로 인쇄콘베어 및 건조챔버와 관련하여 실제규격수치, 실제와 예정 규격 수치가 다르다면 그로 인한 성능차이와 가격차이가 어느 정도인지, 건조챔버에 순환팬이 있는지, 순환팬을 제외한 높이는 얼마인지 여부를 감정하여 달라는 것임.

본건의 실제규격을 실측하기 위하여 본건 보관장소(**시 **읍)를 방문하여 실측한 후 관련업계 및 관련 전문자료를 상세히 수집하여 본건 감정평가에 참고하여 공정한 감정결과를 평가하기로 함.

2) 평가방법

실제 규격수치는 실측에 의하는 방법으로 감정하기로 하며, 예정규격수치는 재판부에 제출된 계약서(갑제9종증1)와 견적서(갑제9호증2)를 기준으로 함.

가격 차이는 일선 인쇄기 관련 전문업체의 견적서라든가 조사를 바탕으로 처리하기로 하며 성능차이에 대하여는 관련 전문자료를 상세히 수집·분석한 후 판단하기로 함.

즉 본건 감정은 감정평가 3방식 중 비교방식에 유사한 방법으로 감정평가 하였음.

11. 재활용 선별 시설물 시가

1. ( 영업시설물 일체) 감정평가명세표

순번	품목	규격	수량	단위	단위당 적산가격	적산가격 총액	비고
1	PET 압축기	75HP	1	SET	00,000,000	00,000,000
2	PE,PP 압축기	50HP	1	SET	00,000,000	00,000,000
3	쓰레기압축기	50HP	1	SET	00,000,000	00,000,000
4	스티로폼 감용기	50HP	1	SET	00,000,000	00,000,000	분쇄기, 저장조, 벨트컨베이어 포함.
5	계근대	50TON	1	SET	0,000,000	0,000,000
6	운반용 HOIST	2.8TON	1	SET	0,000,000	0,000,000
7	<선별>CAN 자석선별기	400ф*900*1000	1	SET	0,000,000	0,000,000
8	PS물레방아	1500ф*2438	1	SET	0,000,000	0,000,000
9	CHAIN CONVEYOR	1400*15000	1	SET	0,000,000	0,000,000
10	"	1400*6700	1	SET	0,000,000	0,000,000
11	선별LINE BELT ONVEYOR	1000*40,000	1	SET	00,000,000	00,000,000
12	"	1000*6400	1	SET	0,000,000	0,000,000
13	"	1000*9300	1	SET	0,000,000	0,000,000
14	"	1000*4700	1	SET	0,000,000	0,000,000
15	"	600*8000	1	SET	0,000,000	0,000,000
16	"	1000*7000	1	SET	0,000,000	0,000,000
17	"	1000*9900	4	SET	0,000,000	0,000,000
18	"	1000*5400	1	SET	0,000,000	0,000,000
19	"	1000*5000	1	SET	0,000,000	0,000,000
20	"	1000*6300	1	SET	0,000,000	0,000,000
21	"	1000*3,800	1	SET	0,000,000	0,000,000
22	"	600*10,000	1	SET	0,000,000	0,000,000
23	선별LINE 철제류 TOTAL 자재[eqn: {} ^{주1)}]		67,731	kg	0,000	000,000,000	제작설치비포함.
24	선별LINE 천막공사		140[eqn: {} ^{주2)}]	평	00,000	0,000,000
25	요구르트 송풍기	5HP[eqn: {} ^{주3)}]	1	SET	0,000,000	0,000,000
	합계					000,000,000

※ 피고 측에서 본건 기계설비를 뜯고 난 다음의 감정평가액도 표시하여 달라고 요청하였으나, 상기와 같이 각 품목별로 감정평가액을 결정하였으므로 각 품목별 효용과 금액을 그대로 인정하는 것이 적절할 것으로 판단함.

※ 주1) 감정신청서의 감정사항인 별지 견적서(갑제17호증의2)의 수량은 77,329kg이나, 추가로 원고 측에서 제시한 견적서에서는 67,731kg이었으며, 현장조사 결과 후자가 타당한 것으로 조사되므로 67,731kg으로 판단함.

견적서 상으로는 “선별LINE 철제류  TOTAL 자재”와 “제작인건비 및 시설 설치비”가 별도의 항목으로 되어 있으나, 선별LINE 철제류  TOTAL 자재 항목에 선별라인시설물의 제작 및 설치비를 포함하여 산출하기로 함.

※ 주2) 감정신청서의 감정사항인 별지 견적서(갑제17호증의 2)의 수량 440평이나, 추가로 원고 측에서 제시한 견적서에서는 140평이었으며, 현장조사 결과 후자가 타당한 것으로 조사되므로 140평으로 판단함.

※ 주3) 감정신청서의 감정사항인 별지 견적서(갑제17호증의 2)에서는 견적목록에 제시되지 않은 항목이며, 추가로 원고 측에서 제시한 견적서에서는 ‘제외품목’으로 기재되어 있었고, 현장조사당시 확인된바 감정대상에 포함함. 다만 견적서에는 50HP라고 기재되어 있으나, 현장조사 당시 원고 측의 주장과 감정인의 조사·검토에 따르면 5HP으로 판단됨.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가개요

(1) 본 건 감정은 **도 **시 **구 **동 ***-* 소재 원고 영업시설 일체의 감정일 현재 시가를 산출하는 감정 평가임.

(2) 본 건 감정은 감정평가에 관한 일반 이론 및 감정평가에 관한 규칙 등의 규정을 적용하여 원가법에 의하여 감정 평가하며, 시중시세 등 관련자료 등을 충실히 조사하여 감정평가에 참고하기로 함.

(3) 본 건은 원고 측이 제시한 견적서 3가지를 검토하여 감정대상을 확정하고 직접법 및 간접법에 의하여 재조달원가를 판단한 후, 내용연수법 및 관찰감가법에 의한 감가수정을 행하여 적정한 감정가격을 산출하기로 함.

(4) 기타 영업시설물의 시중 중고시세 자료를 참고하여 적산가격의 타당성을 검토함.

2) 감정평가 방법

본 건 영업시설 일체는  원가방식에 의한 원가법에 의하되, 원가법에 의한 적산가격은 재조달원가에서 감가누계액을 감액하여 구하게 되며, 재조달원가는 본 건 견적서 등을 조사한 직접법과 및 시중시세에 따른 간접법으로 산출하여 적정한 재조달원가를 판단·결정하기로 함.  감가수정은 내용년수법과 관찰감가법에 의하되, 기계류는 내용연수법 중 정률법을 적용하고, 건축공사비는 정액법을 적용하기로 함.

본 건 기준시점은 가격조사완료일인 ****.**.**.임.

12. 승강기 로고 철거 비용 등

1. ( 로고 철거 등) 감정평가명세표

기호	감정대상	감정결과	비고
가	로고가 설치된 구체적인 동호수	※감정평가명세표Ⅰ참조
나	위 로고들의 제거가 가능한지 및 가능하다면 제거 비용이 얼마정도 되는지	본 감정인은 본건 승강기 도어, 승강기 내부 카 도어, 카 내부 판넬의 로고만의 제거는 그래픽도장 및 하이그로시 코팅의 특성상 물리적으로 불가능함.
다	제거로 출고상태의 승강기로 회복될 수 있는지 및 회복되지 않는다면 해당부분의 교체비용은 얼마나 되는지	로고만의 제거는 물리적으로 불가능하고, 로고가 포함된 승강기 도어 한쪽, 승강기 카 도어 한쪽, 카 내부 판넬(카 도어 맞은편)을 해체하여 재도장하는 방법은 물리적으로 가능하더라도 시간적·경제적 측면에서 비효율적이고, 도장의 특성 및 기존설치부분의 시간의 경과와 사용으로 인한 마모 등의 영향으로 기존부분과 동일하게 도장하는 것은 어렵다고 판단됨. 즉 로고가 있는 도어 또는 판넬의 재 도장 방법으로는 출고상태의 승강기로 회복이 어렵다고 판단됨. 따라서 본건 해당부분의 교체가 타당하며, 교체범위는 도어는 제작특성상 기존것과 완벽하게 동일한 색상과 상태의 것을 구현하기가 곤란하다는 점을 감안하여 양쪽도어를 모두 교체하는 것으로 결정함.
		*교체비용 : 00,000,000원
라	로고설치와 관련된 월 사용료는 얼마나 되는지	월 000,000원

※ 상기 교체비용은 감정신청사항을 고려하여 출고상태의 승강기로 회복하기 위하여 도어의 경우 한쪽에만 로고가 되어 있으나 양쪽을 교체하는 것을 전제로 산정된 것임.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가개요

(1) 본 건 감정은 **시 **구 **동 ******지구 ***** *차 아파트 단지 내 21대 승강기 내부21곳, 승강기출입문 65곳에 설치된 ‘**, ** *******, ********’라는 로고제거 가능여부 및 제거비용 또는 교체비용, 로고 사용료에 관한 감정평가임.

(2) 본 건 감정은 현장조사를 바탕으로 로고가 설치된 구체적인 동호수를 조사하고, 로고의 제거 방법을 위해 시중엘리베이터 업체와 각종 자료를 조사하며, 제거로 인하여 출고상태의 승강기로 회복되지 않는다면 해당부분의 교체비용을 시중엘리베이터 업체의 견적 등을 고려하여 결정함.  한편 로고설치와 관련된 월 사용료는 동일한 사안의 사용료가 시중에 없는 관계로 엘리베이터 내·외 광고의 광고료를 다각도로 조사하고 본건 광고의 특성 등을 고려하여 적정한 조정율을 적용한 후 사용료를 결정하기로 함.

2) 감정평가 방법

(1)「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

(2) 로고들의 제거비용 또는 해당 부분 교체 비용 등은 시중 엘리베이터 관련업체의 시장 조사를 통해 비용을 결정함.  로고 설치와 관련된 월 사용료는 임대사례비교법에 준하여 평가하되, 동일한 사례를 없는 것으로 조사되므로 유사한 사례를 수집하여 보정·비교하기로 함.

13. 권리금

1. ( 권리금 ) 감정평가명세표

소재지	감정대상		감정가격	비고
*****시 *구 *** ***번길 **(**동) **도시락 ***점	권리금	바닥권리금	0,000,000
		시설권리금	00,000,000
		영업권리금	00,000,000
		소계	00,000,000
	임대차 보증금		00,000,000
	프랜차이즈 보증금		0,000,000
	합계		000,000,000

※ 본건 00도시락 000점은 피고 측이 감정서 작성기간 중 사업자등록폐업신고 후 철거하였으나, 영업이 계속됨을 전제로 평가함.

※ 권리금 평가방법은 상가권리금은 그동안 관행적으로 수수되는 금원이기 때문에  상가권리금 산정방식에 대하여 법률적․제도적 합의는 물론 학계에서 공통적으로 인정될 만한 의견을 찾기 어려우므로 각종 논문, 보고서, 부동산업계의 실무관행, 임대방매사례 등 관련 자료를 다각도로 수집·검토하여 결정함. 따라서 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 구성된 것으로 판단하여 각각을 산출한 후 합산함.

※ 본건 시설권리금 산정시 감정대상이 된 시설물은 본 감정인이 현장조사 당시 확인된 시설물 중 본 영업점의 영업과 관련한 모든 시설물을 감정대상으로 봄.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가개요

본건은 **도시락***점의 고정적, 유동적 자산과 시설상황, 매출현황, 위치, 권리금 등 종합적인 상황을 고려하여 영업권의 가치를 환산하는 평가를 요청받았음. 이때의 원고 측이 요구하는 영업권은 **도시락 ***점 전체의 가치를 말하는 것으로 판단됨.  본 감정의 목적을 고려하고, 실제 시장에서 프랜차이즈 등의 영업점의 거래 관행을 감안하면, 본 **도시락 ***점의 가치는 지역권리금(바닥권리금), 시설권리금, 영업권리금으로 이루어진 권리금과 임대차 보증금 및 프랜차이즈 보증금 합계액으로 판단됨.

따라서 본 건의 평가는  관련법제, 감정평가 제 이론, 당사자가 제출한  관련서류, 기타 동종업계의 매출 등의 관련 자료와 관련업종의 시장분석 자료 등을  근거로 권리금을 평가하고, 임대차관계에서 발생된 보증금과 프랜차이즈 보증금을 합산하기로 함.

본건의 시설물들은 대부분 동산으로서 이동이 가능하여 확정함에 있어서 어려움이 존재한바, 본건 시설권리금 산출시 감정대상이 된 시설물들은 감정인이 현장조사 당시 **도시락 ***점에서 확인된 물건으로 확정함.  이들 물건은 본 영업점의 수익창출에 이바지하고 있는 것들로서 본 영업점의 자산으로 봄.

2) 평가방법 결정

상가권리금은 그동안 관행적으로 수수되는 금원이기 때문에 상가권리금 산정방식에 대하여 법률적․제도적 합의는 고사하고, 학계에서 공통적으로 인정될 만한 의견을 찾기 어려우므로 각종 논문, 보고서, 부동산업계의 실무관행,  본건 주변 임대방매사례 등 관련 자료를 다각도로 수집·검토함.

따라서  권리금을 바닥권리금과 시설권리금 그리고 영업권리금의 합계액으로 산출하기로 함. 바닥권리금은 본건의 인근 부동산중개업자에게 문의하거나 매물사례를 조사하여  적정한 금액을 평가함. 시설권리금은 각 시설물의 신품가격과 중고시세를 고려하고, 본건 시설물의 관리상태, 노후화 등을 감안하여 1식으로 평가함.  영업권리금은 시중 관행을 고려하여 연 순수익으로 결정하기로 함.

14. 권리금

1. ( 권리금 ) 감정평가명세표

감정목적물	가격시점	감정평가액(원)	비 고
*****시 **구 **동 ***-** **빌딩*층 **치킨(**.**m²)의 권리금	****.**.**	***,000,000

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

상가권리금은 그동안 관행적으로 수수되는 금원이기 때문에 평가방식에 대한 규범이 각종 법규 및 지침에도 포함되어 있지 않았으며, 상가권리금 산정방식에 대하여 법률적․제도적 합의는 고사하고, 학계에서 공통안으로 인정될 만한 의견조차 찾기 어려우므로 각종 논문, 보고서, 부동산업계의 실무관행, 임대방매사례 등 관련 자료를 다각도로 수집·검토하여 비교방식에 준하는 방식으로 적정한 금액을 평가하기로 함.

본 건의 경우  원ㆍ피고 모두 해당 영업 매출에 대한 자료를 공개하지 않고 있고, 상가권리금은 법·제도적으로 규율되지 않는 거래당사자간의 비공식 금전거래이므로  진정한 매출에 대한 파악이 곤란하므로  DCF법이나 1년간의 순 매출액에서 시설투자비용 등을 더하는 방식은 사용하기 곤란하여 인근 유사 상권내의 동종업계의 권리금사례를 각종 경로를 통하여 자료수집, 조사 및 비교하거나 본 건 매출액 탐문조사, 추정액 등을 근거로 적절한 감정평가금액을 판단 결정하는 방식으로 본 건 감정평가금액을 결정하기로 함.

15. 과자기계설비 시가

1. ( 과자기계설비 ) 감정평가명세표

구분	감정대상	단위	감정금액(원)	비고
1	다중반죽기	1	0,000,000	반죽기3대
2	밀링롤러	1	00,000,000	2단 밀링롤러
3	수평커팅기	1	0,000,000
4	전기터널오븐	1	00,000,000
5	냉각터널	1	00,000,000
6	봉투포장기	1	00,000,000
7	이송장치류	1	00,000,000
합계			000,000000

※ 본 감정평가서 내용 중 195∼199쪽의 감정평가 유의사항을 필히 참고하시기 바람.

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본건은  **시 **로 ***(**동*-*)소재 **식품 공장 내의 *** *** 회사가 설치한 **과자 기계시설 부분의 적정시가 감정임.

**식품은 *** ***( 이하, ***)가 상기 기계를 설치한 후 수차례 시험 가동하는 과정에서 일부 기계의 설비제작의 결함을 발견하였고, 시장가격에 비하여 현저히 높은 금액의 견적내용이 발견되어 적정한 시가 감정을 신청하게 됨.  본 감정은 상기 기계들의 사양, 규격, 용도 등과 평가목적을  감안하여 감정당시를 기준으로 정상적인 작동이 되는 신품상태의 적정한 시가를 평가하기로 함.

본건은 과자기계에 대한 적정한 시가의 평가로서, 비교방식에 준한  방법으로 평가하기로 함. 제작된 기계의 경우 제작자의 기술수준, 브랜드, 기능 등에 따라 가격이 상당한 범위의 차이가 있는바 이를 고려하고, 본건 과자기계들의 사양, 재질, 형태 등을 감안하여 시중 관련 판매업체들의 시가를 참고하되 감정인의 다양한 경험과 전문적인 판단에 의하여 공정하고 적정한 평가를 하기로 함.

16. 광업권 관련 토지사용료

1. ( 토지임료 ) 감정평가명세표

감정사항	감정대상토지	연임료(원)	월임료(원)	비고
*****시 **구 **동 산**-*번지 등에 있는 **광산의 광구감소손실보상액 산정을 위한 토지사용료	광맥확인구역 내 토지	000,000,000	00,000,000 (연임료÷12)	※(토지임료) 평가명세표Ⅰ참조
	광맥확인구역 경계로부터 00 미터 미만 구역의 토지	000,000,000		※(토지임료) 평가명세표Ⅱ참조
	광맥확인구역 경계로부터 00 미터 이상 000 미터 미만 구역의 토지	00,000,000		※(토지임료) 평가명세표Ⅲ참조
	합계	000,000,000

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

1) 감정평가 개요

본 건은 *****구역 **사업(**-** ****구역 **지구 *차)에 따른 위 감정목적물의 ***,***m² 광구 감소 손실보상액 산정을 위한 산출근거 중 토지 사용료 평가를 위한 감정임.

본 건 감정은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평가에 관한 규칙」, 「광업법」, 「광산보안법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」등의 제 규정은 물론 감정평가에 관한 일반이론 등을 적용하여 감정평가 하였음.

2) 감정평가방법

(1) 토지 임료

임료 평가방법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가하여 임료를 산정하는 방법인 ‘임대사례비교법’과  대상물건의 가격에 기대이율을 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법인 ‘적산법’, 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출한 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차 하는데 필요한 제경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법인 ‘수익분석법’이 있음.

본 건의 경우 일반적인 임대 대상 물건이 아니므로 유사한 임대사례 포착이 불가능하여 임대사례비교법의 적용이 곤란하고, 수익분석법은 총수익을 분석하여 대상 부동산으로부터 산출되는 순수익을 구하여 필요경비를 가산하여 임료를 산정하는 것으로 논리적 모순이 있는바 적산법에 의거 평가하기로 함.

적산임료를 구하는 산식은 다음과 같음.

적산임료	=	기초가격	×	기대이율	+	필요제경비

(2) 토지기초가격

본 건 토지의 가격은□부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제 9조□,□감정평가에 관한 규칙 제14조□등의 규정에 의거 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 평가대상토지의 위치, 형상, 이용상황, 공법상 제한 및 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 비준가격으로 평가하여야 함.

다만, 감정평가당시 미음지구개발사업의 시행으로 인하여 형상이 변경되어 기준시점의 이용상황, 형상, 지세 등을 파악하기 곤란하여 협의보상전례(기준시점 2008년 5월1일)의 보상가격을 기준시점 가격으로 시점수정한 금액으로 기초가격을 산출함.

(3) 기대이율

기대이율의 산정방법 등이 관계 제 법령에서 명시적으로 규정되지 아니하여, 이와 관련된 대법원 판례, 국공채이자율, 은행의 장기대출금리 등 금융시장에서의 금리수준과 위험률, 「국유재산법」등이 정하고 있는 대부료율 등을 감안하여 산출함.

(4) 사용면적

광업관련 법령, 광업과 유사한 토석채취와 관련된 법령, 기타 송전선로 등 이격거리 관련 법령, 소음·진동 등에 대한 이격거리 관련 법령 등의 제 법령을 참고하고,  관련 논문들과 기사들을 참조하여 감정인의 전문적인 판단과 경험을 기초로 하여 공정하고 적절하다고 판단되는 사용면적을 결정하였음.

17. 낚시터 시설물 등 시가

1. ( 지상물 ) 감정평가명세표

감정사항		항목	내용	수량	감정금액	비고
가. **시 ***읍 **리 ***-*, ***-*, *** 지상물 현시가	1	철제컨테이너	손님용, 3*3*2.5	1	000,000
	2	철제컨테이너	손님용, 4.3.2.5	1	000,000
	3	철제컨테이너	손님용, 8.3.2.5	1	0,000,000
	4	철제컨테이너	매점용, 12*6*2.7	1	0,000,000
	5	철제컨테이너	사무실용, 3*5.3*2.7	1	000,000
	6	조립식 판넬건물	창고 및 화장실, 3*5.7*2.5	1	0,000,000
	7	방갈로	조립식 판넬, 원형파이프 또는 철제 각관, 2.15*2.07*2.5	4	0,000,000
	8	연못 좌대	유로폼, 빠렛트, 방수합판, 철제 각관 또는 원형파이프, 길이 165m	1식	0,000,000
	9	연못 좌대 상단 천막 및 주차장 천막	원형파이프, 천막 (병풍식 6개, 비병풍식 24개)	1식	00,000,000
	10	축대	마대, 타이어 등, 높이5m, 길이 30m	1식	0,000,000
	11	기타 상수도, 전기공사 등		1식	0,000,000
	소계				00,000,000
나. 위지상 인공연못 조성과 관련하여 투입된 총비용					00,000,000
총 합계					000,000,000

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 건 감정은 **도 **시 ****읍 **리 ***-*, ***-*, ***번지 지상의 지상물에 관한 현장검증 및 지상물 일체의 감정평가임.

본 건 감정은 원고 측과 피고 측의 참여하에 현장조사에 임하였으며, 감정평가시 감정평가에 관한 일반이론, 감정평가에 관한 규칙 등의 법규정, 견적적산전문기관 ㈜에니윈의 가격자료, 실적공사비 등 다양한 자료와 원․피고의 주장사항 등을 감안하여 전문가의 지식과 경험적 판단에 의한 적정한 감정평가를 하였음.

본 건 지상물의 현 시가는  원가방식에 의한 원가법에 의하되, 원가법에 의한 적산가격은 재조달원가에서 감가누계액을 감액하여 구하게 되며, 재조달원가는 시중시세에 따른 간접법으로 산출하되, 원고측이 제출한 공사비 내역을 참고하여 적정한 재조달원가를 판단·결정하기로 함.  감가수정은 내용연수법과 관찰감가법에 의하되, 내용연수법 중  정액법을 적용하기로 함.

18. 공사면적 감소에 따른 가치차액

1. ( 면적감소 가치차액 ) 감정평가명세표

감정대상 소재지 지번	감정신청사항	감정결과(원)	비고
*****시 **구 **동 ***-**번지 외	1. 변경후설계도면 (을제15증의1내지7)과 준공도면(을제16호증의1내지7)에 따라 건축된 건물의 시가 차액	00,000,000	세부내역은 평가명세표 참조
	2. 발코니확장 및 공유면적 차이에 따른 시가 차액	0,000,000원 (발코니확장면적 차이 : 0,000,000원 공용면적 차이 : 000,000원)
	합계(1+2)	00,000,000원

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본건은  서울특별시 강동구 성내동 224-33, 223-34 대우파크빌 5층 단지형 다세대주택(도시형생활주택)으로서,  설계도면(제1회 변경 설계도면, 을제15증의 1 내지 7)에 따라 건축된 건물의 시가와 설계도면(준공도면, 을제16호증의 1내지7)에 따라 건축된 건물의 시가를 산정하고, 이들 건물 면적 차이에 의한 시가의 차액을 구하는 감정평가임.

본건 부동산은 지상1층/지상5층 1개동의 15세대 규모의 다세대주택으로서, 본 감정은 건물의 평가로서 원가법을 적용함이 타당하나, 건축관련 비용의 자료가 미흡하여 거래사례비교법 및 수익환원법을 병용하고, 각각의 시산가격을 산출한 후 감정인의 전문적인 판단과 경험을 기초로 공정·타당한 감정 평가액을 결정하기로 함.

19. 공원 계획 변경에 따른 아파트 가치 하락

1. ( 아파트가치하락 ) 감정평가명세표

구분	원고	동	호수	전유면적 (㎡)	공급면적 (㎡)	등기부상 등기원인날짜	공급금액 (천원)	가치 하락율 (%)	가치 하락액 (천원)
1	***	***	***	***.**	***.**	****.**.**	000,000	0.00	00,000
2	***	***	****	***.**	***.**	****.**.**	000,000	0.00	00,000
3	***	***	****	***.**	***.**	****.**.**	000,000	0.00	00,000
4	*** ***	***	****	***.**	***.**	****.**.**	000,000	0.00	00,000
5	***	***	****	***.**	1***.**	****.**.**	000,000	0.00	00,000
합계									000,000

2. 감정평가개요 및 감정평가방법

본 감정은 본건 ***** **** 남측에 접한 *** **역에 ***** **** 분양시 광고한 녹지공원 대신 숙박시설, 판매문화시설, 주차장 등이 건축되게 됨으로 인한 아파트 가치하락액을 평가하는 것임.

본 건은 감정평가 방식 중 비교방식에 준한 방법으로 평가함.  본 건 감정평가와 같은 사례가 드문 관계로 다양하고 심도 있는 자료 수집을 바탕으로 아파트 가격형성요인을 파악하고, 특히, 부동산 시장에서 공원이 인근 아파트가격형성에 어느 정도 비중을 차지하며 공원유무 등에 따른 아파트가격의 최대 격차율을 조사하였음. 이를 바탕으로  본 감정인의 양심과 전문적인 경험에 의하여 본건의 가치하락율을 판단하였고, 각 원고의 분양당시 공급금액을 곱하여 가치하락액을 평가하였음.